Επιστροφή στο παρελθόν και συγκεκριμένα στις δεκαετίες του ’60 και του ’70, κατά τη διάρκεια των οποίων οι ενδιαφερόμενοι συνέρρεαν με πούλμαν για να αγοράσουν οικόπεδα με… θέα και λοιπές παροχές, οραματίζονται σήμερα πολλοί ιδιοκτήτες γης. Κι αυτό γιατί από το 2009, οπότε ξέσπασε η οικονομική κρίση, η συγκεκριμένη αγορά φέρεται να έχει μείνει εκτός επενδυτικών ραντάρ, διανύοντας… ημέρες Πομπηίας.
«Οι τιμές των οικοπέδων σε αρκετές περιοχές και δη, εντός Νομού Αττικής, έχουν υποχωρήσει έως και 80%. Οι επενδυτές, μην αναμένοντας κάποια υπεραξία στο άμεσο μέλλον, υποχρεώθηκαν να στραφούν σε άλλες μορφές επένδυσης», τονίζει στον Ελεύθερο Τύπο της Κυριακής ο πρόεδρος του Πανελλαδικού Δικτύου Κτηματομεσιτών E-Real Estates, κ. Θεμιστοκλής-Ανδρέας Μπάκας και συνεχίζει: «Επίσης, μεγάλες ελληνικές και πολυεθνικές επιχειρήσεις σταμάτησαν να επενδύουν στην αγορά γης, προκειμένου να αναπτύξουν τις γραφειακές τους εγκαταστάσεις, τάση που υπήρχε κατά κόρον τα χρόνια προ κρίσης, λόγω της μείωσης των εσόδων τους».
Την ίδια στιγμή, η ζήτηση από τους κατασκευαστές παραμένει αναιμική. Οπως παρατηρεί η Alpha Bank, επικαλούμενη στοιχεία της Ελληνικής Στατιστικής Αρχής (ΕΛ.ΣΤΑΤ.), ο κατασκευαστικός κλάδος -ιδιαίτερα οι επενδύσεις σε κατοικίες- αδυνατεί να ανακάμψει. Πιο αναλυτικά, οι ιδιωτικές επενδύσεις σε κατοικίες στην Ελλάδα έχουν υποχωρήσει σωρευτικά κατά 23,6 δισ. ευρώ την περίοδο 2008-2016.
Ειδικά πέρυσι σημειώθηκε πτώση της τάξεως του 12,6%, ενώ αντιθέτως, οι τοποθετήσεις σε κατασκευές -εξαιρουμένων των κατοικιών- ανέκαμψαν ελαφρά, παρουσιάζοντας αύξηση 4,8%. Επιπροσθέτως, η αξία των επενδύσεων σε κατοικίες υπολείπεται σημαντικά των αντίστοιχων για λοιπές κατασκευές, εν αντιθέσει με ό,τι συνέβαινε πριν από το 2012. Αξίζει να σημειωθεί ότι οι επενδύσεις σε κατοικίες αποτελούσαν το 2016 μόλις το 0,7% του ΑΕΠ έναντι 9,9% το 2007.
«Η υπέρμετρη φορολόγηση σε συνδυασμό με την αστάθεια του φορολογικού πλαισίου επέδρασαν καταλυτικά στην καθίζηση της αγοράς», τονίζει χαρακτηριστικά η τράπεζα για να προσθέσει: «Οι επαναλαμβανόμενοι φόροι στην ακίνητη περιουσία ως ποσοστό στο ΑΕΠ στην Ελλάδα είναι οι τρίτοι υψηλότεροι στην Ευρώπη, μετά τη Γαλλία και το Ηνωμένο Βασίλειο. Η σχετικά χαμηλή φορολογία πριν από το 2010 συνέβαλε μεταπολεμικά στη διαμόρφωση ενός παραδοσιακά υψηλού ποσοστού ιδιοκατοίκησης στη χώρα μας, καθώς το ακίνητο θεωρούνταν μέσο αποθεματοποίησης του πλούτου σε περιβάλλον υψηλότερου πληθωρισμού. Το ποσοστό αυτό βαίνει μειούμενο μετά το 2010, αν και διατηρείται ακόμη υψηλότερα του ευρωπαϊκού μέσου όρου».
Εκτάσεις-φιλέτα πωλούνται… κοψοχρονιά
«Κοψοχρονιά» διατίθενται προς πώληση τα οικόπεδα στο Νομό Αττικής, με τους ιδιοκτήτες να συμφωνούν σε γενναίες εκπτώσεις, μην αντέχοντας πλέον να… σηκώνουν το βάρος κατοχής τους.
«Οι οικοπεδούχοι καλούνται να φορολογηθούν και, μάλιστα, με εξαιρετικά υψηλούς συντελεστές, για περιουσία που όχι μόνο δεν τους αποφέρει κάποιο εισόδημα, αλλά, ταυτόχρονα, η αξία της απομειώνεται χρόνο με το χρόνο», αναφέρει ο κ. Μπάκας, σημειώνοντας πως υπό αυτό το πρίσμα δεν είναι λίγοι εκείνοι οι οποίοι αναγκάζονται να προσφέρουν για χρόνια εκμετάλλευση τη γη τους με αντάλλαγμα την πληρωμή των ετήσιων φόρων.
