Του Μάνου Κρανίδη*
Τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος για την αγορά ακίνητης περιουσίας είναι χαρακτηριστικά για την εξέλιξη του 2017 και αναδεικνύουν τα “μυστικά” για την μελλοντική πορεία το 2018. Κατ’ αρχήν αποτυπώνουν την σημερινή εικόνα μια αναιμικής αγοράς ακινήτων σε χαμηλό επίπεδο μεταβιβάσεων και τιμών, με ενδείξεις κινητικότητας αλλά και πηγών μεγάλης αβεβαιότητας. Τα βασικά σημεία της εικόνας το τέλος του 2017 είναι:
2. Πτώση των τιμών μισθωμάτων γραφείων και καταστημάτων στο επίπεδο 2014, με σχεδόν σταθεροποίηση τους στο επίπεδο 41-50% κάτω από το 2007
3. Αύξηση μεν των αγοραπωλησιών αλλά διατήρηση χαμηλού επιπέδου συναλλαγών αγοραπωλησιών και για το 2017 δηλαδή στο 80% περίπου κάτω από το 2007
4. Σταθεροποίηση του επίσημου δείκτη στεγαστικής πίεσης στο 33% (δάνεια σε καθυστέρηση).
5. Μικρή Αύξηση των οικοδομικών αδειών, για 1η φορά μετά από το 2006.
6. Αύξηση καθαρής εισροής κεφαλαίων από εξωτερικό κατά 76% το 2017 από 45% το 2016.
Αντίστοιχα και το 2018 παραμένουν ισχυρά τα αρνητικά στοιχεία, διατηρώντας βυθισμένη χαμηλά την ενεργό ζήτηση με σχεδόν εξαφανισμένη την εσωτερική ζήτηση. Όσο συνεχίζεται η υπερφορολόγηση, η έλλειψη ρευστότητας και τραπεζικής χρηματοδότησης, ο περιορισμός του διαθέσιμου εισοδήματος, η έλλειψη ουσιαστικών κινήτρων μαζικών επενδύσεων ακινήτων, και τα capital controls τότε η βιώσιμη ανάπτυξη της αγοράς ακινήτων είναι ανέφικτη. Ταυτόχρονα υφίσταται μια μεγάλη πηγή αβεβαιότητας, αυτή των πλειστηριασμών χιλιάδων ακίνητων, με άμεσο αποτέλεσμα την βίαιη αύξηση της υφιστάμενης υπερπροσφοράς ακινήτων και την ισχυρή νέα καθοδική πίεση στις σημερινές χαμηλές απαξιωμένες τιμές των ακινήτων. Η διαπραγματευτική «δύναμη» των ενδιαφερομένων αγοραστών παραμένει ισχυρή και για το 2018, ενώ συνεχίζεται η εγκάρσια τομή της αγοράς ακινήτων σε πολλαπλές ταχύτητες, με κύριο χαρακτηριστικό διάκρισης την ποιότητα των βασικών χαρακτηριστικών των ακινήτων (θέση, κτιριακές προδιαγραφές, ηλεκτρομηχανολογικές υποδομές, καταλληλόλητα για χρήση διεθνούς ζήτησης, κλπ.). Μοναδικό σημαντικό θετικό σημείο είναι η σταθερή αύξηση της διεθνούς ζήτησης, που όμως αφορά κυρίως ακίνητα (κατοικίες, ξενοδοχεία ή γη) με τουριστική αξιοποίηση σε συγκεκριμένες παραθαλάσσιες, νησιωτικές περιοχές και στην Αττική, και βέβαια για χαμηλό ανταγωνιστικό τίμημα. Η αλήθεια είναι ότι η αγορά έχει γίνει πιο ελκυστική για επενδυτικούς σκοπούς, με μικρότερο μακροοικονομικό ρίσκο και με προοπτικές μεσοπρόθεσμης υπεραξίας και καλών ετήσιων αποδόσεων. Όμως η επισφαλής προϋπόθεση και αβεβαιότητα της μελλοντικής βιώσιμης αναπτυξιακής πορείας της πραγματικής οικονομίας συνεχίζει να υφίσταται ισχυρή. Το «μυστικό» συμπέρασμα για το 2018 είναι, εν κατακλείδι, ότι θα είναι μια χρονιά χωρίς ιδιαίτερες προοπτικές ανάπτυξης της αγοράς ακινήτων, ίσως όμως αποτελέσει το έτος ή την αρχή μια χρονικής περιόδου προς το κατώτατο σημείο της. Μια πρόβλεψη αρκετά ασφαλής αφού χωρίς την δυναμική ανάπτυξη της πραγματικής καθημερινής οικονομίας η αγορά ακινήτων δεν πρόκειται να κάνει το ζητούμενο άλμα ανάπτυξης. Και η πικρή αλήθεια είναι ότι, με τα σημερινά δεδομένα του 2018 και τις εφαρμοζόμενες πολιτικές, η πραγματική οικονομία (διαθέσιμο εισόδημα, ρευστότητα, κλπ.) αναμένεται ασθενής και αναιμική για αρκετά έτη, άρα παραχωρώντας περιθώριο επενδύσεων, στην αγορά ακίνητης περιουσίας, για σχετικά λίγους και συγκεκριμένους επενδυτές, που βέβαια δεν επαρκούν για την απαιτούμενη, αναπτυξιακά, έκρηξη ζήτησης αγοράς, μίσθωσης, κατασκευής και γενικά επενδύσεων στην ελληνική αγορά ακινήτων.
*Πολιτικός Μηχανικός ΕΜΠ, MSc
MANAGING PARTNER-DIRECTOR,
ΤΕΧΝΙΚΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ-ΥΠΗΡΕΣΙΕΣ ΜΗΧΑΝΙΚΩΝ ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΗ ΑΚΙΝΗΤΩΝ «KRAMA PROPERTY”
Μέλος Διοικητικού Συμβουλίου ΠΟΜΙΔΑ, Πρόεδρος ΕΝΙΒΟΠΑ
Aναδημοσίευση από τη Real news