Αρθρο του Μάνου Κρανίδη *
Το 2015 ο Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων ΕΝΦΙΑ τελικά επιστρέφει ίδιος και απαράλλακτος. Η ονομασία του δικαιολογείται μόνο ως προς την ενιαία εισπρακτική στόχευση του φόρου, αφού μόνιμος μοναδικός στόχος παραμένει, και στο πλαίσιο του 3ου μνημονίου, η στείρα είσπραξη 2,65 δις ευρώ δημοσίων εσόδων με βαρύ αναπτυξιακό κόστος. Η εφαρμογή του δίκαια συνεχίζει να αποτελεί αντικείμενο καθολικών αντιδράσεων αφού περιέχει πολλαπλές αδικίες για τα 6 εκατομμύρια ιδιοκτητών ακινήτων. Αναμφίβολα, εάν όντως η ανάπτυξη είναι μια πραγματική κυβερνητική προτεραιότητα, δεν πρέπει να επικρατήσει η μονιμότητα ενός τέτοιου φόρου κατοχής με πολλούς παραλογισμούς και απόλυτα αντιαναπτυξιακή λογική. Είναι η επιτομή της υπεροφορολόγησης, συντελεστής διατήρησης της ύφεσης της οικονομίας και ειδικότερα της απαξίωσης της κομβικής αγοράς των ακινήτων.
Η αυταπόδεικτη λίστα αδικιών του δεν έχει τέλος. Ουσιαστικά ο ΕΝΦΙΑ, ως μόνιμη διάδοχη λύση του εκτάκτου χαρατσιού (ΕΕΤΗΔΕ) και του ΦΑΠ, φορολογεί συλλήβδην ότι ακίνητο υπάρχει, κτίσματα και γη, χωρίς δίκαιες διακρίσεις ή ουσιαστικά κριτήρια με μια λογική «ριπής μπαζούκα» και όχι δίκαιας μελετημένης διεύρυνσης της φορολογικής βάσης. Φορολογούνται υψηλά ακόμη και τα απρόσοδα, ημιτελή, κενά και μη ηλεκτροδοτούμενα κτίσματα, καθώς και o το υπόλοιπο δόμησης των εντός σχεδίου οικοπέδων. Εκλείπουν βασικές αρχές φορολογικής δικαιοσύνης όπως η ανταποδοτικότητα, τα εισοδηματικά κριτήρια εφαρμογής, και ο σωστός καθορισμός της φορολογικής βάσης. Ούτε καν η παλαιότητα των ακινήτων δεν λαμβάνεται σωστά υπόψη. Η μόνη χαμηλή επιβάρυνση είναι για τα εκτός σχεδίου οικόπεδα και τα αγροτεμάχια.
Οι μεγαλύτερες όμως αδικίες είναι τρεις. Πρώτον και κύριο ότι ο φόρος δεν είναι ενιαίος αλλά διπλός αφού χωρίζεται στο κύριο φόρο που υπολογίζεται με βάσει τα χαρακτηριστικά του ακινήτου και στο συμπληρωματικό φόρο που υπολογίζεται με βάσει τη συνολική αντικειμενική αξία της ακίνητης περιουσίας του φορολογούμενου. Δεύτερον και σημαντικό ότι ο υπολογισμός του φόρου γίνεται επί πλασματικών αντικειμενικών τιμών (ή τιμών ζώνης) από το 2007, σίγουρα εκτός σημερινής πραγματικότητας, Η πτώση των αξιών των ακινήτων που έχει ξεπεράσει το 50% τα έτη του μνημονίου δεν λαμβάνεται καθόλου υπόψη αφού η εξίσωση αντικειμενικών- πραγματικών τιμών δεν έγινε ποτέ, αν και προβλεπόταν στο 2ο μνημόνιο. Στην ουσία φορολογούνται πλασματικές περιουσίες. Τέλος τρίτον ότι δεν λαμβάνεται καμία απολύτως μέριμνα για την κύρια κατοικία. Ουσιαστικά όλοι οι ιδιοκτήτες ακινήτων πληρώνουν ενοίκιο στη κύρια κατοικία τους χωρίς καμία ανταποδοτικότητα. Φορολογούνται ακόμη και οι δανειολήπτες πρώτης κατοικίας που πληρώνουν και τις δόσεις του δάνειου όταν η σημερινή εμπορική αξία του ακινήτου έχει μειωθεί κατά 40-50%.
