Για ακόμη μία χρονιά υιοθετείται το «πλαφόν» του 3% στις αυξήσεις των εμπορικών μισθωμάτων, με σχετική διάταξη που πέρασε στο ν. 5079: Μάλιστα, όπως επισημαίνουν οι εκπρόσωποι των ιδιοκτητών ακινήτων, ο εν λόγω περιορισμός αφορά ακόμη και στα διατηρητέα ακίνητα όπου υφίσταται συνταγματική υποχρέωση προστασίας τους. Το «πλαφόν» όμως δεν ισχύει για όλους. Το ίδιο το Δημόσιο, αλλά και εταιρείες που διαχειρίζονται ακίνητα ή εμπορικά κέντρα μπορούν να διαμορφώσουν τις απαιτήσεις τους για αύξηση του ενοικίου σε όποιο επίπεδο επιθυμούν.
Γράφει ο Βαγγέλης Δουράκης
Όμως, για παράδειγμα σε συνταξιούχο που διαθέτει ένα ακίνητο και το νοικιάζει για να συμπληρώσει τα πενιχρά του εισοδήματα, δεν του επιτρέπεται να ζητήσει αναπροσαρμογή μισθώματος άνω του 3%, ούτε το 2024. Να σημειωθεί ότι η συγκεκριμένη διάταξη «ανανεώνεται» κάθε χρόνο από το 2022.
Τι προβλέπει η διάταξη για τις επαγγελματικές μισθώσεις
Όπως και να έχει δημοσιεύτηκε στο ΦΕΚ 215Α΄/22.12.2023 ο Ν. 5079/2023, με το άρθρο 57 παρ. 5 του οποίου παρατείνεται και για το 2024 το «πλαφόν» 3% στις αυξήσεις των εμπορικών μισθωμάτων. Η διάταξη αυτή ορίζει ότι «Για τις εμπορικές μισθώσεις ακινήτων που εμπίπτουν στο πεδίο εφαρμογής του π.δ. 34/1995 (Α’ 30), επιτρέπεται, από την 1η Ιανουαρίου 2024 έως και την 31η Δεκεμβρίου 2024, αναπροσαρμογή του μισθώματος που ανέρχεται σε ποσοστό τρία τοις εκατό (3%), κατά ανώτατο όριο, επί του μισθώματος του έτους 2023». Παρόμοια ρύθμιση είχε προηγηθεί και για τα έτη 2022 και 2023.
Η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ) θεωρεί πως πρόκειται για μια άδικη ρύθμιση και επισημαίνει, πως:
Η δικαιολογία για την επιβολή του μέτρου αυτού το 2022 ήταν για να αντιμετωπιστούν μεγάλες αυτόματες αναπροσαρμογές των επαγγελματικών μισθωμάτων που προκύπτουν από συμφωνημένες ετήσιες τιμαριθμικές αυξήσεις τους, λόγω της τότε τεράστιας και έξω από κάθε πρόβλεψη αύξηση του Δείκτη Τιμών Καταναλωτή που ανακοινώνεται από την ΕΛΣΤΑΤ. Η γενική όμως διατύπωση της διάταξης φαίνεται εκ πρώτης όψεως να συμπεριλαμβάνει και τις συμφωνίες αύξησης του μισθώματος σε ποσοστό ή και σε ποσό αύξησης εκφρασμένο σε ευρώ, με αποτέλεσμα να δημιουργεί τεράστιες αδικίες σε βάρος ιδιαίτερα των καλόπιστων εκμισθωτών, οι οποίοι δικαίως διαμαρτύρονται γιατί είχαν διατηρήσει χαμηλά τα μισθώματά τους επί σειρά ετών, και τώρα «τιμωρούνται» για τη στάση τους αυτή. Τέλος η σημερινή αποκλιμάκωση του πληθωρισμού ουδόλως δικαιολογεί τη συνέχιση του μέτρου αυτού.
Η ρύθμιση αυτή είναι μια απαράδεκτη παρέμβαση αντικοινωνικού χαρακτήρα αφού στρέφεται εναντίον της μικρής και μεσαίας ιδιοκτησίας, καταργώντας τους όρους υφισταμένων συμβάσεων και χωρίς κανένα αντίβαρο υπέρ της, όπως η αναγκαία πλέον μείωση της φορολογίας των μισθωμάτων, ενώ ταυτόχρονα αφήνει ανενόχλητη τη μεγάλη ιδιοκτησία και το Δημόσιο! Το ακόμη όμως πλέον επικίνδυνο είναι ότι στο χρονικό βάθος τέτοιων μέτρων αναγκαστικής δέσμευσης του ύψους των μισθωμάτων, ελλοχεύει ο κίνδυνος της αναγκαστικής παράτασης της διάρκειας των μισθώσεων αυτών. Ο συνδυασμός των δύο αυτών μέτρων αποτελεί το επάρατο “Ενοικιοστάσιο”, που ίσχυσε επί δεκαετίες στη χώρα μας εξ αιτίας της Μικρασιατικής Καταστροφής και του Δευτέρου Παγκοσμίου Πολέμου, που κατέστρεψε και ερείπωσε κυριολεκτικά το παλαιότερο κτιριακό δυναμικό της χώρας μας επί δεκαετίες.
