Η ζήτηση για φοιτητική στέγη σε ευρωπαϊκό και σε εγχώριο επίπεδο συγκαταλέγεται διαχρονικά στις αιτίες που δίνουν ώθηση στην αγορά ακινήτων. Ταυτόχρονα η ανάπτυξη των βραχυχρόνιων μισθώσεων αλλάζει τα δεδομένα τόσο στις προσφερόμενες τιμές ενοικιάσεις διαμερισμάτων, ενώ την ίδια στιγμή δημιουργεί νέες τάσεις και πρωτοβουλίες όπως την ανάπτυξη ιδιωτικών φοιτητικών εστιών και τη διάθεση για συγκατοίκηση που αποτελεί νέα δυναμική τάση.
Ειδικότερα σύμφωνα με την συμπεράσματα του Παρατηρητηρίου Αξιών Φοιτητικών Διαμερισμάτων 2023 της GEOAXIS, της πρώτης πιστοποιημένης εταιρίας εκτιμήσεων στην Ελλάδα, τα φοιτητικά διαμερίσματα, μαζί με τις αποθήκες, τα logistics, τα data centers και τους οίκους ευγηρίας, έχουν αποδειχθεί σε πανευρωπαϊκό πλαίσιο τα πλέον ανθεκτικά ακίνητα στην μείωση αξιών λόγω της πανδημίας. Την ίδια στιγμή η διατήρηση της ανόδου των μισθωτικών αξιών των φοιτητικών διαμερισμάτων λόγω περιορισμένης προσφοράς αποτελεί από μόνη της μια πολύ ενδιαφέρουσα εξέλιξη τόσο σε Πανευρωπαϊκό όσο και σε εγχώριο επίπεδο, η οποία θα απασχολεί όλο και περισσότερο ΑΕΕΑΠ και επενδυτές, τα αμέσως επόμενα χρόνια.
Ζητούμενες τιμές ενοικίασης
Σύμφωνα με τα συμπεράσματα, εξακολουθεί να καταγράφεται, όπως αναφέρει το ΑΠΕ-ΜΠΕ, εντυπωσιακή αύξηση των τιμών ενοικίασης φοιτητικών διαμερισμάτων και στις 6 περιοχές μελέτης φανερώνοντας την ανθεκτικότητα της συγκεκριμένης αγοράς καθώς το φαινόμενο των βραχυχρόνιων μισθώσεων επιδρά αρνητικά στην προσφορά. Το επίπεδο της αύξησης των ζητούμενων μισθωμάτων σε σχέση με πέρσι προσδιορίζεται μεσοσταθμικά στο 18,7% και σε σχέση με 10 χρόνια πριν στο 61,9%. Η έρευνα επιβεβαιώνει το γεγονός ότι η Αθήνα αποτελεί την πόλη με τις υψηλότερες και η Κομοτηνή την πόλη με τις χαμηλότερες τιμές ενοικίασης τυπικών, παλαιών, φοιτητικών διαμερισμάτων. Σε σχέση με 10 χρόνια πριν, οι ζητούμενες τιμές αυξήθηκαν μεσοσταθμικά σε ποσοστό 61,9% με την Αθήνα να καταγράφει εντυπωσιακή αύξηση κατά 80,42%.
Από πλευράς ηλικιών, τα μεγαλύτερα σε ηλικία φοιτητικά διαμερίσματα καταγράφονται στη Θεσσαλονίκη (Κέντρο) με διάμεση ηλικία τα 53 έτη. Ακολουθεί η Αθήνα με διάμεση ηλικία τα 48 έτη, ο Βόλος και η Πάτρα με 33 και 32 έτη αντίστοιχα και η Κομοτηνή με 23 έτη. Την μικρότερη διάμεση ηλικία βρίσκουμε στο Ηράκλειο Κρήτης με 22 έτη. Από πλευράς επιφανειών, τα μεγαλύτερα σε επιφάνεια φοιτητικά διαμερίσματα καταγράφονται στο Βόλο με διάμεση επιφάνεια τα 51τμ. Ακολουθεί η Αθήνα και το Ηράκλειο Κρήτης με 50τμ, η Θεσσαλονίκη με 47τμ και η Κομοτηνή με 46τμ. Οι μικρότερες διάμεσες επιφάνειες φοιτητικών διαμερισμάτων βρέθηκαν στην Πάτρα με 42τμ.
