Μια σταδιακή απεμπλοκή από το υφιστάμενο τέλμα, με την «αποποινικοποίηση» της ιδιωτικής ακίνητης περιουσίας, ουσιαστικές φορολογικές ελαφρύνσεις και επενδυτικά κίνητρα προσδοκά η ελληνική κτηματαγορά για το 2015. Όπως τονίζει η Ένωση μεσιτών Πιστοποιημένων Πραγματογνωμόνων Ακινήτων Ελλάδας (ΕΠΠΑ) βασικά αιτήματα αποτελούν:
• Σύνδεση των φορολογικών βαρών με το πραγματικό διαθέσιμο εισόδημα των φορολογουμένων.
• Η πλατειά και καθολική φορολογική βάση, χωρίς εξαιρέσεις από τη φορολογία των ακινήτων που ανήκουν σε ισχυρές κοινωνικές ή επαγγελματικές ομάδες ή φορείς.
• Μείωση των αντικειμενικών τιμών ζώνης κατά τουλάχιστον 30%, και μείωση των συντελεστών “εμπορικότητας” των ακινήτων στο μισό, στο τμήμα τους πάνω από τη μονάδα.
• Η ενοποίηση των επιβαλλόμενων φόρων σε έναν ενιαίο χαμηλό φορολογικό συντελεστή
1ο/οο, που όλοι πράγματι θα πληρώνουν.
• Αυτοτελής φορολόγηση κάθε ακινήτου, όπως ισχύει σε όλες τις ευρωπαϊκές χώρες.
Η ΕΠΠΑ τονίζει ότι η τρέχουσα δυναμική της κτηματαγοράς αποτελεί αυτή τη στιγμή ένα έρμαιο της πολιτικο-οικονομικής αστάθειας. Η συνεχιζόμενη υπερπροσφορά ακινήτων σε αναζήτηση ρευστότητας θα διατηρήσει τις τιμές σε χαμηλά επίπεδα για την ερχόμενη τριετία, καθώς ο όγκος των 250.000 και πλέον αδιάθετων ακινήτων με βάση στοιχεία της αγοράς δεν βρίσκει ουσιαστικό αγοραστικό ενδιαφέρον.
Όταν ο όγκος συναλλαγών το 2009 κυμαινόταν γύρω στο 3.5-4% των συνολικών διαθεσίμων ακινήτων, η κρίση επέφερε ένα σοβαρότατο πλήγμα στον κλάδο μειώνοντας τον όγκο το 2013 μόλις στο 0.25% των υπαρχόντων ακινήτων βάσει απογραφής 2011. Έτσι η φετινή χρονιά αναμένεται με εξαιρετικό ενδιαφέρον και εκτιμάται πως αν η Κυβέρνηση προσφέρει την απαιτούμενη φορολογική ανάσα, οι συναλλαγές έχουν την προοπτική ακόμα και να διπλασιαστούν σε σχέση με το 2013.
Εκτίμηση της ΕΠΠΑ είναι ότι οι τιμές θα παραμείνουν στα ίδια χαμηλά επίπεδα για την επόμενη τριετία, με πιθανή μια περαιτέρω διόρθωση της τάξης του 5% από τις προηγούμενες πραγματοποιηθείσες τιμές. Είναι γεγονός ότι οι ζητούμενες τιμές παραμένουν τελείως ενδεικτικές (εικονικές σε πολλές περιπτώσεις), καθιστώντας την ονομαστική πτώση τιμών να είναι μεγάλη, πλην όμως η σωστή διαχείριση της πληροφορίες από επαγγελματίες στελέχη της κτηματαγοράς, επιτρέπει τους εμπλεκόμενους να γνωρίζουν τόσο την τρέχουσα αξία, όσο και τα τελικά περιθώρια διαπραγμάτευσης.
Η ΚΤΗΜΑΤΑΓΟΡΑ ΤΟ 2014
Σήμερα, η ΕΠΠΑ παρουσίασε μία έρευνα για το 2014 αναζητώντας απαντήσεις στο ερώτημα του ποιος είναι ο αγοραστής ακινήτων την περασμένη χρονιά, τί και πού και γιατί προέβη σε αγορά.
Εν μέσω μιας κτηματαγοράς που βάλλεται κατάφωρα από φόρους και ψυχολογικές αναστολές, ο Έλληνας αγοραστής απέδειξε πως είναι εκείνος που θα στηρίξει την πολυπόθητη ανάκαμψη στον κλάδο των οικιστικών ακινήτων.
