Νέες ρυθμίσεις για αυθαίρετα, συντελεστή δόμησης και χρήσεις γης – Έρχονται τρία νομοσχέδια

Ωστόσο, είναι υπαρκτός ο κίνδυνος δύο μεγάλα «αγκάθια» να αναστείλουν την εφαρμογή των ρυθμίσεων για τη μεταφοράσυντελεστή δόμησης για δύο από τις βασικότερες κατηγορίες ενδιαφερομένων. Πρόκειται για τους ιδιοκτήτες αυθαιρέτων και τους ιδιοκτήτες οικοπέδων τα οποία έχουν δεσμευτεί με αναγκαστικές απαλλοτριώσεις χωρίς οι ίδιοι να έχουν αποζημιωθεί, οι οποίοι θα ήταν από τους βασικούς δυνητικά ωφελούμενους του μέτρου. Αυτές τις ημέρες γίνεται αγώνας δρόμου στο υπουργείο Περιβάλλοντος προκειμένου να επιλυθούν οριστικά κάποια ζητήματα νομολογίας, χωρίς όμως ακόμα το τοπίο να έχει ξεκαθαρίσει πλήρως ως προς το πώς θα ξεπεραστούν αυτά τα προβλήματα. Πάντως, οι ρυθμίσεις τόσο για τη δημιουργία και λειτουργία της Ψηφιακής Τράπεζας Γης όσο και για το θεσμικό «ξεπάγωμα» της μεταφοράς συντελεστή δόμησης θα ξεκινήσουν να εφαρμόζονται -μετά την ψήφισή τους- για περιπτώσεις διατηρητέων, πρώην στρατοπέδων, εγκαταλελειμμένων βιομηχανιών κ.λπ. Ομως, οι πραγματικά πολλοί δυνητικά ωφελούμενοι, δηλαδή όσοι έχουν αυθαίρετα της κατηγορίας 5 (παντελώς αυθαίρετα ή με υπερβάσεις άνω του 40%), μάλλον θα πρέπει να περιμένουν στο… ακουστικό τους για ακόμη μία φορά, καθώς η όποια ρύθμιση θα πρέπει να είναι απολύτως συμβατή με τη νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας.

Μία από τις βασικές προϋποθέσεις είναι να έχουν καθοριστεί Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή (ΖΥΣ) και γι’ αυτόν τον λόγο θα υποδειχθούν μία με δύο περιοχές ανά δήμο (ή σε όμορους δήμους) στα Τοπικά Χωρικά Σχέδια που θα εκπονηθούν σε βάθος τριετίας. Ωστόσο, εξετάζεται το ενδεχόμενο καθορισμού ΖΥΣ νωρίτερα, προκειμένου να προχωρήσει και η μεταφορά συντελεστή δόμησης ταχύτερα. Με το αναπτυξιακό νομοσχέδιο θεσμοθετείται και ο ενιαίος ψηφιακός χάρτης με όλα τα γεωχωρικά δεδομένα της χώρας, ο οποίος θα υλοποιηθεί σε συνεργασία με το υπουργείο Ψηφιακής Διακυβέρνησης. Επενδύσεις φιλοδοξεί να «ξεκλειδώσει» και ακόμα μία ρύθμιση που σχετίζεται με την απλοποίηση των περιβαλλοντικών αδειοδοτήσεων, συνενώνοντας σε μία τις κατηγορίες περιβάλλοντος και όχλησης. Ουσιαστικά καταργείται η αυτοτελής κατηγοριοποίηση των μεταποιητικών δραστηριοτήτων σε βαθμίδες όχλησης (χαμηλής, μέσης και υψηλής) και ενσωματώνονται στην περιβαλλοντική κατηγοριοποίηση-αδειοδότηση, με στόχο να αντιμετωπιστούν αντιφάσεις του σημερινού «διπλού» συστήματος.