Χαρακτηριστικά Μίσθωσης Φοιτητικών Διαμερισμάτων
Τα φοιτητικά διαμερίσματα, μαζί με τις αποθήκες, τα logistics, τα data centers και τους οίκους ευγηρίας, έχουν αποδειχθεί σε πανευρωπαϊκό πλαίσιο τα πλέον ανθεκτικά ακίνητα στην μείωση αξιών λόγω COVID-19. Στον αντίποδα βρίσκονται τα καταστήματα, τα εμπορικά κέντρα και τα γραφεία χαμηλών προδιαγραφών. Σύμφωνα με τα συμπεράσματα της έρευνας, λιγότερα φοιτητικά διαμερίσματα βρίσκονται διαθέσιμα στην αγορά σε σχέση με το 2014, καθώς ένα ποσοστό ακινήτων περί το 15-20% έχει εισέλθει οριστικά σε καθεστώς βραχυχρόνιας μίσθωσης. Η προσφορά φοιτητικών διαμερισμάτων αναμένουμε να σημειώσει περαιτέρω μείωση λόγω αύξησης του τουρισμού. Όλο και περισσότεροι ιδιοκτήτες προβαίνουν σε περιορισμένη επίπλωση διαμερισμάτων για να έχουν ανταγωνιστικό πλεονέκτημα.
Καθώς οι φοιτητές αρχίζουν και επιλέγουν το αντικείμενο των σπουδών τους με βάση την έδρα του Πανεπιστημίου και όχι το γνωστικό αντικείμενο, η ζήτηση στο μέλλον αναμένεται να ενταθεί κοντά στα μεγάλα Πανεπιστήμια και να μειωθεί στην επαρχία. Η πλειοψηφία επιλέγει να ενοικιάσει όσο το δυνατόν παλαιότερα διαμερίσματα, ενώ καταγράφεται αύξηση των φοιτητών που επιλέγουν να συγκατοικήσουν για να επιμερίζονται τα έξοδα. Αποτέλεσμα είναι τα μεγαλύτερα διαμερίσματα να εμφανίζουν σταδιακά χαμηλότερο ρίσκο διάθεσης. Τα τελευταία χρόνια έχει ενταθεί η προσπάθεια διάφορων εταιριών του real estate να δημιουργήσουν κατοικίες στα πρότυπα ‘ιδιωτικών φοιτητικών εστιών΄, καθώς είναι πλέον διαπιστωμένο ότι με την προσφορά επιπρόσθετων υπηρεσιών η συγκεκριμένη μορφή ανάπτυξης μπορεί να αποφέρει σημαντικότερα έσοδα.
Ιδιωτικές Φοιτητικές Εστίες
Όπως επισημαίνεται στην έρευνα, αναπτύσσεται μια νέα αγορά γύρω από ιδιωτικές φοιτητικές εστίες τύπου «all inclusive», όπου τα πλεονεκτήματά της σε σύγκριση με τα τυπικά φοιτητικά διαμερίσματα είναι ότι στην τιμή συμπεριλαμβάνονται όλες οι υπηρεσίες και λογαριασμοί (όπως καθαρισμός, φύλαξη, ρεύμα, νερό, θέρμανση, internet και χρήση κοινόχρηστων χώρων), Η τυποποίηση των διαμερισμάτων και η μοναδική επιλογή της αποδοχής του πλήρους πακέτου παροχών διευκολύνει εξαιρετικά στην διαχείριση, Η παροχή υψηλής ασφάλειας στους ενοίκους (σύστημα εισόδου με κάρτα, κάμερες, φύλαξη), αξιολογείται ως το σημαντικότερο πλεονέκτημα, Τα διαμερίσματα είναι πλήρως ανακαινισμένα και επιπλωμένα, Βρίσκονται πλησίον των σχολών ή πολύ κοντά σε Μέσα Μαζικής Μεταφοράς, Υπάρχει -σε κάποιες περιπτώσεις- η δυνατότητα ευέλικτης μίσθωσης ανάλογα με την περίοδο φοίτησης.Το ποσοστό αυξημένου ενοικίου σε σχέση με τα τυπικά φοιτητικά διαμερίσματα κυμαίνεται μεταξύ 20-40%, ανάλογα την πόλη.
