Το πώς έχει επηρεάσει το πρόγραμμα “Σπίτι μου” τη διαθεσιμότητα των ακινήτων εξηγεί ο Πρόεδρος του Πανελλαδικού Δικτύου Κτηματομεσιτών E-Real Estates, Θεμιστοκλής – Ανδρέας Μπάκας.
«Στις αρχικές εξαγγελίες αφορούσε αγορά πρώτης κατοικίας με αξία έως 150.000 ευρώ, αναδεικνύοντας μέσω ερευνών και προτάσεων μας τη μικρή διαθεσιμότητα ακινήτων, το όριο της αξίας
αυξήθηκε στις 200.000 ευρώ, αλλά ο δανεισμός περιορίστηκε στις 150.000 ευρώ (έως το 90% της αξίας του ακινήτου ο δανεισμός, 10% η ιδία συμμετοχή του δικαιούχου).
Το πρόγραμμα αφορά 5.000 νέους ή 10.000 ζευγάρια της ηλικιακής ομάδας 25-39 ετών, για την αγορά πρώτης κατοικίας έως 150 τ.μ., με έτος κατασκευής έως το 2007, εφόσον πληρούν τα εισοδηματικά κριτήρια (από 10.000 ευρώ έως 16.000 ευρώ ο άγαμος και έως 24.000 ευρώ ο έγγαμος συν 3.000 ευρώ / παιδί) και τις λοιπές προδιαγραφές που το διέπουν » σημείωσε ο κ. Μπάκας.
«Το «Σπίτι Μου» στο άκουσμά του αποτέλεσε ένα «φιλόδοξο» μέτρο για τα νέα ζευγάρια, αλλά, σύμφωνα με έρευνά που δημοσιεύσαμε τον Σεπτέμβριο του 2022 είχαμε τονίσει ότι η αναζήτηση κατοικίας θα «δυσκολέψει» πολύ όσους ζουν στο Ν. Αττικής και ιδιαίτερα όσους δεν διαθέτουν την ιδία συμμετοχή των 50.000 ευρώ και αρκεστούν στο δανειακό όριο των 150.000 ευρώ. Είχαμε αναφέρει ότι, όσοι νέοι αναζητούν κατοικία από 75τμ έως 120τμ άνω του 1 ου ορόφου, με έτος κατασκευής έως το 2007 που αποτελεί και προϋπόθεση του προγράμματος με κόστος αγοράς έως 150.000 ευρώ, θα πρέπει να γνωρίζουν ότι σύμφωνα με τις αναρτημένες αγγελίες ακινήτων που διατίθενται προς πώληση σε ιστοσελίδες ακινήτων, στα Νότια, Βόρεια και Ανατολικά Προάστια η διαθεσιμότητα είναι σχεδόν μηδενική. Σύμφωνα με την έρευνά μας τον Σεπτέμβριο του 2022, διαθεσιμότητα ακινήτων καταγραφόταν κυρίως στις περιοχές του κέντρου της Αθήνας, των Δυτικών προαστίων και του Πειραιά. Αναφέροντας παράλληλα, ότι, όταν «ανοίξει» το πρόγραμμα και σε συνάρτηση με τη συμμετοχή, θα επικεντρωθεί η ζήτηση στις περιοχές που διαθέτουν τέτοιου είδους ακίνητα, ελλοχεύοντας ο κίνδυνος να καταγραφούν αυξήσεις των ζητούμενων τιμών πώλησης» συμπλήρωσε.
«Είχαμε αναφέρει ότι, όσοι νέοι αναζητούν κατοικία από 75τμ έως 120τμ άνω του 1 ου ορόφου, με έτος κατασκευής έως το 2007 που αποτελεί και προϋπόθεση του προγράμματος με κόστος αγοράς έως 150.000€, θα πρέπει να γνωρίζουν ότι σύμφωνα με τις αναρτημένες αγγελίες ακινήτων που διατίθενται προς πώληση σε ιστοσελίδες ακινήτων, στα Νότια, Βόρεια και Ανατολικά Προάστια η διαθεσιμότητα είναι σχεδόν μηδενική. Σύμφωνα με την έρευνά μας τον Σεπτέμβριο του 2022, διαθεσιμότητα ακινήτων καταγραφόταν κυρίως στις περιοχές του κέντρου της Αθήνας, των Δυτικών προαστίων και του Πειραιά. Αναφέροντας παράλληλα, ότι, όταν «ανοίξει» το πρόγραμμα και σε συνάρτηση με τη συμμετοχή, θα επικεντρωθεί η ζήτηση στις περιοχές που διαθέτουν τέτοιου είδους ακίνητα, ελλοχεύοντας ο κίνδυνος να καταγραφούν αυξήσεις των ζητούμενων τιμών πώλησης. Σχεδόν έναν χρόνο μετά, όλα τα άνωθεν επιβεβαιώνονται. Πλήθος δημοσιευμάτων αναφέρουν ότι οι δικαιούχοι του προγράμματος δεν μπορούν να βρουν σπίτι, καταγράφοντας μικρή διαθεσιμότητα. Ενώ, το μέσο δάνειο που εγκρίνεται κυμαίνεται στις 120.000€, που σημαίνει ότι οι δικαιούχοι θα πρέπει να έχουν και ένα «γερό κομπόδεμα» στην άκρη, για να μπορέσουν να αποκτήσουν κατοικία, γιατί στην αγορά ακινήτων στην Αττική » σημείωσε μεταξύ άλλων.