Παράλληλα, στο υπουργείο Περιβάλλοντος ήδη ετοιμάζεται πολυνομοσχέδιο, στο οποίο θα συμπεριληφθούν διατάξεις που θα αλλάξουν πλήρως τον πολεοδομικό χάρτη της χώρας. Το σχέδιο νόμου αναμένεται να παρουσιαστεί στο τέλος Σεπτεμβρίου και προτεραιότητα σχετικά με τις διατάξεις που αφορούν στο οικιστικό περιβάλλον θα δοθεί στο ξεκαθάρισμα του τοπίου ως προς τις χρήσεις γης. Στόχος είναι όχι μόνο να θεσμοθετηθούν χρήσεις γης -όπου δεν υπάρχουν- αλλά και να αναθεωρηθούν οι υφιστάμενες – όπου έχουν θεσμοθετηθεί. Το υπουργείο επιθυμεί σε διάστημα τεσσάρων ετών από σήμερα να υπάρχουν θεσμοθετημένες χρήσεις για το 50% της χώρας, καθώς τώρα το ποσοστό αυτό δεν ξεπερνά το 20% των δημοτικών ενοτήτων της Ελλάδας, με περισσότερες από τις μισές χρήσεις γης να κρίνονται προβληματικές και παρωχημένες.

Οπως, μάλιστα, επισημαίνει ο υφυπουργός Περιβάλλοντος Δημήτρης Οικονόμου στο «Εθνος της Κυριακής»: «Το ζήτημα του μη καθορισμού χρήσεων γης αφενός καθυστερεί τις επενδύσεις, αφετέρου αποτελεί πηγή πολλαπλασιασμού των αυθαίρετων κατασκευών». Και προσθέτει ότι για πρώτη φορά θα υπάρξει αντιστοίχιση των επαγγελματικών χρήσεων γης με τους Κωδικούς Αριθμούς Δραστηριοτήτων του υπουργείου Οικονομικών. Σε ό,τι αφορά τα αυθαίρετα, φαίνεται πως παραμένει ανοιχτό το ενδεχόμενο να παραταθεί ο ισχύων νόμος τακτοποίησης -ο οποίος λήγει τον προσεχή Νοέμβριο-, τουλάχιστον για το χρονικό διάστημα που θα απαιτηθεί έως την προετοιμασία της νέας πρότασης του υπουργείου Περιβάλλοντος, η οποία στόχος είναι να παρουσιαστεί έως το τέλος της χρονιάς. Δεν έχει ξεκαθαριστεί, πάντως, εάν θα έχει τη μορφή νομοσχεδίου ή άλλης ρύθμισης.

Κατεδαφίσεις

Σε κάθε περίπτωση, οι ιδιοκτήτες αυθαιρέτων θα πρέπει να σπεύσουν να τα τακτοποιήσουν με τον ισχύοντα νόμο, διότι η υφιστάμενη προθεσμία πλησιάζει στη λήξη της και η ηγεσία του υπουργείου δεν φαίνεται διατεθειμένη να την παρατείνει επ’ αόριστον. Βάσει του ισχύοντος νομοθετικού πλαισίου, μετά τις 9 Νοεμβρίου -και εφόσον δεν δοθεί κάποια παράταση στον νόμο- τον λόγο θα έχουν οι… μπουλντόζες. Δεδομένο είναι, πάντως, ότι η «κόκκινη γραμμή» του Ιουλίου του 2011, χρονολογία πέραν της οποίας κανένα νέο αυθαίρετο δεν μπορεί να νομιμοποιηθεί, θα παραμείνει ενεργή. Στη ρύθμιση για τα αυθαίρετα πιθανότατα δεν θα συμπεριληφθούν διατάξεις για το «αγκάθι» των δασικών αυθαιρέτων, για τα οποία είχε κατατεθεί σχέδιο νόμου στην εκπνοή της λειτουργίας της Βουλής από την προηγούμενη κυβέρνηση. Το φλέγον θέμα θα επιχειρηθεί να λυθεί ξεχωριστά, με μια πρόταση η οποία δεν θα αντιμετωπίζει ζητήματα συνταγματικότητας.