Η ΕΠΠΑ βασίστηκε σε ένα στατιστικό δείγμα άνω των 300 αγοραπωλησιών σε 11 περιφέρειες ανά την επικράτεια. Αναλυτικά τα συμπεράσματα της έρευνας ήταν τα εξής:
ΠΟΙΟΣ ΑΓΟΡΑΖΕΙ
Τα ευρήματα της έρευνας για το 2014 παρουσιάζουν τον εγχώριο αγοραστή να διατηρεί το ενδιαφέρον του για το ακίνητο, θέλει και αγοράζει σπίτι. Ξανά. Παρά τα προβλήματα.
Τα μετρητά αποτελούν πλέον το 86% των συναλλαγών, τη στιγμή που μόλις 1 στους 10 (10,2%) φέρνει στο τραπέζι του συμβολαιογράφου μια δανειακή σύμβαση να επισφραγίσει τη συναλλαγή. Δεδομένης της έλλειψης ρευστότητας και της αδυναμίας παροχής μόχλευσης στην ευρύτερη πελατειακή βάση της στεγαστικής πίστης από τις τράπεζες που ήδη ταλαιπωρούνται από τα κόκκινα δάνεια της εποχής του ασύδοτης προσφοράς κεφαλαίων, οι συναλλαγές υλοποιούνται σχεδόν αποκλειστικά πλέον με μετρητά. Το γεγονός αυτό θεμελιώνει όμως τις τιμές, έστω και σε χαμηλά αρχικώς επίπεδα, με ρεαλιστικά νούμερα για την τρέχουσα εποχή στην εκάστοτε περιοχή και θα επιτρέψει στα συμβαλλόμενα μέρη να υλοποιήσουν τους στόχους τους, αντί να περιμένουν εσαεί το μάννα εξ ουρανού, με τις τιμές και αξίες να κατρακυλούν και τις υποχρεώσεις να αυξάνονται.
7 στους 10 (72,7%) αγοραστές είναι Έλληνες, με το υπόλοιπο ποσοστό να αναλογίζεται σχεδόν ισομερώς σε πολίτες της ΕΕ και τρίτων χωρών, με κύριους πόλους προέλευσης τη Γερμανία, Ιταλία και Γαλλία από τη μεριά των Ευρωπαίων αγοραστών τη στιγμή που οι Ρώσοι, Κινέζοι και μια ελαφρά αραβική νότα έρχονται να καταλάβουν τις πρώτες θέσεις στους αγοραστές των Τρίτων Χωρών. Το 2015 όμως δεν θα μπορέσει να παρουσιάσει το ίδιο ενδιαφέρον για το Ρωσικό κοινό καθώς το ρούβλι κατρακύλησε ανεβάζοντας τις αξίες των ελληνικών ακινήτων για αυτή τη μερίδα αγοραστών. Την ίδια στιγμή όμως η ισοτιμία του δολαρίου έχει κινηθεί σημαντικά προς όφελος των Αμερικανών, γεγονός που δημιουργεί την ελπίδα στην κτηματαγορά πως άπαξ και σταθεροποιηθεί η φορολογική και επενδυτική πολιτική, η τουριστική ανάδειξη της χώρας μπορεί να συμπαρασύρει και το αγοραστικό ενδιαφέρον από τις ΗΠΑ, τουλάχιστον σε επίπεδο ομογενών αρχικώς.
Ο Έλληνας απέδειξε τελικώς πως ενδιαφέρεται σφόδρα στην παρούσα φάση για το αστικό ακίνητο. Κατά το δεύτερο μισό του 2014, όπου και απελευθερώθηκαν ουσιαστικά οι συναλλαγές μετά το φιάσκο του πλέον αποσυρμένου φόρου υπεραξίας, βγήκε και αναζήτησε κυρίως το ακίνητο στο οποίο θα στεγάσει την οικογένειά του. Ο Αγοραστής στις 8 από τις 10 περιπτώσεις (78,2%) είναι παντρεμένος με οικογένεια, ενώ οι άγαμοι αναζήτησαν την εξασφάλιση κατοικίας σε ποσοστό μόλις 20%.
Στα 2/3 των συναλλαγών (68,4%) ανήκει ηλικιακά στην παραγωγική τάξη των 31-55 ετών, με τους συνταξιούχους όμως να σπεύδουν να βρουν ένα κεραμίδι στο 25% σχεδόν των συναλλαγών. Ο αγοραστής του 2014 δείχνει επίσης να είναι αρκετά μορφωμένος, τη στιγμή που πάνω από το 55% είναι πτυχιούχος ΤΕ/ΑΕΙ, ενώ 1 στους 4 είναι απόφοιτοι Δευτεροβάθμιας Εκπαίδευσης.
