Μεγάλο δίλημμα για όσους επιλέξουν τις ευνοϊκές παρεμβάσεις της κυβέρνησης και ανοίξουν τα κλειστά τους ακίνητα. Τα επιστρέφουν στην αγορά, όμως ποιος τρόπος συμφέρει περισσότερο; Τα ενοίκια που έχουν ανέβει σημαντικά, οι βραχυπρόθεσμες μισθώσεις τύπου Airbnb που βρίσκονται σε ιστορικό ρεκόρ ανάπτυξης και εσόδων ή απλά να τα πουλήσουν;
Αν και μπορεί κάποιοι να έχουν λάβει την απόφασή τους, σε καμία περίπτωση δεν είναι απλή υπόθεση. Ούτε το μακροπρόθεσμο μίσθωμα αποτελεί εγγύηση εσόδων ούτε η βραχυχρόνια είναι απλή υπόθεση, καθώς υπάρχουν πολλά φανερά και κρυφά έξοδα. Η κάθε επιλογή έχει τα υπέρ και κατά της, ενώ μετά από έρευνα σε 12 περιπτώσεις ακινήτων σε μακροπρόθεσμο ενοίκιο και 12 περιπτώσεις βραχυχρόνιας μίσθωσης, φαίνεται ότι δεν υπάρχει η απόλυτα… σωστή απάντηση.
Ενα ακίνητο βραχυχρόνιας μίσθωσης σε τουριστική περιοχή μπορεί να είναι χρυσωρυχείο, ενώ ένα άλλο ακίνητο σε αστική περιοχή, χαμηλής ζήτησης μπορεί να μένει ανοίκιαστο για τις 300 ημέρες του χρόνου. Δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις που το παραδοσιακό ενοίκιο αποφέρει μεγαλύτερα ετήσια έσοδα, ενώ αν υπολογιστούν τα πραγματικά έξοδα συντήρησης που έχουν τα Airbnb, μαζί με το τέλος επιτηδεύματος, η λάμψη του χρυσωρυχείου αρχίζει να θαμπώνει.
Σύμφωνα με τον Ελεύθερο Τύπο, το μπόνους της μη πληρωμής φόρου ακινήτων για μία τριετία σε όσους ανοίξουν τα κλειστά ακίνητα είναι ικανό να κάνει τη μακροπρόθεσμη μίσθωση πιο αποδοτική επιλογή, με κέρδος έως και 25% μεγαλύτερο! Ολες οι επιλογές έχουν τις προκλήσεις τους, όμως μιλώντας με τους ειδικούς της αγοράς, μεσίτες, ιδιοκτήτες ακινήτων και τον Πανελλήνιο Σύλλογο Διαχειριστών Ακινήτων, βγήκαν χρήσιμα συμπεράσματα για το τι πρέπει να ξέρουν όλοι όσοι βρίσκονται σε ένα τέτοιο δίλημμα πριν από την τελική τους επιλογή.
Δυσκολεύει…
Με απλά λόγια, η επιλογή να αξιοποιήσουν κάποιοι το ακίνητό τους με βραχυχρόνια μίσθωση δεν είναι τόσο απλή όσο ήταν πριν από δύο χρόνια. Ακόμα και αν έχει μόνο ένα ή δύο ακίνητα προς διαχείριση και δεν γίνει εταιρία, οι νέοι φόροι, το τέλος επιτηδεύματος και οι περιορισμοί που έρχονται είναι ικανά να βάλουν φρένο στα σχέδια πολλών.
Ηδη, σύμφωνα με τους διαχειριστές, έχουν φύγει από την αγορά περί τα 20.000 ακίνητα την τελευταία διετία. Συνολικά οι μισθώσεις βρίσκονται σε ρεκόρ υψηλό, με κορύφωση τον Αύγουστο, όπου τα καταλύματα συνέχισαν να αυξάνονται, φτάνοντας τα 233.000, παρουσιάζοντας ελαφριά άνοδο σε σύγκριση με τον Ιούλιο και σημειώνοντας αύξηση κατά 25.000 σε σχέση με τον Αύγουστο του 2023. Ομως εδώ θέλει προσοχή. Τα περισσότερα νέα καταλύματα είναι μέρος μεγάλων επενδυτικών σχεδίων από επιχειρήσεις που έχουν διαφορετική οικονομία κλίμακας, που τα έξοδά τους επιμερίζονται και φορολογούνται διαφορετικά.
