Τα… κλειδιά των ακινήτων, τα οποία αποκτήθηκαν ή είναι συνδεδεμένα με ενυπόθηκα «κόκκινα» δάνεια, θα μπορούν να παραδώσουν εθελοντικά στις τράπεζες όσοι δανειολήπτες βρίσκονται αντιμέτωποι με τον πλειστηριασμό, πετυχαίνοντας, ωστόσο, συγκριτικά καλύτερη διευθέτηση του υπόλοιπου της οφειλής ή και διαγραφή της.
Η συγκεκριμένη λύση (amicable solution), που, όπως σημειώνουν τραπεζικά στελέχη, εφαρμόζεται κατά κόρον στο εξωτερικό -σε χώρες όπως η Ισπανία ή η Ιρλανδία- θα δοκιμαστεί τους προσεχείς μήνες και στην Ελλάδα και συγκεκριμένα το τελευταίο τρίμηνο του 2017.
Κι αυτό γιατί οι μεσομακροπρόθεσμες λύσεις, που προέκριναν μέχρι σήμερα οι τράπεζες, όπως η μη πληρωμή τόκων ή η παράταση της διάρκειας αποπληρωμής του δανείου, ρύθμισαν ένα ικανοποιητικό μέρος του «κόκκινου» χαρτοφυλακίου, χωρίς, ωστόσο, να εξαλείψουν το πρόβλημα. Σύμφωνα με εκτιμήσεις τραπεζιτών, άλλωστε, μόνο τους πρώτους έξι μήνες του έτους τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα «στόκαραν» περί τα 2,5 δισ. ευρώ νέα «κόκκινα» δάνεια, γεγονός, που απειλεί τους στόχους τους, έτσι όπως αυτοί έχουν τεθεί σε συνεργασία με τον SSM.
Ειδικότερα, ο προγραμματισμός είναι τα μη εξυπηρετούμενα ανοίγματα να υποχωρήσουν κατά 7,6 δισ. ευρώ φέτος, κατά 15 δισ. ευρώ το 2018 και κατά 17 δισ. ευρώ το 2019.
«Στο εξωτερικό οι συναινετικές λύσεις υπερέχουν των πλειστηριασμών. Οι τράπεζες, δηλαδή, προσεγγίζουν τους πελάτες, για τους οποίους ήδη έχει εκδοθεί διαταγή πληρωμής και τους προτείνουν την εθελοντική παράδοση ακινήτου», επισημαίνει στον Ελεύθερο Τύπο της Κυριακής υψηλόβαθμος τραπεζικός παράγοντας, προσθέτοντας πως η συγκεκριμένη λύση δεν μπορεί -τουλάχιστον για την ώρα- να εφαρμοστεί μαζικά στην Ελλάδα, αφού θα προκαλούσε κατάρρευση της ήδη ταλαιπωρημένης εγχώριας κτηματαγοράς.
Τα οφέλη
Μεταξύ του πλειστηριασμού και της εθελοντικής παράδοσης του ακινήτου οι δανειολήπτες καλούνται να επιλέξουν… το μη χείρον βέλτιστον. «Η λύση της εθελοντικής παράδοσης ενέχει διπλό όφελος: αφενός η αξία του ακινήτου -μετά τον επανυπολογισμό από πλευράς της τράπεζας- θα είναι μεγαλύτερη από την τιμή που θα πετύχαινε στον πλειστηριασμό και αφετέρου, το υπόλοιπο της οφειλής είτε θα κουρεύεται/ρυθμίζεται είτε θα διαγράφεται, λαμβάνοντας υπόψη και τις προβλέψεις του εκάστοτε χρηματοπιστωτικού ιδρύματος», εξηγεί στον «Ε.Τ.» της Κυριακής ο ίδιος τραπεζικός παράγοντας.