ΤΙ ΚΑΙ ΓΙΑΤΙ ΑΓΟΡΑΖΕΙ
Ο Αγοραστής Κατοικίας το 2014 επιχείρησε να κατοχυρώσει πρωτίστως την στέγη για την οικογένειά του καθώς οι μισές συναλλαγές (51,5%) στράφηκαν προς αυτή την κατεύθυνση.
Η δεύτερη κατοικία (σε αναζήτηση τρόπων ανάληψης φορολογικών υποχρεώσεων) και το εξοχικό αποτέλεσαν ένα ποσοστό που δεν ξεπέρασε συνολικά το 18%.
Από την άλλη μεριά η έλλειψη ρευστότητας και η κακή πολιτικο-οικονομική κατάσταση δεν στάθηκαν ικανοί λόγοι να στρέψουν τον κόσμο σε αγορές προς διασφάλιση των χρημάτων τους, γεγονός που δείχνει ότι κόσμος παρά το θυμικό του δεν νιώθει να απειλούνται ουσιαστικά οι καταθέσεις του ώστε να τις στρέψει στο «επενδυτικό» ακίνητο, το οποίο όμως υπό τις τρέχουσες συγκυρίες αν δεν είναι μεγάλης παλαιότητας δείχνει να βάλλεται βάναυσα από ανύπαρκτες αποδόσεις, υψηλή και ασταθή φορολογία. Κι ας πέφτουν οι τιμές. Έτσι λοιπόν μόλις 1 στους 25 (4,1%) προέταξε ως κίνητρο αγοράς την «κατάθεση» σε «τράπεζα γης», τη στιγμή που σχεδόν 1 στους 6 (15,3%) πέτυχε το στόχο του να βρει οικιστικό ακίνητο απόδοσης.
Τέλος, εν μέσω όλων των αγορών ένα 11,5% των αγοραπωλησιών πραγματοποιήθηκε προκειμένου να εξασφαλίσει η ελληνική οικογένεια στέγη για κάποιο παιδί της.
Από πλευράς μεγέθους, η έρευνα της ΕΠΠΑ καταδεικνύει πως ο Έλληνας αναζήτησε μια κατοικία της τάξης των 130 περίπου τ.μ. στο επίπεδο των μέσων οικογενειακών ακινήτων, τη στιγμή που το ανώτερο δημογραφικό προφίλ αγοραστών κατάφερε να κινηθεί σε εμβαδά κατά μέσο όρο της τάξης των 360τμ, με τάσεις ανόδου, καθώς δεν αποτέλεσαν έκπληξη με τις υπάρχουσες τιμές οι αγορές κατοικιών με 500 και πλέον τ.μ. σε συνολικό εμβαδό.
Από την άλλη μεριά οι αγορές εξοχικών και δεύτερης κατοικίας παρουσίασαν ένα μέσο εμβαδό όχι μεγαλύτερο από 80τμ, τη στιγμή που όσοι είχαν ως κίνητρο την εκμετάλλευση του ακινήτου απέκτησαν ακόμα μικρότερο (πιο ευέλικτο και με περισσότερη ζήτηση) ακίνητο (<70τμ).
Όταν έρχεται βέβαια η ώρα του παιδιού, ο Έλληνας οικογενειάρχης αποδεικνύεται πιο γαλαντόμος και το αβαντάρει με ένα τυπικό τριάρι με ένα μέσο εμβαδό περίπου 90 τ.μ., ενώ τέλος οι «καταθέτες» αγοραστές ακινήτων περιορίστηκαν σε ακόμα μικρότερα ακίνητα τα οποία κατά μέσο όρο δεν ξεπέρασαν τα 65τμ.
Αναφορικά με την παλαιότητα του ακινήτου, η κτηματαγορά ανταποκρίθηκε με βάση το διαθέσιμο στοκ στα ακίνητα, στα παλιά ακίνητα στις 3 από τις 4 περιπτώσεις (75,3%), τη στιγμή που οι πωλήσεις στα όσα νεόδμητα έχουν απομείνει ανήλθαν στο 24,7% των καταγεγραμμένων πωλήσεων.
Στα παλιά φάνηκε πως περισσότερα από 1 στα 3 έχριζαν σοβαρής ανακαίνισης (35,6%) ενώ μερική ανακαίνιση απαιτήθηκε στο 64,4% των πωληθέντων ακινήτων.