Για τους απλούς διαχειριστές, δηλαδή έναν ιδιοκτήτη που θέλει να αποκτήσει ένα παραπάνω εισόδημα από το δεύτερο ή και το τρίτο ακίνητό του, τα πράγματα έχουν γίνει δυσκολότερα. Ξεκινάς με τη βασική φορολογία ακινήτων που για εισόδημα έως 12.000 ευρώ ο συντελεστής είναι 15%, για εισόδημα από 12.001 έως 35.000 ευρώ ο συντελεστής φορολόγησης είναι 35% και για εισόδημα πάνω από 35.001 ευρώ ο συντελεστής είναι 45%.
Αν κάποιοι διαχειρίζονται δύο ή παραπάνω ακίνητα, εύκολα μπορούν να ξεπεράσουν την πρώτη κλίμακα και να βρεθούν με συντελεστή 35%. Αν και έχουν αυξηθεί τα τέλη (τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση και τέλος διαμονής παρεπιδημούντων), οι αυξήσεις δεν θεωρούνται επιβάρυνση για τους ιδιοκτήτες, καθώς μεταφέρονται στους επισκέπτες. Αν και αρχικά υπήρχε ένα θέμα μείωσης της ανταγωνιστικότητας λόγω αύξησης των τιμών διαμονής, η πλεονάζουσα ζήτηση την αντισταθμίζει.
Κλειστά για τα 2/3 του έτους
Πολλοί φαίνεται να κάνουν το λάθος και όταν κάνουν αρχικά υπολογισμούς, να παίρνουν τη μέση τιμή μίας περιοχής που τους ενδιαφέρει και υπολογίζουν μεγάλα έσοδα. Γρήγορα ανακαλύπτουν ότι δεν είναι τόσο απλό. Τα ποσοστά πληρότητας είναι χαμηλά και φτάνουν κοντά στο 40-60% – περιοχή από περιοχή διαφέρει σημαντικά.
Ενα ακίνητο σε τουριστική περιοχή φαίνεται να δουλεύει 4-5 μήνες τον χρόνο και το υπόλοιπο διάστημα μένει σχεδόν μονίμως κλειστό. Ακόμα δυσκολότερα είναι τα πράγματα στα αστικά κέντρα. Με εξαίρεση το κέντρο Αθήνας και Θεσσαλονίκης, στα άλλα αστικά κέντρα πολλά ακίνητα μένουν κλειστά τα δύο τρίτα του έτους ή και περισσότερο.
Σύμφωνα με τους διαχειριστές, στα νησιά, ένα ακίνητο μπορεί να βρίσκεται σε ενοικίαση από 40 έως 90 ημέρες τον χρόνο. Στην Αθήνα που το ενδιαφέρον είναι πιο σύνθετο από 80 έως και 180 ημέρες, ενώ ειδικά στο κέντρο της Αθήνας μπορεί να φτάσει και τις 240 ημέρες. Οπότε, όπως μας είπαν οι ειδικοί, το κάθε ακίνητο είναι η δική του ιστορία, άρα οι ιδιοκτήτες πρέπει να συλλέξουν όλα τα στοιχεία πριν πάρουν την απόφασή τους. Σε κάποιες περιοχές, κυρίως τις μη τουριστικές, το παραδοσιακό ενοίκιο είναι καθαρός νικητής σε όρους ετήσιων εσόδων.
Ο λογαριασμός…
Μπορεί να συγκρίνονται συχνά οι βραχυχρόνιες με τις μακροχρόνιες μισθώσεις, όμως οι διαφορές τους είναι τεράστιες. Παράδειγμα, αν και οι πρώτες έχουν μεγαλύτερο πιθανό κέρδος, αυτό δεν είναι σίγουρο. Επίσης, έχουν σίγουρα μεγαλύτερα έξοδα που προσομοιάζουν με αυτά των ξενοδοχείων. Μετά από κάθε επισκέπτη, σε πολλές περιπτώσεις και κατά τη διάρκεια μίας διαμονής, υπάρχει το καθάρισμα του χώρου, τα έξοδα για Check in & Check out, ενώ επιβαρύνουν τον ιδιοκτήτη και όλοι οι λογαριασμοί (φως, νερό, Ιντερνετ κτλ.). Για ακίνητα που υπεραποδίδουν, λόγω μεγάλης ζήτησης, αυτά είναι σταγόνα στον ωκεανό. Για τα υπόλοιπα όμως, μπορεί να είναι αρκετά για να εξαφανίσουν τα όποια έσοδα.