Σύμφωνα με στοιχεία του E-Real Estates, ένα οικόπεδο στην Εκάλη, που το 2009 κόστιζε περισσότερα από 4.000 ευρώ/τ.μ., έφτασε να πωλείται έναντι 1.550 ευρώ/τ.μ. το 2014 και μόλις 470 ευρώ/τ.μ. σήμερα. Παρόμοια εικόνα παρατηρείται και στον Χολαργό, όπου από τα 3.600 ευρώ/τ.μ. στις αρχές της οικονομικής κρίσης έπεσε στα 1.150 ευρώ/τ.μ. το 2014 και στα 670 ευρώ/τ.μ. το 2017, ενώ στην Κηφισιά οι τιμές έχουν φτάσει στα 488 ευρώ/τ.μ., όταν προ τριετίας «άγγιζαν» τα 1.000 ευρώ/τ.μ.
«Η Γλυφάδα είναι, επίσης, ένα ακόμη ενδεικτικό παράδειγμα της… βουτιάς που έχουν κάνει οι τιμές. Προς επίρρωση, ενώ στις αρχές της οικονομικής κρίσης το κόστος απόκτησης ενός οικοπέδου στην επίμαχη περιοχή ήταν στα 2.300 ευρώ/τ.μ., το 2014 έπεσε στα 1.250 ευρώ/τ.μ. και πλέον κυμαίνεται πέριξ των 750-790 ευρώ/τ.μ. με συντελεστή δόμησης 0,8», προσθέτει ο επικεφαλής του Δικτύου.
Στον αντίποδα, «τσιμπημένες» τιμές, που, όμως, οφείλονται αφενός στα υψηλά ποσοστά συντελεστών δόμησης και αφετέρου στην έλλειψη προσφοράς, εμφανίζουν τα οικόπεδα στο αθηναϊκό κέντρο.
Ενδεικτικά, όπως προκύπτει από τα στοιχεία που έχει συλλέξει το E-Real Estates, για να αγοράσει κάποιος γη πλησίον του «Χίλτον», που φέρει συντελεστή 3,6, θα πρέπει να καταβάλει 3.370 ευρώ/τ.μ., ενώ ένα οικόπεδο κοντά στην Ακρόπολη διατίθεται έναντι 3.190 ευρώ/τ.μ. «Στις επίμαχες περιοχές δεν είναι πολλά τα προς πώληση οικόπεδα, ενώ με τον όρο αυτό νοούνται και κατοικίες, οι οποίες, όμως, έχουν απαξιωθεί, με συνέπεια να δίδεται προς εκμετάλλευση η γη αυτή καθαυτή», διευκρινίζει ο κ. Μπάκας.
Τέλος, χωρίς σημαντικές αποκλίσεις σε σχέση με παρελθόντα έτη κινούνται οι τιμές των οικοπέδων στα Μεσόγεια, γεγονός που παράγοντες της κτηματαγοράς αποδίδουν στη λειτουργία του μετρό και του προαστιακού. Στο Κορωπί, για παράδειγμα, ή στην Παιανία, οι οποίες διαθέτουν σταθμούς, το κόστος απόκτησης γης παρέμεινε σταθερό το διάστημα 2014-2017, ήτοι 140-150 ευρώ/τ.μ.
Μεγάλη συρρίκνωση στα ποσοστά αντιπαροχής
Σημαντική κάμψη καταγράφουν τα τελευταία χρόνια τα ποσοστά της αντιπαροχής, της σύμβασης, δηλαδή, που υπογράφεται μεταξύ οικοπεδούχου και εργολάβου για την ανέγερση οικοδομής. Μέσω αυτής πολλοί ιδιοκτήτες κατάφεραν ήδη από το 1960 να αποκτήσουν πάνω από ένα διαμέρισμα ή επαγγελματικό χώρο, με αποτέλεσμα κάθε χρόνο να έχουν ένα σταθερό εισόδημα από την εκμίσθωσή τους.
«Η έννοια της αντιπαροχής δεν ακούγεται σήμερα, δεν υπάρχει στην κτηματαγορά. Οι ελάχιστες προτάσεις, που πραγματοποιούνται από κατασκευαστές ή ιδιώτες, οι οποίοι διαθέτουν ρευστότητα και διακρίνουν την επερχόμενη ανάπτυξη, αγγίζουν σήμερα το 20% με 25%, σε αντίθεση με το παρελθόν, που το 40% και το 60% σε καλές περιοχές ήταν δεδομένα», τονίζει ο κ. Μπάκας και καταλήγει: «Ο επενδυτής-κατασκευαστής καλείται να επενδύσει άμεσα και να αποδώσει το ποσοστό της αντιπαροχής στους συμφωνηθέντες χρόνους και, ταυτόχρονα, να περιμένει πότε θα ανέβει η αγορά για να εισπράξει το κόστος της επένδυσης και το κέρδος του. Κέρδος που υπολογίζουμε ότι θα είναι πολύ μεγαλύτερο σε σχέση με το παρελθόν διότι το κόστος αγοράς-αντιπαροχής είναι πολύ μικρό σήμερα και η ανοδική πορεία της κτηματαγοράς μπορεί να αργεί, αλλά σίγουρα θα καταγράψει γεωμετρική αύξηση στο μέλλον».
Αξίζει να σημειωθεί ότι το ποσοστό που αντιστοιχεί στον οικοπεδούχο εξαρτάται από διάφορους παράγοντες, όπως η πραγματική αξία του οικοπέδου και οι όροι δόμησης (συντελεστές δόμησης, ύψους κ.λπ.). Επίσης, καθοριστικό ρόλο παίζει και η περιοχή όπου βρίσκεται το οικόπεδο, καθώς σε περιοχές όπου υπάρχει έλλειψη οικοπέδων και, άρα, υψηλή ζήτηση το ποσοστό αντιπαροχής είναι μεγαλύτερο σε σύγκριση με εκείνο σε περιοχές με πολλά προσφερόμενα οικόπεδα.
Πηγή Πληροφοριών: Ελεύθερος Τύπος