ΠΟΣΟ ΚΟΣΤΙΖΕΙ
Η κρίση ανοίγει τον ορίζοντα τόσο στις αξίες, όσο και τις τιμές. Οι μέσες τιμές στις επιμέρους κατηγορίες κινήθηκαν ως εξής:
• 165.000 ευρώ στην πρώτη κατοικία, εμφανίζοντας ένα εύρος από 6.000 ευρώ έως και άνω των 2 εκατομμυρίων.
• 103.500 ευρώ στην τοποθέτηση χρημάτων, με κάποιους να καταβάλλουν και ποσά άνω του 1 εκατομμυρίου, αποδεικνύοντας ότι όσοι τολμούν αποκτούν και πρώτοι τα καλύτερα.
• 89.000 ευρώ στις αγορές για παιδιά της οικογένειας, χωρίς να φείδονται οι οικογένειες να επενδύουν ακόμα και 300.000 ευρώ για μια τέτοια αγορά που έχει άλλωστε μεγάλο χρόνο διακράτησης.
• 77.500 ευρώ στα εξοχικά και δεύτερη κατοικία, όπου οι αγοραστές δεν αρνήθηκαν να προσφέρουν ακόμα και 850.000 ευρώ για εξοχικό ή δεύτερη κατοικία, αποδεικνύοντας ότι η Ελλάδα μπορεί και παραμένει στο χάρτη των ακριβών ακινήτων σε μέρη που οι ξένοι θέλουν να ζήσουν το δικό τους «μύθο».
50.900 ευρώ στα ακίνητα εκμετάλλευσης, με περιπτώσεις όπου και τα 250.000 ευρώ ήταν μόλις αρκετά για να κλείσει μια συμφωνία που αποσκοπεί στην απόδοση κεφαλαίου και μισθώματος
ΣΤΑΤΙΣΤΙΚΑ ΑΓΟΡΑΣΤΩΝ
Αναφορικά με τους Έλληνες, 6 στους 10 αγόρασε ακίνητο μέχρι 100.000 ευρώ, με ένα σημαντικό 25% των πράξεων να κινούνται πάνω από τις 100.000 ευρώ και έως τις 250.000 ευρώ. Από εκεί και πάνω, μόλις το 5% των αγοραστών κινούνται άνω των 250.000 και μέχρι 500.000 ευρώ, παρότι το ανώτερο εισοδηματικό στρώμα των αγοραστών δείχνει να ρίχνει τα λεφτά του ξανά σε ακίνητα που βρίσκονται σε καλές περιοχές με υψηλές τιμές κτήσης.
Οι Ευρωπαίοι ακολουθούν το καταπόδας το τέμπο των «ελληνικών» αγορών στις αγορές ουσιαστικά μέχρι και τις 250.000 ευρώ, ενώ η παρουσία τους σε συμβόλαια άνω των 250.000 ευρώ και μέχρι τις 500.000 περιορίζεται σε ένα ποσοστό μόλις 2.5% της έρευνας. Παρ’όλα αυτά όμως 1 στους 10 επενδύει σε ελληνικό ακίνητο που αποτιμάται σε τρέχουσες αξίες πάνω από 500.000 ευρώ.
Τέλος οι αγοραστές από τρίτες χώρες διατηρούν το ίδιο αγοραστικό προφίλ στις πράξεις μέχρι 100.000 ευρώ, μ’ένα 12% να κινείται μέχρι το πλαφόν της βίζας, ενώ ένα 4.9% ρίχνει στην αγορά μέχρι 500.000 για ακίνητο στην Ελλάδα. Όμως, το κοινό αυτό δείχνει την οικονομική ισχύ του στην ανώτερη κατηγορία ακινήτων άνω των 500.000 ευρώ όπου και παρουσιάζει μια δυναμική σχεδόν 3 φορές ισχυρότερη από εκείνη των Ελλήνων αγοραστών.
ΕΞΟΧΙΚΑ
Στα εξοχικά οι ξένοι αγοραστές αναλαμβάνουν τη σκυτάλη έχοντας πραγματοποιήσει το 60% σχεδόν των συναλλαγών που κατέγραψε η έρευνα της ΕΠΠΑ, χωρίς όμως η Ελλάδα να έχει καταφέρει να πείσει τους πολίτες τρίτων χωρών να αγοράσουν ακίνητο στην Ελλάδα με το αβαντάζ της βίζας, γεγονός που καταδεικνύεται κι από τα στοιχεία του Enterprise Greece. Ως προβλήματα παρουσιάζονται
• Η ασυγκρότητη προσωπική ιδιοκτησία, όταν σε άλλες ανταγωνιστικές χώρες προσφέρονται «φρέσκα συγκροτήματα» κατοικιών με άριστες υποδομές, σε τιμή τουλάχιστον διπλάσια από visa fee της Ελλάδα (>500.000 ευρώ ανά βίζα).
