Στις ελληνικές καλένδες παραπέμπονται οι εξαγγελίες για τη δημιουργία ενός αυτοματοποιημένου συστήματος που θα εξισώνει τις εμπορικές τιμές με τις αντικειμενικές αξίες από τον Ιούνιο του 2017.
Παρά το γεγονός ότι τα τελευταία δύο χρόνια το Συμβούλιο της Επικρατείας έχει ακυρώσει ή διαφορετικά έχει ζητήσει την αναπροσαρμογή προς τα κάτω των αντικειμενικών αξιών, ώστε αυτές να συμβαδίζουν με την πραγματική κατάσταση που επικρατεί στην αγορά, το υπουργείο Οικονομικών αδυνατεί να διαμορφώσει ένα σύστημα το οποίο θα αναπροσαρμόζεται σε τρίμηνη ή εξάμηνη βάση.
Και αυτό, καθώς δεν υπάρχουν στοιχεία τα οποία μπορούν να αξιοποιηθούν από την αρμόδια επιτροπή του υπουργείου Οικονομικών με στόχο να δημιουργηθεί μία βάση δεδομένων.
Η αλήθεια είναι ότι οι λιγοστές αγοραπωλησίας ακινήτων, οι οποίες πραγματοποιούνται υπό συνθήκες ανωτέρας βίας για να καλυφθούν ανάγκες των πωλητών, σε καμιά περίπτωση δεν μπορούν να χρησιμοποιηθούν για τη δημιουργία βάσης δεδομένων.
Τα ανωτέρω γεγονότα έχουν ακυρώσει το αυτοματοποιημένο σύστημα, με αποτέλεσμα τα μέλη της επιτροπής να προτείνουν το καθένα από την πλευρά του (αυτή που συμφέρει τον κάθε επαγγελματικό κλάδο) διάφορες λύσεις, αρκετές από τις οποίες οδηγούν και θυμίζουν παλαιές εποχές πριν από το 1992 όπου και εφαρμόστηκε το σύστημα προσδιορισμού της αντικειμενικής αξίας των ακινήτων.
Σύμφωνα με πληροφορίες της Καθημερινής, μία από τις προτάσεις προβλέπει επί της ουσίας την κατάργηση των αντικειμενικών αξιών και σε κάθε μεταβίβαση ακινήτου να υπάρχει πιστοποιημένος εκτιμητής ο οποίος θα κρίνει την αξία του ακινήτου. Την εκτίμηση αυτή θα χρησιμοποιούν και οι υπηρεσίες του υπουργείου Οικονομικών για να επιβάλουν τους σχετικούς φόρους.
Η πρόταση αυτή ωστόσο δημιουργεί τα εξής προβλήματα:
1. Εν μέσω κρίσης οι πωλητές και αγοραστές ακινήτων θα επιβαρυνθούν με επιπλέον έξοδα, καθώς θα πρέπει υποχρεωτικά να πληρώσουν τον εκτιμητή.
2. Το σύστημα αυτό θυμίζει εν πολλοίς το προηγούμενο που ίσχυε προ αντικειμενικών, με τους εφόρους να κρίνουν την αξία των ακινήτων.
Εκτός του ότι όριζαν κατά το δοκούν αξίες χρησιμοποιώντας συγκριτικά στοιχεία, είχαν δημιουργηθεί και θέματα με συναλλαγές κάτω από το τραπέζι. Ελλοχεύει ακριβώς ο ίδιος κίνδυνος.
Τη λύση αυτή καλοβλέπει το υπουργείο Οικονομικών, το οποίο έχει έτοιμη λίστα με πιστοποιημένους εκτιμητές για τη δουλειά αυτή, αλλά όχι οι ιδιοκτήτες ακινήτων που βλέπουν μία ακόμη επιβάρυνση να μεταφέρεται στα ακίνητα.
Αντιθέτως, οι ιδιοκτήτες ακινήτων θεωρούν ότι πρέπει πάση θυσία να παραμείνει το αντικειμενικό σύστημα και να υπάρχουν οι πιστοποιημένοι εκτιμητές ακινήτων στις περιπτώσεις που οι ιδιοκτήτες ακινήτων αμφισβητούν τις αντικειμενικές αξίες.
Αντί να προσφεύγουν στο Συμβούλιο της Επικρατείας μπορούν να ζητούν να πραγματοποιηθεί η εκτίμηση από έναν πιστοποιημένο από το υπουργείο Οικονομικών εκτιμητή.
