*Γράφει ο Ιωάννης Ρεβύθης
Κάθε αλλαγή στον ήδη υπάρχοντα Νόμο περί αδειών παραμονής και βραχυχρόνιων μισθώσεων στην χώρα μας θα είναι τροχοπέδη στην ανάπτυξη της ελληνικής κτηματαγοράς και θα φανούμε αναξιόπιστοι απέναντι στους επενδυτές που στηρίζουν τόσα χρόνια αυτά τα δύο προγράμματα.
Ωστόσο, η θεωρία ότι με αυτά τα προγράμματα αυξάνονται οι τιμές των ακινήτων δεν είναι αληθής. Αντιθέτως, εδώ και μια δεκαετία, τα δύο προγράμματα φέρνουν έσοδα δισεκατομμυρίων στην Ελλάδα, απασχολώντας ταυτόχρονα χιλιάδες εργαζόμενους, είτε στον κατασκευαστικό τομέα, είτε στον τομέα παροχής υπηρεσιών (μεσίτες, συμβολαιογράφοι, δικηγόροι κ.ά.). Σημειώνεται ότι το ξένο συνάλλαγμα στη χώρα μας από τα δύο προγράμματα κυμαίνεται από 7 έως 10 δισ. ευρώ.
Εξίσου αναληθές είναι ότι οι αξίες των ακινήτων αυξάνονται -όπως κάποιοι ισχυρίζονται- εξαιτίας των δύο προγραμμάτων. Οι τιμές πράγματι αυξάνονται, αλλά για άλλους λόγους: Ο πρώτος είναι η τρομερή αύξηση των υλικών οικοδομής, ο δεύτερος το υψηλό κόστος δανεισμού, καθώς έχουν διπλασιαστεί τα επιτόκια, και ο τρίτος είναι οι υψηλές αξίες των οικοπέδων, παρότι υφίσταται και η αντιπαροχή.
Οι τιμές των αστικών ακινήτων στην Ελλάδα συγκρίνονται με τις τιμές των αντίστοιχων ακινήτων των άλλων Ευρωπαϊκών κρατών ενώ το ίδιο συμβαίνει και με τα τουριστικά ακίνητα.
Με το κόστος διαβίωσης ανά κράτος να διαφέρει σημαντικά, τα υλικά οικοδομών, η φορολογία και οι επιδοτήσεις της κτηματαγοράς διαμορφώνουν τις τιμές. Μπορεί το εισόδημα της μέσης οικογένειας να έχει αυξηθεί κατά 15-20% τα τελευταία χρόνια αλλά το κόστος ζωής (θέρμανση, ένδυση, τρόφιμα, λογαριασμοί κοινής ωφέλειας, εκπαίδευση κοκ) έχει σημειώσει άνοδο 100%. Άρα σε μια μέση ελληνική οικογένεια ακόμα και να υπάρξει η χορήγηση στεγαστικού δανείου για την αγορά κατοικίας, είναι υψηλή η αποπληρωμή της δόσης λόγω της αύξησης των επιτοκίων άνω του 70% μέσα σε μια τριετία. Ήδη δανειολήπτες με κυμαινόμενο επιτόκιο αδυνατούν λόγω αυτής της αύξησης να αποπληρώσουν την μηνιαία τοκοχρεωλυτική δόση.
Τιμές “δύο ταχυτήτων” στα ακίνητα
Τις υψηλές αξίες τις βλέπουμε μόνο στο κέντρο της Αθήνας, στα νότια ή τα βόρεια προάστια, καθώς επίσης και σε κάποια επιλεγμένα νησιά όπως η Μύκονος, η Σαντορίνη και σε άλλα νησιά. Στην υπόλοιπη Ελλάδα, οι τιμές είναι εξευτελιστικές. Όταν το κόστος κατασκευής σήμερα έχει ξεπεράσει τα 1.800 – 2.000 ευρώ το τ.μ., χωρίς την αγορά οικοπέδου, ό,τι πωλείται κάτω των 2.000 ευρώ το τ.μ. θεωρείται ευκαιρία.
Συνάδελφοι κτηματομεσίτες από την Περιφέρεια, τονίζουν πως οι τιμές πώλησης για νεόδμητα διαμερίσματα, στις πρωτεύουσες και όχι στα χωριά, δεν ξεπερνούν τις 2.000 – 2.200 ευρώ το τ.μ. και για μεταχειρισμένα από 800 – 1.200 ευρώ το τ.μ. Στο 95% της χώρας οι τιμές είναι πολύ χαμηλές. Γι’ αυτό θεωρούμε πως πρέπει να υπάρξουν επενδυτικά σχέδια και για την Περιφέρεια, όπως για παράδειγμα τα ιδιωτικά πανεπιστήμια να γίνουν υποχρεωτικά εκτός Αττικής, και βέβαια να ομαλοποιηθεί η κατάσταση με την εκτός σχεδίου δόμηση, αλλαγή στην φορολογία στα ακίνητα και μεγαλύτερα κίνητρα και επιδοτήσεις σε αυτές τις περιοχές.
Οι τιμές είναι υψηλές και στα ενοίκια στην Αττική και στις ακριβές θεωρούμενες περιοχές και αυτό οφείλεται στη φορολογία που ξεκινά από 15% και φτάνει έως και 45%, με αποτέλεσμα πολλοί ιδιοκτήτες να μην τα μισθώνουν. Γι’ αυτό πρέπει να δοθούν κίνητρα στους ιδιοκτήτες που έχουν κλειστά διαμερίσματα για περισσότερο από τρία χρόνια, ώστε να μπορέσουν να τα βγάλουν στην αγορά. Πρόκειται για πάνω από 150.000 ακίνητα. Επίσης, αντίθετα με ό,τι πιστεύουν πολλοί, η Golden Visa βοηθά τις μισθώσεις, καθώς τουλάχιστον το 97% των ακινήτων από κατόχους Golden Visa, μένει στην αγορά και μόλις το 3% των ιδιοκτητών επιλέγουν να μείνουν στην Ελλάδα. Αυτό σημαίνει ότι στην προσφορά βγαίνουν νέα, ανακαινισμένα, ακίνητα προς μίσθωση.
Δεν υπάρχει καμία αξιόπιστη κυβέρνηση στον κόσμο να αλλάζει τόσο συχνά τη φορολογία και τους κανόνες των επενδύσεων. Δεν πέρασαν μόλις 5 μήνες από τότε που ο πρωθυπουργός στη Θεσσαλονίκη ανέβασε το όριο από 250.000 σε 500.000 στο κέντρο της Αθήνας και σε κάποια νησιά και σήμερα ακούγεται ότι αυτό το πρόγραμμα θα αλλάξει ξανά. Κανείς δεν πρόκειται να επενδύσει με αυτούς τους όρους.
Εν κατακλείδι, περιμένοντας να μειωθούν τα επιτόκια, να πέσουν οι τιμές των υλικών, να ομαλοποιηθεί η οικονομία, δεν θα πρέπει η κυβέρνηση να αλλάξει κανένα από αυτά τα δύο προγράμματα που φέρνουν πάρα πολλά φορολογικά έσοδα στο κράτος, μειώνουν την ανεργία, δυναμώνουν την οικονομία και την ελληνική κτηματαγορά.
*Ο Ιωάννης Ρεβύθης είναι Oικονομολόγος – Εκτιμητής Ακινήτων, Επίτιμος Πρόεδρος Συλλόγου Κτηματομεσιτών Αττικής και Π. Πρόεδρος Ομοσπονδίας Μεσιτών Ελλάδας & Συλλόγου Κτηματομεσιτών Αθηνών – Αττικής