Ισοδύναμες πολιτικές μπορούν να υπάρξουν και πρέπει κοπιαστικά να βρεθούν. Είναι σίγουρα μη βιώσιμο για την οικονομία να στηρίζεται σε ένα κρατικό προϋπολογισμό με βάση την είσπραξη μη παραγωγικών εσόδων από την υπερφορολόγηση της κατοχής απαξιωμένων περιουσιακών στοιχείων (ακίνητα, αυτοκίνητα, κλπ). Τα ισοδύναμα όμως δεν ανακαλύπτονται σποραδικά και τυχάρπαστα αλλά δημιουργώντας μια νέα ολοκληρωμένη πολιτική ακινήτων με ένα νέο μίγμα φόρων, κινήτρων και δράσεων με σκοπό την άνοδο της οικονομικής δραστηριότητας και την είσπραξη κυρίως παραγωγικών ,πολλαπλάσιων των σημερινών, δημόσιων εσόδων που θα προέρχονται από την δίκαια φορολόγηση των αυξημένων μεταβιβάσεων, επενδύσεων, μισθώσεων και γενικά οικονομικών πράξεων. Για παράδειγμα σήμερα το κράτος λαμβάνει ελάχιστα έσοδα από μεταβιβάσεις ακινήτων, που θα μπορούσαν να αυξηθούν σημαντικά με την ουσιαστική μείωση του ΕΝΦΙΑ και με κίνητρα ενίσχυσης της ζήτησης και των επενδύσεων όπως η έκπτωση τόκων ή φόρων για αγορά πρώτης κατοικία. Επίσης απαιτείται σχέδιο για την διεύρυνση της φορολογικής βάσης στο θέμα των μισθώσεων τουριστικής κατοικίας ή αστικών ακινήτων που σήμερα λαμβάνει χώρα σχετικά ανέπαφο. Ενώ η έκπτωση φόρου πχ 10-20% του ΦΠΑ των ιδιωτικών ανακαινίσεων θα μεγάλωνε τον όγκο των φορολογικών εσόδων στο τομέα αυτό. Ισοδύναμες λύσεις του ΕΝΦΙΑ, με αναπτυξιακή λογική, είναι εφικτές αρκεί πραγματικά μια κυβέρνηση να έχει την πολιτική βούληση να τις βρει και να τις εφαρμόσει. Οι στρατιές συμβούλων της και η επιδίωξη συνεργασίας με τους ειδικούς της κοινωνίας μπορούν κάλλιστα να οδηγήσουν σε συγκεκριμένε ισοδύναμες λύσεις με αναπτυξιακό αποτύπωμα.
Εν τέλει, αντί στην χώρα της διαχρονικής «αγάπης» για τη ιδιοκτησία ακινήτων, να ενσωματωθεί ενεργά η αγορά ακινήτων, και μια λογική φορολογία της, σε ένα συνεκτικό εθνικό σχέδιο ανάπτυξης, τα ακίνητα αντιμετωπίζονται ακόμη ως «κότα με χρυσά αυγά». Μόνο που τα αυγά τελείωσαν προ πολλού και οι υπερφορολογημένοι 6 εκατομμύρια ιδιοκτήτες για τα τελευταία 5 έτη δικαίως διαμαρτύρονται. Αλλά αυτό πρέπει πρωτίστως και άμεσα να το αντιληφθεί η πολιτεία αν επιθυμεί να κάνει πράξη την έννοια της φορολογικής δικαιοσύνης και της ανάπτυξης. Οι προθέσεις και οι υποσχέσεις της παρούσας κυβέρνησης για κατάργηση του ΕΝΦΙΑ έπεσαν στο κενό, συνεχίζοντας την κακή παράδοση των ελληνικών κυβερνήσεων για αδυναμία σχεδιασμού μιας ολοκληρωμένης πολιτικής ακινήτων στο πλαίσιο ενός συνεκτικού εθνικού σχεδίου ανάπτυξης. Η κυβέρνηση, εκτεθειμένη μεν αλλά ενδυναμωμένη με μια νωπή λαϊκή εντολή δε, έχει μια μόνο επιλογή, να άρει όλες τις αδικίες της φορολογίας ακινήτων, στοχεύοντας σε υγιή δημοσιονομικά έσοδα και αξιοποιώντας την αναπτυξιακή συμπιεσμένη δυναμική της ελληνικής αγοράς ακίνητης περιουσίας και το πάθος των Ελλήνων για την αναβάθμιση και επένδυση στα ακίνητα τους. Ελπίδες επιτυχίας και ανάπτυξης πάντα υπάρχουν αλλά δύσκολα βέβαια πραγματοποιούνται όταν η λέξη σχέδιο και οργάνωση εκλείπουν περίτρανα και σήμερα από την διακυβέρνηση της χώρας.
*Ο Μάνος Κρανίδης είναι Πολιτικός Μηχανικός ΕΜΠ, MSc
Πρόεδρος της Ένωσης Ιδιοκτητών Ακινήτων Βορειοανατολικών Προαστίων Αττικής (ΕΝΙΒΟΠΑ)
www.enibopa.gr