Δεν είναι όλα ρόδινα
Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις δεν είναι μία μηχανή που κόβει χρήμα, λένε οι άνθρωποι της αγοράς, επισημαίνοντας τα μεγάλα έξοδα και τις δυσκολίες που αντιμετωπίζουν μετά τις παρεμβάσεις που ήδη έχουν γίνει από την κυβέρνηση, αλλά και όσες έχουν προαναγγελθεί.
Σύμφωνα με τον πρόεδρο του Πανελλήνιου Συλλόγου Διαχειριστών Ακινήτων (ΠΑΣΥΔΑ), κ. Ανδρέα Χίου, «η άφιξη της βραχυχρόνιας μίσθωσης στην Ελλάδα έπεσε χρονικά στην πιο δύσκολη οικονομική κρίση που πέρασε η χώρα μας. Για πολλούς ήταν η σωτηρία που περίμεναν για να έχουν ένα εισόδημα από τα υποβαθμισμένα τότε ακίνητά τους. Ετσι μπήκαν στη διαδικασία να τα ανακαινίσουν και να τα διαθέσουν στη βραχυχρόνια μίσθωση. Με τον καιρό όμως και με τη μεγάλη στεγαστική κρίση που περνάμε, ίσως να μην είναι πια τόσο συμφέρουσα δραστηριότητα».
Συγκεκριμένα, ο πρόεδρος του ΠΑΣΥΔΑ αναφέρεται στη σημαντική αύξηση των εξόδων για τους ιδιοκτήτες/διαχειριστές. «Ολα τα έξοδα που επιβαρύνουν τον ιδιοκτήτη, όπως καθάρισμα, ρεύμα, νερό, θέρμανση, Ιnternet, κοινόχρηστα, διαχείριση κλινοσκεπασμάτων και όλα τα υπόλοιπα, είναι ένα μεγάλο ποσοστό από το έσοδο. Από την άλλη, με την αύξηση των ενοικίων της μακροχρόνιας μίσθωσης κάνει την αλλαγή πολύ συμφέρουσα και περισσότερο ξεκούραστη για τον ιδιοκτήτη του ακινήτου».
Παραδοσιακά
Η κατάσταση έχει αλλάξει σημαντικά υπέρ της παραδοσιακής μακροχρόνιας μίσθωσης. Εδώ ο ιδιοκτήτης δεν πληρώνει ούτε λογαριασμούς ούτε το κόστος καθαριότητας ούτε ΦΠΑ ούτε τέλη. Εχει μόνο τον φόρο εσόδων από ακίνητη περιουσία. Τον ΕΝΦΙΑ τον έχουν όλοι. Η μεγάλη διαφορά είναι ότι έχει πιο σίγουρα, αν και συνήθως μειωμένα, έσοδα σε σχέση με τη βραχυχρόνια μίσθωση. Η διαφορά στα έσοδα είναι σημαντική, καθώς καταγράψαμε σε παρόμοια ακίνητα, στην ίδια περιοχή διαφορές έως και 35%. Ομως χωρίς τα επιπλέον έξοδα η κατάσταση στο σύνολο του έτους φαίνεται σχεδόν να ισορροπεί.
Φοροελαφρύνσεις
Αυτό που κάνει τη μεγάλη διαφορά είναι η απαλλαγή φόρου εισοδήματος για κενά ακίνητα που θα ενοικιαστούν. Αυτό το 15% για τους περισσότερους που νοικιάζουν ακίνητα είναι ένα μεγάλο μπόνους για να τους σπρώξει προς τη μακροχρόνια μίσθωση. Υπάρχουν περιορισμοί, καθώς τα ακίνητα θα πρέπει να έχουν δηλωθεί ως κλειστά τα τελευταία τρία χρόνια, να μην έχουν καταγράψει κατανάλωση ηλεκτρικού ρεύματος και η επιφάνειά τους να μην ξεπερνά τα 120 τ.μ., όμως ακόμα και με τους περιορισμούς, αφορά χιλιάδες ιδιοκτήτες.
Παράδειγμα, ακίνητο στα Εξάρχεια με ενοίκιο 800 ευρώ τον μήνα. Τα ετήσια έσοδα είναι 9.600 ευρώ και υποθέτοντας ότι δεν υπάρχουν άλλα έσοδα από ακίνητα, ο φόρος ή το 15% του εισοδήματος είναι 1.440 ευρώ. Πρόκειται για μεγάλο μπόνους, σχεδόν όσο δύο ενοίκια παραπάνω.