• Η ποιότητα, κόπωση και διασπορά των ακινήτων τα οποία αποτελούσαν κατοικίες των ιδιοκτητών τους και δεν προσφέρουν στο στοχευμένο επενδυτικό κοινό κανένα από τα ουσιαστικά πλεονεκτήματα που αναζητεί στην Ελλάδα (υποδομές, πρότυπη ποιότητα κατασκευής, ασφάλεια, ευκολία πρόσβασης, ποιότητα ζωής καθ’όλο το έτος)
• Η χαμηλή έως ανύπαρκτη μισθωτική απόδοση της προσφερόμενης επένδυσης, καθώς η αγοραστική δύναμη του εγχώριου πελάτη έχει πληγεί βάναυσα τα τελευταία χρόνια.
Από την άλλη πλευρά οι «γνώστες» Ευρωπαίοι της ελληνικής πραγματικότητας, προβαίνουν σε αγορές εξοχικών ακινήτων, στηρίζοντας την κτηματαγορά έχοντας πλέον εντρυφήσει και αποδεχθεί τις όποιες τεχνικές ή «πολιτισμικές» διαφορές στο χώρο των ακινήτων. Το Ευρωπαϊκό αγοραστικό κοινό ξεπερνά τους πολίτες Τρίτων χωρών σε αριθμό με μια αναλογία πάνω από 3 προς 1.
ΠΡΟΣΑΝΑΤΟΛΙΣΜΟΣ ΚΕΦΑΛΑΙΩΝ
Η έρευνα της ΕΠΠΑ αναδεικνύει την αγορά πρώτης κατοικίας ως τον μεγάλο νικητή στις συναλλαγές του 2014.
Είναι ενδεικτικό το ότι η υπεροχή της προτίμησης του αγοραστικού κοινού (ή ακόμα και ανάγκης για 1η κατοικία φτάνει σε σημείο τέτοιο όπου είναι 13 φορές ισχυρότερη από το να διασφαλιστούν χρήματα από ενδεχόμενη χρηματοπιστωτική λαίλαπα, ενώ ταυτόχρονα προτιμάται 2 στις 3 φορές έναντι επενδυτικών κινήσεων προς εξασφάλιση αποδόσεων, αναλογία που δυναμώνει ακόμα περισσότερο αν συμπεριληφθούν και οι αγορές για κατοικία των παιδιών. Με αυτό το τρόπο αποδεικνύεται ουσιαστικά πελάτης του ελληνικού οικιστικού ακινήτου ΔΕΝ είναι επενδυτής, αλλά ψάχνει και βρίσκει ΣΠΙΤΙ για να ζήσει η ΟΙΚΟΓΕΝΕΙΑ του.
1η Κατοικία vs Επένδυση 3,4 : 1
1η Κατοικία vs Εξασφάλιση 12,7 : 1
1η Κατοικία vs Εξοχικό 2,9 : 1
1η Κατοικία vs Κατοικία παιδιού 4,5 : 1
Επένδυση vs 1η Κατοικία 0,3 : 1
Επένδυση vs Κατοικία παιδιού 1,3 : 1
Επένδυση vs Εξοχικό 0,9 : 1
Επένδυση vs Εξασφάλιση 3,8 : 1
ΦΟΡΟΛΟΓΙΑ
Ο φόρος υπεραξίας που έσπευσε η προηγούμενη κυβέρνηση να εφαρμόσει αποδείχθηκε στη πράξη πόσο αναίτια εφαρμόστηκε καθώς και απέτρεψε για μισό σχεδόν χρόνο να πραγματοποιηθούν συναλλαγές, κι από την άλλη λιγότερο από 1 στα 4 (23,5%) ακίνητα της δειγματοληψίας είχαν να αποδώσουν φόρο υπεραξίας, με ένα σοβαρό 71,8% των συναλλαγών να εκπίπτει του παράλογου αυτού φόρου.
Από την άλλη η στροφή του αγοραστικού κοινού στην 1η κατοικία επιβεβαιώνεται από το γεγονός ότι το 44% των συναλλαγών έτυχε απαλλαγής καταβολής φόρου λόγω αγοράς πρώτης κατοικίας.
στο 