«Οι χαμηλές εμπορικές αξίες των ακινήτων λόγω οικονομικής κρίσης και ανύπαρκτης αγοράς (μείωση 40%-70%) ορίζουν την τιμή εκκίνησης του πλειστηριασμού, στον οποίο πιθανόν να προβεί η τράπεζα. Με χαμηλή τιμή εκκίνησης και όχι πολύ υψηλότερη τιμή πλειστηριάσματος -λόγω γενικής ανέχειας- η τελική τιμή/αξία δεν θα καλύπτει την οφειλή, ώστε να εξοφληθεί αυτή, επομένως η τράπεζα θα ρευστοποιεί και άλλα περιουσιακά στοιχεία του δανειολήπτη (πιθανόν και όλη την ακίνητη περιουσία του εάν η αξία του δανείου και, επομένως, της οφειλής προς την τράπεζα είναι μεγάλη) έως την εξόφληση της οφειλής του.
Κατά συνέπεια, ο δανειολήπτης θα χάνει την περιουσία του σε πλειστηριασμούς σε ελάχιστο χρονικό διάστημα, ενώ προσπάθησε μία ολόκληρη ζωή να την αποκτήσει», αναφέρει από την πλευρά της, η δικηγόρος, εξειδικευμένη σε τέτοια ζητήματα, κ. Ανδριάνα Ζαχαρίου.
Σύμφωνα με την ίδια, η λύση της εθελοντικής παράδοσης του ακινήτου θα είναι αποτελεσματική μόνο εάν η τράπεζα αναλαμβάνει τη δέσμευση ότι παύει να έχει περαιτέρω απαιτήσεις και δεν εξακολουθεί να αξιώνει από τον πιστούχο προσαυξημένο υπόλοιπο της οφειλής.
«Προς το παρόν, ο Κώδικας ρητά προτείνει τη διευθέτηση του υπόλοιπου της οφειλής από τις δύο πλευρές μετά την εθελοντική παράδοση του ακινήτου», καταλήγει.
«Οσοι δανειολήπτες επιλέξουν την επίμαχη λύση θα έχουν το κίνητρο να παραδώσουν άμεσα τα ακίνητά τους, κερδίζοντας από τη μείωση του δανεισμού τους, που θα ισούται με το ύψος της τρέχουσας εμπορικής αξίας του ενυπόθηκου ακινήτου, ενώ, ταυτόχρονα, δεν θα κινδυνεύσουν άλλα περιουσιακά τους στοιχεία, πιθανόν μικρότερης αξίας και λιγότερο σημαντικά για τις τράπεζες, αλλά σημαντικά για τους ίδιους», υπογραμμίζει με τη σειρά του, ο πρόεδρος της Ομοσπονδίας Μεσιτών Αστικών Συμβάσεων Ελλάδος (ΟΜΑΣΕ), κ. Δημήτρης Μπινιάρης.
Οπως εξηγεί, η πλειονότητα των δανειοληπτών και των εγγυητών έχει αποδεχθεί στη σύμβαση δανεισμού τον όρο της παραιτήσεως του δικαιώματος της διζήσεως (σ.σ.: το «πάγωμα» των αξιώσεων, μέχρι ο δανειστής να επιχειρήσει αναγκαστική εκτέλεση κατά του πρωτοφειλέτη). «Δυνητικά μπορεί να προβλεφθεί η δυνατότητα ανταλλαγής ακινήτων ή το δικαίωμα παραχώρησης, ενοικίασης και μελλοντικής επαναγοράς, που προϋποθέτει, όμως, τη σημαντική μείωση του διαδικαστικού και φορολογικού κόστους για αυτές τις επαναλαμβανόμενες συναλλαγές, με αντίστοιχη νομοθετική παρέμβαση», τονίζει χαρακτηριστικά.
Ανοίγει η… βεντάλια των τραπεζικών ρυθμίσεων
Σειρά ρυθμίσεων, προκειμένου να περάσει στην… πράσινη περιοχή σημαντικό ποσοστό των μη εξυπηρετούμενων δανείων, το ύψος των οποίων ανήλθε σε περίπου 106 δισ. ευρώ στο τέλος Δεκεμβρίου, προτείνουν οι τράπεζες.