Σύμφωνα με την έρευνα καθώς η ποιότητα των υφιστάμενων πανεπιστημιακών φοιτητικών εστιών θεωρούνται από ανεκτές ως απογοητευτικές, ενώ η αριθμητική ανεπάρκειά τους είναι δεδομένη, τη γρήγορα αναπτυσσόμενη ζήτηση έσπευσαν να εκμεταλλευτούν πολλές ιδιωτικές εταιρίες από όλο το φάσμα της αγοράς real estate (ΑΕΕΑΠ, κατασκευαστικές, επενδυτές, funds, ιδιώτες κά). Η τάση επένδυσης στο συγκεκριμένο κλάδο αναμένουμε να ενταθεί σημαντικά
Η διατήρηση της ανόδου των μισθωτικών αξιών των φοιτητικών διαμερισμάτων λόγω περιορισμένης προσφοράς αποτελεί από μόνη της μια πολύ ενδιαφέρουσα εξέλιξη τόσο σε Πανευρωπαϊκό όσο και σε εγχώριο επίπεδο, η οποία θα απασχολεί όλο και περισσότερο ΑΕΕΑΠ και επενδυτές, τα αμέσως επόμενα χρόνια. Η έρευνα αγοράς πραγματοποιήθηκε με συλλογή στοιχείων μέσω αγγελιών που δημοσιεύθηκαν σε εφημερίδες και στο διαδίκτυο, για έξι ενδεικτικές φοιτητικές πόλεις στο διάστημα του Αυγούστου-Σεπτεμβρίου 2023. Η έρευνα βασίστηκε σε αναζήτηση διαμερισμάτων που προκαλούν το ενδιαφέρον των φοιτητών, ήτοι δυάρια ή γκαρσονιέρες απολύτως τυπικής κατασκευής που δεν ωφελούνται από ιδιαίτερα χαρακτηριστικά ή εξαιρετικά προνομιακή θέση. Ως περιοχές μελέτης ορίστηκαν οι εξής: Αθήνα (Ζωγράφου, Πανεπιστημιούπολη, Γουδή, Ιλίσια) / Θεσσαλονίκη (Κέντρο) / Πάτρα (Κέντρο) / Ηράκλειο (Κέντρο) / Βόλος (Κέντρο) / Κομοτηνή (Κέντρο). Η ποσοτική και ποιοτική ανάλυση των συγκριτικών στοιχείων βασίστηκε αποκλειστικά σε τρέχουσες ζητούμενες τιμές ενοικίασης παλαιών, μη ριζικά ανακαινισμένων διαμερισμάτων, δίχως αποθήκη και θέση στάθμευσης. Επισημαίνεται ότι δεν πραγματοποιήθηκε αναζήτηση για νεόδμητα, ούτε για διαμερίσματα που βρίσκονται στο ισόγειο ή ημιυπόγειο όροφο, καθώς τα τελευταία λόγω της πολύ χαμηλής τιμής ενοικίασης απευθύνονται περισσότερο σε οικονομικούς μετανάστες, παρά σε φοιτητές.
Η τάση για συγκατοίκηση δημιουργεί νέες πρωτοβουλίες που πηγάζουν και από το οικοσύστημα της νεοφυούς επιχειρηματικότητας. Χαρακτηριστικό παράδειγμα η πλατφόρμα MyRoomie.gr που μεταξύ άλλων έχει ως στόχο, όπως αναφέρουν οι δημιουργοί του, να βοηθήσει τους φοιτητές να βρουν τον ιδανικό συγκάτοικο.
Όπως αναφέρεται σε έρευνα της πλατφόρμας οι φοιτητές στην Ελλάδα στρέφονται στη συγκατοίκηση για να εξοικονομήσουν χρήματα. Για παράδειγμα, ένας φοιτητής που νοικιάζει ένα διαμέρισμα ενός υπνοδωματίου στην Αθήνα μόνος του θα πλήρωνε περίπου 800 ευρώ το μήνα. Ωστόσο, αν συγκατοικούσε με άλλους δύο φοιτητές, θα μπορούσαν ο καθένας να πληρώσει περίπου 267 ευρώ το μήνα. Εκτός από την εξοικονόμηση χρημάτων, η συγκατοίκηση μπορεί επίσης να είναι ένας πολύ καλός τρόπος για να γνωρίσετε νέους ανθρώπους και να κάνετε φίλους. Μπορεί επίσης να είναι ένας τρόπος να μάθετε για διαφορετικές κουλτούρες και τρόπους ζωής.
Η πλατφόρμα επιτρέπει στους χρήστες να δημιουργήσουν προφίλ, να αναζητήσουν αγγελίες και να επικοινωνήσουν με πιθανούς συγκατοίκους.