Αρθρο του Μάνου Κρανίδη*
Δεν ήταν απαραίτητη η πρόσφατη απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας για να γίνει πανελλαδικά αντιληπτό ότι ο σωστός σχεδιασμός και η δικαιοσύνη εκλείπουν όσον αφορά στην φορολόγηση και πολιτική ακινήτων. Την περίοδο των μνημονίων οι κυβερνήσεις προσέθεσαν περισσότερους φόρους ακινήτων από ότι απαίτησε η τρόικα, με τρανό παράδειγμα τους φόρους «κατοχής», όπως το περίφημο «χαράτσι» (ΕΕΤΗΔΕ) και τον ΕΝΦΙΑ. Τελικό αποτέλεσμα είναι ο ουσιαστικός 7πλασιασμός των φόρων ακινήτων σε σχέση με το 2009 και η πληρωμή ποσού της τάξης των 14 δις σε φόρους ακινήτων μεταξύ 2010-2015, ασύλληπτα νούμερα σε μια εποχή σημαντικής ύφεσης και ραγδαίας πτώσης των εισοδημάτων. Σήμερα λοιπόν είμαστε στο σημείο να επιβάλλονται ακόμη συνολικά 40 φόροι ή τέλη επί των ακινήτων για την κατοχή, κατασκευή, μεταβίβαση, αξιοποίηση και ένταξη τους. Στην πραγματικότητα τόσο οι προηγούμενες κυβερνήσεις των μνημονίων όσο και η σημερινή αποδεικνύεται ότι πρακτικά αδιαφορούν. Επιλέγεται σταθερά η εύκολη εισπρακτική λύση για ένα ισοσκελισμένο ή πλεονασματικό κρατικό προϋπολογισμό, διαιωνίζοντας με αυτή την επιλογή την διαχρονική έλλειψη άσκησης μελετημένης και ολοκληρωμένης κρατικής πολιτικής στο τομέα των ακινήτων, με κίνητρα για νέες επενδύσεις και παραγωγικά δημόσια έσοδα.
Αναμφίβολα, από το 2010, η κορυφαία αδικία στη φορολόγηση της ακίνητης περιουσίας των πολιτών είναι η επιβολή των φόρων επί πλασματικών αντικειμενικών τιμών ή τιμών ζωνών. Οι περισσότεροι σημαντικοί φόροι ή τέλη ακινήτων, 20 τον αριθμό, εξαρτώνται από την αντικειμενική αξία, την τιμή ζώνης και πολλούς συντελεστές όπως της εμπορικότητας ή παλαιότητας. Αυτά τα μεγέθη έχουν ξεχαστεί στο επίπεδο του 2007, εκφράζοντας μια πλασματική άδικη αντικειμενική κατάσταση. Για παράδειγμα, μεταξύ των ετών 2010-2016, η μείωση των εμπορικών τιμών των ακινήτων προσέγγισε το 50-60% και των συναλλαγών ακίνητης περιουσίας στο επίπεδο του 60-70%. Οι σημερινοί συντελεστές εμπορικότητας της τάξης του 3,0 έως 7,0, δηλαδή τριπλασιάζουν έως επταπλασιάζουν τις αντικειμενικές τιμές των καταστημάτων κάθε περιοχής, με αποτέλεσμα να είναι από το 2010 εντελώς εκτός πραγματικότητας αφού η έννοια της εμπορικότητας έχει αποδυναμωθεί ισχυρά ή καθολικά στις περισσότερες αγορές, κυρίως λόγω της μεγάλης ύφεσης. Δεν αποδείχθηκε σημαντικό ούτε ότι και στο περιοριστικό δημοσιονομικά πλαίσιο των μνημονίων, η αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών ήταν ρητή δέσμευση από το 2010 αλλά παραδόξως ξεχάστηκε και ο μεταρρυθμιστικός «ζήλος» την αμέλησε.
Πρακτικά, η ορθή και μελετημένη αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών στη σημερινή πραγματικότητα των εμπορικών τιμών κρύβει παγίδες και ανοικτά ζητήματα. Πρώτον, η προσαρμογή αφορά μειώσεις μεν στις συντριπτικές περιοχές αλλά και πιθανώς αυξήσεις δε, ειδικά σε περιοχές εξαιρετικά χαμηλών αντικειμενικών αξιών και πολύ χαμηλών όμως εισοδημάτων όπως για παράδειγμα σε αυτές τις Δυτικής Αθήνας και λαϊκών περιοχών του Πειραιά. Δεύτερον η εκτίμηση των εμπορικών τιμών δεν είναι εύκολη υπόθεση αφού τα διαθέσιμα στοιχεία είναι λίγα λόγω του χαμηλού αριθμού μεταβιβάσεων κατοικιών και γης αλλά και των ελαχίστων επαγγελματικών χώρων. Τρίτον, η προσαρμογή δεν σημαίνει και την αυτόματη ελάφρυνση των πολιτών από το υπερβολικό ύψος των φόρων ακίνητης περιουσίας, διότι η κυβέρνηση μπορεί να μειώσει τις αντικειμενικές τιμές αλλά να αυξήσει τους αντίστοιχους συντελεστές που οδηγούν σε κάθε φόρο και να φτάσει στο ίδιο δημοσιονομικό αποτέλεσμα. Είναι η λογική που το 5 επί 2 κάνει δέκα αλλά και το ίδιο και το 2 επί 5!