Οπως εξηγούν, πάντως, πηγές του υπουργείου, δύο είναι οι βασικές κατευθυντήριες γραμμές πάνω στις οποίες θα κινηθεί η πολιτική διαχείρισης των αυθαιρέτων: Η παραδοχή ότι τα αυθαίρετα κτίσματα στη χώρα είναι πολλά, ξεπερνώντας το ενάμισι εκατομμύριο. Αυτή είναι μια πραγματικότητα για την Ελλάδα, η οποία πρέπει να αντιμετωπιστεί. Η ανάγκη να σταματήσει το φαινόμενο της αυθαίρετης δόμησης στο μέλλον, καθώς σε κάθε νόμο για τα αυθαίρετα αναφέρεται ότι είναι ο τελευταίος, αλλά η στάση των πολιτών δείχνει ότι δεν πείθονται γι’ αυτό. Οσον αφορά τα δασικά αυθαίρετα, το σχέδιο νόμου που θα παρουσιαστεί θα αφορά μόνο τις περιπτώσεις «οργανωμένων» οικισμών και όχι μεμονωμένα ή διάσπαρτα ακίνητα μέσα σε δασικές εκτάσεις. Αυτά θα εξαιρεθούν από οποιαδήποτε τυχόν μελλοντική τακτοποίηση, δεδομένου ότι το υπουργείο έχει εντοπίσει αρκετές περιπτώσεις που δήμοι της χώρας έχουν κάνει κατάχρηση στις οικιστικές πυκνώσεις τις οποίες έχουν δηλώσει. Πρόκειται για τα γνωστά «πολύγωνα», που έχουν δηλωθεί ώστε να αποτυπωθούν με ιώδες χρώμα στους δασικούς χάρτες και σε αυτά έχουν συμπεριληφθεί όσο το δυνατόν περισσότερα ακίνητα. Ως προς τις τρέχουσες δηλώσεις τακτοποίησης, πάντως, οι ιδιοκτήτες αυθαιρέτων φαίνεται να εμφανίζουν μια… κόπωση.

Βάσει των στοιχείων του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδας (ΤΕΕ), μέχρι στιγμής στο σύστημα τακτοποίησης έχουν μπει περίπου ενάμισι εκατομμύριο αυθαίρετα. Από αυτά, όμως, σε φάση οριστικής περαίωσης διαδικασιών βρίσκονται μόνο τα 221.302 ακίνητα, παρά τις ευνοϊκές διατάξεις του νόμου για μειώσεις προστίμων και αποπληρωμή σε πολλές δόσεις, ενώ διαδικασίες υπαγωγής στις ρυθμίσεις έχουν υποβληθεί για 300.138 ακίνητα και σε φάση οριστικής υπαγωγής βρίσκονται 468.784 φάκελοι. Εως τώρα, από τις δηλώσεις αυθαιρέτων έχει μπει στα δημόσια ταμεία ποσό που προσεγγίζει τα 2,4 δισ. ευρώ.

Χάραξη τοπικών χωρικών σχεδίων

Ποιες περιοχές θα προηγηθούν Προτεραιότητα είναι η επιτάχυνση των διαδικασιών για την ολοκλήρωση των Τοπικών Χωρικών Σχεδίων (ΤΧΣ) των δήμων, που ουσιαστικά αντικαθιστούν τα παλαιά πολεοδομικά σχέδια, η παράδοση των οποίων απαιτούσε συχνά διάστημα μεγαλύτερο της δεκαετίας, με αποτέλεσμα τα περισσότερα εξ αυτών να είναι παρωχημένα ήδη από τη στιγμή που θα έπρεπε να αρχίσουν να εφαρμόζονται. Η μείωση των χρόνων θα επιτευχθεί με περικοπή αφενός των σταδίων στο μισό (2 από 4) και αφετέρου του αντίστοιχου χρόνου που απαιτούσαν, καθώς οι ενδιάμεσες φάσεις διαρκούσαν έως και πέντε χρόνια.

Για την ταχύτερη ολοκλήρωση των ΤΧΣ, το έργο των επιτροπών επίβλεψης, σύμφωνα με τον κ. Οικονόμου, θα συνδράμουν ειδικοί σύμβουλοι, ενώ οι όροι των διαγωνισμών θα έχουν ενιαία μορφή. Προτεραιότητα στην εκπόνηση ΤΧΣ θα δοθεί σε περιοχές:

• Με παρωχημένες χρήσεις γης.
• Με έντονες αναπτυξιακές πιέσεις και επενδυτικό ενδιαφέρον.
• Με μεγάλη πληθυσμιακή ανάπτυξη.
• Με σημάδια πολεοδομικής και περιβαλλοντικής υποβάθμισης.