Σε αυτό το παράδειγμα, αν το ακίνητο έβγαινε σε βραχυχρόνια μίσθωση και ήταν ενεργό το 1/3 του έτους, όπως είναι ο μέσος όρος της περιοχής, θα είχε έσοδα 8.276 ευρώ, ενώ από το αφορολόγητο παραδοσιακό ενοίκιο περί τα 9.000 ευρώ. Το μπόνους ανατρέπει τις ισορροπίες υπέρ της μακροχρόνιας μίσθωσης. Προσοχή, αυτό δεν συμβαίνει παντού.
Σε πολλά ακίνητα είναι τέτοια η ζήτηση που είναι ενεργά έως και 240 ημέρες το έτος, ενώ σε άλλα, ειδικά στα νησιά, είναι τόσο υψηλότερες οι τιμές της βραχυχρόνιας, που το κέρδος του 15% δεν είναι αρκετό για να κάνει το παραδοσιακό ενοίκιο πιο κερδοφόρο.
«Τειρεσίας» ενοικιαστών
Ενα μεγάλο πρόβλημα που αντιμετωπίζουν οι ιδιοκτήτες ακινήτων και το αναδείκνυε συχνά η ΠΟΜΙΔΑ, φαίνεται πως πάει προς καλυτέρευση: οι κακοί ενοικιαστές ή πιο σωστά, οι κατά συνήθεια και σκοπό κακοπληρωτές. Ανθρωποι που δέσμευαν ακίνητα και έφευγαν ξαφνικά αφήνοντας πίσω τους μεγάλα φέσια, συχνά και ζημιές.
Το αποτέλεσμα ήταν οι άτυχοι ιδιοκτήτες, όχι μόνο να μη βγάζουν κέρδος, αλλά να μπαίνουν και μέσα, ειδικά αν υπάρχει κόστος ανακαίνισης/επισκευής του ακινήτου. Τώρα προετοιμάζεται ο… μεγάλος αδερφός για τους ενοικιαστές, το νέο ηλεκτρονικό μητρώο που ετοιμάζει η ΑΑΔΕ, στο πλαίσιο δημιουργίας του Μητρώου Ιδιοκτησίας Ακινήτων, με στόχο να έχει ολοκληρωθεί έως το τέλος του φθινοπώρου, ώστε να τεθεί σε λειτουργία έως το τέλος του έτους.
Περίπου όπως είναι ο Τειρεσίας για τα δάνεια, εδώ για τους κακοπληρωτές ενοικίων θα περιλαμβάνει όλα τα στοιχεία τους ώστε οι ιδιοκτήτες να έχουν τη δυνατότητα να μάθουν άμεσα εάν ο υποψήφιος ενοικιαστής είναι φερέγγυος ή θα τους αφήνουν… απλήρωτους.
Πώληση ακινήτου το 2024;
Κάποιος που θα ανοίξει το κλειστό ακίνητό του έχει πάντα και την επιλογή της πώλησης. Οι τιμές είναι σε υψηλά 7ετίας στις περισσότερες περιοχές, σε μερικές είναι και σε ιστορικά υψηλά, οπότε με μία πώληση… ξεμπερδεύεις.
Σύμφωνα με τους ειδικούς της αγοράς, ίσως η πώληση να μην είναι η πιο συμφέρουσα λύση. Οι τιμές θα συνεχίσουν να σκαρφαλώνουν με ταχείς ρυθμούς για τουλάχιστον μία διετία, ενώ θεωρούν εξαιρετικά απίθανο να πέσουν σημαντικά. Ανάλογα με την περιοχή, τα ακίνητα έχουν κερδίσει έως και 70% της αξίας τους, από το 2017 και μετά.
Με ανόδους που κατά περίπτωση ξεπερνούν και το 10%, η απόδοση είναι καλύτερη από το να είχε κάποιος μετρητά και να χάνει από τον πληθωρισμό ή να είχε καταθέσεις με απόδοση 1,8% ή αμοιβαία με 4-6%. Το κέρδος είναι υπέρ του ιδιοκτήτη, ειδικά αν έχει κάνει χρήση ενός εκ των νέων προγραμμάτων επιδότησης της ανακαίνισης.