Με βάση τον αναθεωρημένο ήδη από το 2016 Κώδικα Δεοντολογίας και έχοντας ελέγξει την πραγματική οικονομική δυνατότητα του δανειολήπτη, τα εισοδηματικά του κριτήρια, αλλά και τις δαπάνες διαβίωσής του, δύνανται να του προτείνουν βραχυπρόθεσμες (για παράδειγμα, η μη πληρωμή τόκων), μακροπρόθεσμες (παράταση διάρκειας αποπληρωμής) ή οριστικές λύσεις διευθέτησης του δανείου του.
Οριστική λύση, κατά τον Κώδικα, πέρα από την ολική διαγραφή ή το «κούρεμα», προτείνεται και η εκ μέρους της τράπεζας απόκτηση της κυριότητας ή νομής του ακινήτου, που αφορά στο δάνειο, είτε με εθελοντική παράδοση του δανειολήπτη είτε με παράδοση της κυριότητας του ακινήτου, αλλά μίσθωσής του από τον ιδιοκτήτη-δανειολήπτη (με leasing ή απλή) και αφορά σε οικιστικό ακίνητο και σε επαγγελματική στέγη. Προϋπόθεση είναι ο δανειολήπτης να είναι «συνεργάσιμος», να παρέχει, δηλαδή, στην τράπεζα όλες τις πληροφορίες σχετικά με τα εισοδήματα και τα περιουσιακά του στοιχεία και όχι «στρατηγικά κακοπληρωτής», ήτοι, να μην εξυπηρετεί το δάνειό του εφόσον δεν βρίσκεται σε οικονομική αδυναμία.
Σύμφωνα με στοιχεία από την πρόσφατη επισκόπηση του εγχώριου χρηματοπιστωτικού συστήματος, που διενήργησε η Τράπεζα της Ελλάδος (ΤτΕ), οι τράπεζες συνεχίζουν να προσανατολίζονται στην υλοποίηση μακροπρόθεσμων ρυθμίσεων, δεδομένου ότι οι εν λόγω ρυθμίσεις έχουν αυξηθεί κατά 61% από τις αρχές του 2016, με το μεγαλύτερο μέρος να αφορά στα στεγαστικά δάνεια, καθώς το αντίστοιχο ποσοστό αύξησης ανέρχεται σε περίπου 300%.
Η πρόταση σε δανειολήπτη με δάνειο ύψους 1.750.000 ευρώ
Μπορεί η λύση της εθελοντικής παράδοσης ακινήτου να μην έχει εφαρμοστεί επίσημα στην ελληνική αγορά, ανεπίσημα, ωστόσο, κάτι… κινείται. Σε δανειολήπτη, τα στοιχεία του οποίου βρίσκονται στη διάθεση του «Ε.Τ.» της Κυριακής και για προφανείς λόγους δεν δύνανται να αποκαλυφθούν, με δάνειο (leasing), ύψους 1.750.000 ευρώ και υπόλοιπο οφειλής 1.500.000 ευρώ, του προτάθηκε από την τράπεζα να παραδώσει το ακίνητο, το οποίο εκτιμήθηκε στην ως άνω αξία της οφειλής και για το υπόλοιπο (250.000 ευρώ) να του χορηγηθεί νέο δάνειο. Παράλληλα, θα είχε τη δυνατότητα παραμονής στο χώρο για ένα χρόνο, έως ότου, δηλαδή, ολοκληρωθεί η διαδικασία της μετακίνησης. «Για ακίνητα, τα οποία είναι απαραίτητα για τη συνέχιση λειτουργίας της επιχείρησης, οι τράπεζες προτείνουν τη μίσθωση του ακινήτου στον οφειλέτη μέχρι να βρεθεί άλλο ακίνητο και να ολοκληρωθεί η μετεγκατάσταση, υποσχόμενες (χωρίς καμία δέσμευση) ότι με τη λήξη της μίσθωσης θα εξετάσουν πιθανό νέο αίτημα του ενδιαφερόμενου οφειλέτη για παραμονή στο χώρο», αναφέρει σχετικά παράγοντας της αγοράς, με γνώση των διαδικασιών.