Οι πρώτοι δικαιούχοι
Σύμφωνα με τα διαθέσιμα στοιχεία, από 36.544 αιτήσεις έχουν ήδη αξιολογηθεί 25.573 και έλαβαν προέγκριση 17.606. Ωστόσο, μέχρι σήμερα έχουν πάρει το «πράσινο φως», μόλις 4.706 εγκρίσεις δανείων πανελλαδικά, δηλαδή το 28% όσον έλαβαν προέγκριση ή το 12,8% των αρχικών αιτήσεων, από δικαιούχους που κατάφεραν να βρουν ακίνητο, το οποίο θα περάσει πρώτα από νομικό και τεχνικό έλεγχο, για να διαπιστωθεί εάν πληρούνται οι προϋποθέσεις.
Μειώθηκε η διαθεσιμότητα ακινήτων που πληρούν τις προδιαγραφές του προγράμματος
Σύμφωνα με τον κάτωθι πίνακα, η διαθεσιμότητα ακινήτων από 75τμ έως 120τμ άνω του 1 ου ορόφου, με έτος κατασκευής έως το 2007 και ζητούμενη τιμή έως 150.000€, καταγράφουν μείωση κατά 8,42 ποσοστιαίες μονάδες σε σχέση με τον Σεπτέμβριο του 2022, περιορίζοντας ακόμη περισσότερο την ήδη μικρή διαθεσιμότητα στις περιοχές του κέντρου της Αθήνας. Μεγαλύτερη μείωση καταγράφεται στις περιοχές των Δυτικών Προαστίων και του Πειραιά, 11,77 και 12,9 ποσοστιαίες μονάδες αντίστοιχα.
Οριακή μείωση της διαθεσιμότητας καταγράφεται στα ακίνητα αξίας έως 200.000 ευρώ , ακίνητα που ο δικαιούχος θα πρέπει να διαθέτει τουλάχιστον 50.000 ευρώ ιδία συμμετοχή αν η έγκριση του δανείου είναι 150.000 ευρώ (ανώτατο όριο του προγράμματος) ή 80.000 ευρώ , τη στιγμή που το μέσο δάνειο που εγκρίνεται κυμαίνεται στις 120.000 ευρώ . Σύμφωνα με τα άνωθεν κατανοούμε ότι το μεγαλύτερο μέρος των δικαιούχων κατευθύνεται κυρίως σε ακίνητα με maximum αξία τις 150.000 ευρώ.
Αθήνα Κέντρο: Χαρτογράφηση των διαθέσιμων κατοικιών έως 150.000 ευρώ
Τον Σεπτέμβριο του 2022, στις περιοχές του κέντρου των Αθηνών μόλις 3 στις 10 κατοικίες (36,6%), από 75τμ έως 120τμ ,άνω του 1 ου ορόφου, με 2Υ/Δ ,με έτος κατασκευής έως το 2007, διατίθενται προς πώληση με ζητούμενη τιμή έως 150.000€. Σήμερα, λιγότερο από 3 στις 10 κατοικίες. Εφόσον ο ενδιαφερόμενος βρει την κατοικία που πληροί τις προδιαγραφές του προγράμματος, θα πρέπει να γνωρίζει ότι το 90,8% των διαθέσιμων κατοικιών είναι κατασκευής έως το 1980 – δηλαδή τουλάχιστον 43ετών σπίτια. Ενώ παράλληλα, το 67,22% των διαθέσιμων κατοικιών είναι επιφάνειας από 75τμ έως 95τμ σύμφωνα με τον κάτωθι πίνακα.