Εν τέλει, είναι φανερό ότι η απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας πρέπει να αποτελέσει το έναυσμα για το σχεδιασμό και υλοποίηση μιας ολοκληρωμένης πολιτικής ακινήτων. Μια πολιτική, που να εντάσσεται σε ένα εθνικό σχέδιο ανάπτυξης, και οφείλει να έχει ως βάση ένα αναλυτικό ουσιαστικό και σωστό σύστημα υπολογισμού αντικειμενικών αξιών ή έστω καταγραφής ων πραγματικών εμπορικών τιμών. Ένα σύγχρονο σύστημα που να ανανεώνεται περιοδικά ενσωματώνοντας την αλλαγή του οικονομικών συνθηκών και των τιμών ακινήτων. Μια πολιτική η οποία να έχει ως στόχο την είσπραξη λιγότερων εσόδων από φόρους κατοχής και περισσότερων παραγωγικών εσόδων από την αύξηση της οικονομικής δραστηριότητας, των κατασκευών, ανακαινίσεων ή του αριθμού των μεταβιβάσεων και μισθώσεων ακινήτων, αστικών ή τουριστικών. Μόνο έτσι τα ακίνητα θα μπορέσουν να αποτελέσουν ένα σταθερό επικουρικό, αλλά και κομβικό για την οικονομία, πόλο ανάπτυξης και βιώσιμη πηγή κρατικών εσόδων. Ας γίνει σαφές στο πολιτικό σύστημα ότι η μονιμοποίηση τέτοιων αντιαναπτυξιακών φόρων «κατοχής» όπως ο ΕΝΦΙΑ μόνο άδικη φτωχοποίηση μπορεί τελικά να φέρει.
Για την ώρα η καθολική εντύπωση είναι ξεκάθαρη και πλήρως αρνητική. Η σημερινή κυβέρνηση επιδερμικά επιδιώκει να ικανοποιήσει το ΣτΕ και σκοπεύει να προσαρμόσει τις αντικειμενικές αξίες οριζόντια και επιφανειακά, χωρίς ουσιαστική μελέτη και σχεδιασμό. Ο τελικός στόχος, και της σημερινής κυβέρνησης, για τα ελληνικά ακίνητα είναι ένας και μοναδικός, η τυπική εφαρμογή της απόφασης του ΣτΕ και η σταθερή είσπραξη 2,6 δις ευρώ από τον ΕΝΦΙΑ με την παράλληλη λαθεμένη επιβολή άλλων 39 επιβαρύνσεων, χωρίς καμία μείωση του συνολικού εισπρακτικού στόχου του προϋπολογισμού. Όμως η διαιώνιση της επιβολής υψηλών άδικων φόρων ακινήτων τελικά οδηγεί στην έμμεση απαξίωση περιουσιών οι οποίες, τα τελευταία 6 έτη, δεν μπορούν να αξιοποιηθούν ούτε να μισθωθούν επαρκώς. Η ανεκτική ελληνική κοινωνία των εκατομμυρίων μικρομεσαίων ιδιοκτητών και της διαχρονικής μακροπρόθεσμης επένδυσης στα ακίνητα, δεν έχει την οικονομική αντοχή να ανεχθεί αυτές τις εξελίξεις εσαεί. Το όνειρο ζωής του Έλληνα για επένδυση στην ακίνητης περιουσία χάνεται και συνεπακόλουθα όλη η ελληνική οικονομία έχει υποστεί μια ανοικτή συντριπτική πληγή. Αναμφίβολα η επιλογή είναι μια, η άμεση δημιουργία και εφαρμογή μιας δίκαιας και αναπτυξιακής οικονομικής πολιτικής για την ακίνητη περιουσία, με νέες επενδύσεις, θέσεις εργασίας και μόνιμα βιώσιμα κρατικά έσοδα. Η ορθή συστηματική προσαρμογή των αξιών φορολόγησης ακινήτων με τις εμπορικές είναι μια λογική αλλά και δίκαια αρχή και η ορθή ερμηνεία της απόφασης του Συμβουλίου της Επικρατείας.
* Ο Μάνος Κρανίδης είναι Πολιτικός Μηχανικός ΕΜΠ, MSc
ΤΕΧΝΙΚΟ ΓΡΑΦΕΙΟ Ε.ΚΡΑΝΙΔΗΣ & ΣΥΝΕΡΓΑΤΕΣ «KRAMA PROPERTY”
Πρόεδρος της Ένωσης Ιδιοκτητών Ακινήτων Βορειοανατολικών Προαστίων Αττικής (ΕΝΙΒΟΠΑ) της ΠΟΜΙΔΑ, www.enibopa.gr
στο 