Η δεύτερη πρόταση και περισσότερη λογική τηρουμένων των συνθηκών στην αγορά είναι η μείωση των υφιστάμενων αντικειμενικών αξιών, λαμβάνοντας υπόψη τα έστω περιορισμένα στοιχεία από την Τράπεζα της Ελλάδος, τα συμβολαιογραφικά γραφεία και τους μεσίτες.
Οι επαγγελματίες του χώρου υποστηρίζουν ότι η πιο αξιόπιστη λύση, ώστε να μπορέσει η επιτροπή να καταθέσει μια ολοκληρωμένη πρόταση, είναι να ληφθούν υπόψη τα στοιχεία που έχουν στη διάθεσή τους οι συμβολαιογράφοι. Οχι για τη δημιουργία του αυτοματοποιημένου συστήματος αλλά για την αναπροσαρμογή των υφιστάμενων αντικειμενικών αξιών.
Σημειώνεται ότι οι διαφορές που υπάρχουν σήμερα μεταξύ αντικειμενικής και τιμής πώλησης είναι πάνω από 50% στις περισσότερες περιοχές της χώρας, κυρίως στα μεγάλα αστικά κέντρα.
Πάντως, στις προθέσεις του οικονομικού επιτελείου είναι οι νέες αντικειμενικές αξίες να τεθούν σε εφαρμογή από την 1η Ιανουαρίου 2017, προκειμένου να αποφευχθούν νέες προσφυγές στο ΣτΕ.
Παράνομος ο ΕΝΦΙΑ, αλλά…
Εκατοντάδες προσφυγές έχουν κατατεθεί στο Συμβούλιο της Επικρατείας κυρίως από ιδιοκτήτες με ακίνητα σε ακριβές περιοχές της χώρας με τιμή ζώνης άνω των 4.000 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Στις περιοχές αυτές η κυβέρνηση διατήρησε αμετάβλητες τις αντικειμενικές αξίες (τον Ιανουάριο του 2016 είχαν ανακοινωθεί οι νέες τιμές της εφορίας που είχαν μάλιστα αναδρομική ισχύ από τις 21 Μαΐου 2015), με αποτέλεσμα το ΣτΕ να κρίνει παράνομο τον υπολογισμό του ΕΝΦΙΑ σε 4 περιοχές (Φιλοθέη, Ψυχικό, Βουτζά και Δελφούς). Σύμφωνα με πληροφορίες, εκκρεμούν και άλλες υποθέσεις τόσο σε περιοχές με τιμή ζώνης άνω των 4.000 ευρώ αλλά και σε περιοχές με τιμή ζώνης κάτω από 600 ευρώ ανά τ.μ. στις οποίες διατηρήθηκαν οι πλασματικές αντικειμενικές αξίες.
Ηδη για τις 4 προαναφερόμενες περιοχές το υπουργείο Οικονομικών έχει δεσμευτεί ότι θα προχωρήσει σε τροποποιήσεις των τιμών, κάτι που θα πράξει και για τις υπόλοιπες που θα δικαιωθούν από το ανώτατο δικαστήριο.
Πάντως, η ενδεχόμενη μείωση των αντικειμενικών αξιών δεν θα επιφέρει και μείωση του ΕΝΦΙΑ. Ο στόχος είναι συγκεκριμένος και προβλέπει έσοδα 2,65 δισ. ευρώ σε ετήσια βάση.
Ετσι στην περίπτωση που αποφασιστεί ότι ο ΕΝΦΙΑ του 2017 θα υπολογιστεί με βάση τις νέες τιμές των ακινήτων που θα ισχύσουν αναδρομικά, το οικονομικό επιτελείο θα προχωρήσει σε παρεμβάσεις στον φόρο ώστε να διασφαλιστεί ο εισπρακτικός στόχος των 2,65 δισ. ευρώ. Οι μόνες αλλαγές που έχουν προγραμματιστεί για τον ΕΝΦΙΑ του 2017 είναι:
• Η επιβολή του συμπληρωματικού φόρου στα αγροτεμάχια. Με βάση τις σημερινές αξίες των αγροτεμαχίων ο ΕΝΦΙΑ μπορεί να αποφέρει 230-250 εκατ. ευρώ. Ωστόσο το υπουργείο Οικονομικών εξετάζει το ενδεχόμενο μειωτικών συντελεστών, ώστε να αποφευχθούν εκρηκτικές αυξήσεις φόρου για μερικές δεκάδες χιλιάδες ιδιοκτήτες.
• Η αύξηση του ποσοστού έκπτωσης φόρου για όσους πληρούν συγκεκριμένα περιουσιακά και εισοδηματικά κριτήρια, από το 50% που είναι σήμερα στο 100%.