Οι «καλές» περιοχές του κέντρου όπως Αμπελόκηποι, Παγκράτι, Γουδή, Μετς και Ιλίσια, καταγράφουν σχεδόν μηδενική διαθεσιμότητα. Ενώ, ραγδαία μείωση της διαθεσιμότητας καταγράφεται στα Πετράλωνα, Εξάρχεια – Νεάπολη και Νέο Κόσμο.
Όσον αφορά τη Κυψέλη, καταγράφεται μείωση της διαθεσιμότητας κατά 23,2 ποσοστιαίες μονάδες. Τον Σεπτέμβριο του 2022, 6 στις 10 κατοικίες είχαν ζητούμενη τιμή πώλησης έως 150.000€, πλέον, μόλις 3 στις 10 κατοικίες. Οι περιοχές του κέντρου που καταγράφουν υψηλή διαθεσιμότητα παραμένουν ο Κολωνός, τα Πατήσια, ο Άγιος Παντελεήμονας, ο Άγιος Ελευθέριος, η Πλατεία Αττικής και η Πλατεία Αμερικής.
Δυτικά Προάστια: Χαρτογράφηση των διαθέσιμων κατοικιών έως 150.000 ευρώ
Στις περιοχές των Δυτικών Προαστίων η διαθεσιμότητα μειώθηκε από 3 στις 10 κατοικίες με ζητούμενη τιμή πώλησης έως 150.000€, στις 2.
Εφόσον ο ενδιαφερόμενος βρει την κατοικία που πληροί τις προδιαγραφές του προγράμματος, θα πρέπει να γνωρίζει ότι το 80,6% των διαθέσιμων κατοικιών είναι κατασκευής έως το 1990, εκ των οποίων το 55% είναι κατασκευής έως το 1980.
Οι περιοχές που διαθέτουν τη μεγαλύτερη διαθεσιμότητα των άνωθεν προδιαγραφών είναι οι Άγιοι Ανάργυροι, το Περιστέρι, το Ίλιον και Αχαρνές.
Ραγδαία μείωση της διαθεσιμότητας καταγράφηκε στον Αιγάλεω, στο Ίλιον και στη Νέα Χαλκιδόνα. Μικρή διαθεσιμότητα καταγράφεται στο Χαϊδάρι, στο Γαλάτσι και στη Νέα Ιωνία.
Πειραιάς: Χαρτογράφηση των διαθέσιμων κατοικιών έως 150.000 ευρώ
Στις περιοχές του Πειραιά, τον Σεπτέμβριο του 2022, λιγότερες από 3 στις 10 κατοικίες (28,5%), από 75τμ έως 120τμ ,άνω του 1 ου ορόφου, με 2Υ/Δ ,με έτος κατασκευής έως το 2007, διατίθενται προς πώληση με ζητούμενη τιμή έως 150.000 ευρώ . Πλέον, διατίθενται λιγότερες από 2 στις 10 κατοικίες (15,62%) . Εφόσον ο ενδιαφερόμενος βρει την κατοικία που πληροί τις προδιαγραφές του προγράμματος, θα πρέπει να γνωρίζει ότι το 70,9% των διαθέσιμων κατοικιών είναι κατασκευής έως το 1980. Στον Πειραιά, οι περιοχές που διαθέτουν ακόμη τη μεγαλύτερη διαθεσιμότητα των άνωθεν προδιαγραφών είναι τα Καμίνια – Παλαιά Κοκκινιά με 57,21% (από 87,1%) και τα Ταμπούρια –Αγία Σοφία με 46,04% (από 69,6%).
Μηδενική διαθεσιμότητα καταγράφεται στις περιοχές Νέο Φάληρο, Καλλίπολη – Φρεαττύδα, Καστέλλα – Πασιλιμάνι και Πειραϊκή – Χατζηκυριάκειο.
Σύμφωνα με τα άνωθεν, κατανοούμε ότι καταγράφεται ραγδαία μείωση των διαθεσίμων προς πώληση ακινήτων αξίας έως 150.000€, σε σχέση με τον Σεπτέμβριο του 2022. Γεγονός που οφείλεται κυρίως στην αύξηση των τιμών πώλησης στα ακίνητα που πληρούν τις προδιαγραφές του προγράμματος «Σπίτι Μου».