Ξεκινούν από Σεπτέμβριο οι ηλεκτρονικοί πλειστηριασμοί
Τον Σεπτέμβριο -εκτός απροόπτου- θα ξεκινήσει η διαδικασία των ηλεκτρονικών πλειστηριασμών, που, όπως πολλάκις έχει επισημανθεί, ήταν πάγιο αίτημα των τραπεζών. Σύμφωνα με πληροφορίες, η επίμαχη πλατφόρμα, μετά από ένα διάστημα, στη διάρκεια του οποίου οι διαχειριστές τέσταραν τις δυνατότητές της, είναι έτοιμη να βγει στον «αέρα», φιλοξενώντας μία ευρεία γκάμα ακινήτων. «Λαμβάνοντας υπόψη τους πλειστηριασμούς, που είτε εκκρεμούν είτε έρχονται από συνεχείς αναβολές, οι εκτιμήσεις μας είναι πως στην πλατφόρμα θα ανέβουν περίπου 10.000 ακίνητα», τονίζει στον «Ε.Τ.» της Κυριακής ο πρόεδρος του Συμβολαιογραφικού Συλλόγου Εφετείων Αθηνών-Πειραιώς-Αιγαίου και Δωδεκανήσου, κ. Γιώργος Ρούσκας, προσθέτοντας πως η διαδικασία θα πραγματοποιείται κάθε Τετάρτη, Πέμπτη και Παρασκευή.
Αξίζει να επισημανθεί πως, σύμφωνα με τραπεζικές πηγές, θα πρόκειται για ακίνητα ιδιοκτησίας στρατηγικών κακοπληρωτών, των δανειοληπτών, δηλαδή, που διαθέτουν περιουσία -κινητή και ακίνητη-, επιλέγουν, ωστόσο, να μην πληρώνουν το δάνειό τους.
Οι τράπεζες έχουν ήδη προχωρήσει σε ρευστοποιήσεις εξασφαλίσεων, που διέθεταν χρόνια στα χαρτοφυλάκιά τους. Οπως ανέφεραν πρόσφατα στον «Ε.Τ.» της Κυριακής στελέχη της Πειραιώς, που διαχειρίζονται την πλατφόρμα Properties4sale.gr, η δεύτερη… φουρνιά θα περιλαμβάνει ένα μεγαλύτερο, αλλά και διαφορετικό μίγμα ακινήτων, που θα είναι ικανό να προσελκύσει περισσότερους διεθνείς επενδυτές. «Στην πρώτη e-δημοπρασία πλειοδότησαν δύο ξένοι, ένας Ελληνοαμερικανός και ένας από τρίτη χώρα», σημείωναν χαρακτηριστικά, προσθέτοντας πως τα ακίνητα στην πλειονότητά τους πωλήθηκαν σε Ελληνες ιδιώτες, που ενδιαφέρονταν να αποκτήσουν είτε κύρια είτε εξοχική κατοικία. Αξίζει να σημειωθεί πως στην επίμαχη πλατφόρμα ανέβηκαν συνολικά 58 ακίνητα (32 διαμερίσματα, επτά μονοκατοικίες, έξι γραφεία, πέντε καταστήματα, τρία μικτής χρήσης, τρεις αποθήκες και δύο οικόπεδα). Εξ αυτών, προσφορές υπήρξαν για τα 2/3, ενώ το «πράσινο φως» για την αγοραπωλησία έλαβαν τελικώς 29, έναντι τιμήματος περίπου τριών εκατ. ευρώ.
Τίμημα ύψους άνω των 20 εκατ. ευρώ φέρεται να έχει συγκεντρώσει από την πλευρά της η Eurobank, η οποία μόνο το 2016 πούλησε περισσότερα από 200 ακίνητα.
Πηγή: Ελεύθερος Τύπος