Απαιτούνται άμεσα μέτρα που θα στοχεύσουν στην αναχαίτιση του κόστους στέγασης την επόμενη μέρα, μέτρα που θα ελαφρύνουν τον οικογενειακό προϋπολογισμό της οικογένειας που μισθώνει τη κύρια κατοικία της, που πληρώνει ενοίκιο για τον φοιτητή της αλλά δεν δικαιούται το φοιτητικό επίδομα, στους νέους έως 39ετών που δεν εμπίπτουν στο άνωθεν πρόγραμμα διότι έχουν υψηλότερες αποδοχές, που θέλουν να αγοράσουν σπίτι αλλά δεν διαθέτουν το ποσοστό της ιδίας συμμετοχής (δεν διαθέτουν αποταμιεύσεις) που ζητούν τα τραπεζικά ιδρύματα, τον 26χρονο του 2009 και πλέον 40χρονο που χάνει το όριο ηλικίας για ένα μόλις έτος. Μέτρα που θα διευρύνουν τους δικαιούχους.
3+1 Προτάσεις για την διεύρυνσή των δικαιούχων του προγράμματος «ΣΠΙΤΙ ΜΟΥ»
1) Διεύρυνση των εισοδηματικών κριτηρίων.
Το όριο των 16.000 ευρώ για τον άγαμο και των 24.000 ευρώ για τον έγγαμο λειτουργεί περιοριστικά στο κεφάλαιο δανεισμού με αποτέλεσμα να επικεντρώνεται το αγοραστικό ενδιαφέρον σε
τιμές ακινήτων έως 120.000 ευρώ -150.000 ευρώ . Αυξάνοντας τεχνηέντως τις ζητούμενες τιμές πώλησης και περιορίζοντας την διαθεσιμότητα ακίνητων που εμπίπτουν στις προδιαγραφές
του προγράμματος.
Τη δεδομένη χρονική στιγμή, θα πρέπει να κατανοήσουμε ότι το προσαυξημένο κόστος στέγασης πλήττει και άτομα των οποίων τα εισοδήματα είναι, αφενός, υψηλότερα για να δικαιούνται «κοινωνικά προγράμματα», αφετέρου, όμως, πολύ χαμηλά για να μπορούν να στεγαστούν υπό τις συνθήκες της ιδιωτικής αγοράς.
2) Η χορήγηση χαμηλότοκου δανείου να μην αφορά μόνο την αγορά κατοικίας, αλλά και την ανέγερση κατοικίας.
Πολλές οικογένειες στην περιφέρεια διαθέτουν ιδιόκτητα οικόπεδα ή/και μονοκατοικίες. Παραχωρώντας οι γονείς μέσω γονικής παροχής στον δικαιούχο του προγράμματος είτε τον «αέρα»
της μονοκατοικίας, είτε την πλήρη κυριότητα γης, θα μπορεί να ανεγείρει το νέο του σπίτι. Με αυτόν τον τρόπο περιορίζουμε το κόστος και παράλληλα, πολλοί νέοι θα αποκτήσουν νεόδμητα ακίνητα και όχι ακίνητα παλαιά ακόμη και 40-50 ετών που χρίζουν ανακαίνισης.
3) Αύξηση του ορίου δανειοδότησης στις 200.000 ευρώ για αγορά ακινήτου αξίας έως 300.000 ευρώ ιδιαίτερα στις πόλεις που καταγράφεται ραγδαία αύξηση των ζητούμενων τιμών πώλησης. Θα μπορούσε να ισχύσει αναλογική αύξηση άνω των 150.000 ευρώ δανειοδότηση ανάλογα με τις αξίες των ακινήτων ανά γεωγραφική ζώνη. Η αύξηση του ορίου, θα αποσυμπιέσει πολλές περιοχές που σήμερα βρίσκονται στο επίκεντρο της ζήτησης. Παράλληλα, πολλοί νέοι με υψηλότερα εισοδήματα που δεν διαθέτουν την ιδία συμμετοχή θα μπορέσουν πλέον να γίνουν ιδιοκτήτες. Το άνωθεν μέτρο θα μπορούσε να λειτουργήσει και ως μοχλός αποκλιμάκωσης των ζητούμενων τιμών μίσθωσης.
4) Διεύρυνση των ηλικιακών ορίων έως την ηλικία των 45ετών.
Μεγάλο μέρος των νέων οικογενειών που διαθέτουν παιδία και έχουν άμεση ανάγκη να καλύψουν την στεγαστική τους ανάγκη, είναι άνω των 40-42ετών. Η ηλικιακή ομάδα των σημερινών 40-45ετών, είναι οι 26χρονοι και 30χρονοι των μνημονιακών χρόνων.