Μεσότιτλος: Ποιες κατηγορίες μίσθωσης εξαιρούνται από το «πλαφόν»
Στα συχνότερα ερωτήματα που τίθενται από ιδιοκτήτες επαγγελματικών ακινήτων, σχετικά με την παραπάνω ρύθμιση είναι τα εξής:
Ποιες κατηγορίες μίσθωσης εξαιρεί ο ίδιος ο νόμος από την εφαρμογή του;
Από τη ρύθμιση αυτή εξαιρούνται οι μισθώσεις με εκμισθωτή:
α) Ανώνυμες Εταιρείας Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας,
β) εταιρείες που ανήκουν σε Οργανισμούς Εναλλακτικών Επενδύσεων,
γ) επιχειρήσεις εκμετάλλευσης εμπορικού κέντρου, επιφανείας τουλάχιστον 15.000 τ.μ.
δ) εταιρείες που ανήκουν κατά 100% στο Δημόσιο, και στις θυγατρικές εταιρείες τους.
Σε ποιες περιπτώσεις ο εκμισθωτής θα μπορούσε να ζητήσει δικαστικώς τη μη εφαρμογή της ρύθμισης και τη συμφωνημένη αναπροσαρμογή του μισθώματος;
Όπως γίνεται δεκτό από τη νομολογία, η αναπροσαρμογή του μισθώματος με την συνδρομή του άρθρου 288 ΑΚ, δηλαδή σύμφωνα με τις αρχές της καλής πίστης είναι σε κάθε περίπτωση επιτρεπτή. Ωστόσο, η περίπτωση που θα μπορούσε κατά την άποψή μας να διεκδικηθεί δικαστικώς υψηλότερη συμβατική αύξηση μισθώματος συνίσταται μόνο αν σε μια επαγγελματική μίσθωση το μίσθωμα είχε παραμείνει επί σειρά ετών αμετάβλητο, οπότε η αδιάκριτη εφαρμογή της διάταξης σε βάρος του εκμισθωτή μιας τέτοιας μίσθωσης καταλήγει να είναι ιδιαίτερα επαχθής και καταχρηστική, και ως εκ τούτου μπορεί να διεκδικηθεί δικαστικά τουλάχιστον η συμφωνημένη αναπροσαρμογή.
Πότε μπορεί ο εκμισθωτής να ζητήσει υψηλότερο του 3% ποσοστό
Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις της ΠΟΜΙΔΑ, μπορεί ο εκμισθωτής να ζητήσει και να λάβει αυξημένο μίσθωμα σε σχέση με το καταβαλλόμενο κατά ποσοστό μεγαλύτερο του 3% χωρίς μάλιστα δικαστική απόφαση στις εξής περιπτώσεις:
Αν σε μια επαγγελματική μίσθωση συμφωνήθηκε κατά την έναρξή της, πόσο θα είναι το κανονικό μίσθωμα, πλην όμως για διευκόλυνση του μισθωτή κατά την αρχική εγκατάστασή του στο μίσθιο και την κατάλληλη διαμόρφωσή του από αυτόν, με ειδική γραπτή συμφωνία καθορίστηκε χαμηλό αρχικό μίσθωμα για ένα μικρό και μόνον διάστημα, μετά από το οποίο συμφωνήθηκε ότι θα ισχύσει το κανονικό (αγοραίο), σημαντικά μεγαλύτερο, μίσθωμα.
Όταν λήξει η συμβατική ή η τυχόν μεγαλύτερη νόμιμη διάρκεια μιας επαγγελματικής μίσθωσης, ο περιορισμός του 3% δεν μπορεί να αφορά το μίσθωμα της νέας μίσθωση που θα συμφωνηθεί ελεύθερα μεταξύ των συμβαλλομένων. Αν θεωρήσουμε ότι ισχύει το αντίθετο, τότε ο εκμισθωτής ακινήτου με παλαιό και πολύ χαμηλό μίσθωμα δεν θα έχει άλλη λύση παρά να εξώσει τον υπάρχοντα μισθωτή του προκειμένου να το εκμισθώσει σε τρίτον με απολύτως ελεύθερο μίσθωμα, οπότε η διάταξη αυτή θα βλάψει τελικά αντί να προστατεύσει τους μισθωτές!
Τι συμβαίνει όταν έχει συμφωνηθεί υψηλότερο ποσοστό αύξησης
Κατά την ΠΟΜΙΔΑ, εξαιρετικά ενδιαφέρον είναι και το εξής ερώτημα: Αν οι συμβαλλόμενοι συμφωνήσουν από κοινού σε καταβολή αύξησης σε υψηλότερο ποσοστό, πως κατοχυρώνεται ο εκμισθωτής ότι ο ενοικιαστής δεν θα αλλάξει γνώμη και ζητήσει να του επιστραφεί η να συμψηφιστεί το υπερβαλλόντως καταβληθέν ποσό;
Σύμφωνα με τους εκπροσώπους των ιδιοκτητών ακινήτων, η διάταξη περί του «πλαφόν» 3% αποτελεί χαρακτηριστικό παράδειγμα νομικού κανόνα «ενδοτικού δικαίου», και όχι «δημόσιας τάξης». Η διάταξη αυτή δεν έχει καμιά σχέση με το αλήστου μνήμης «θεμιτό μίσθωμα» των μισθώσεων κατοικιών του 1978, η υπέρβαση του οποίου αποτελούσε και ποινικό αδίκημα!. Για να είναι έγκυρη και δεσμευτική και για τα δύο μέρη μια τέτοια συμφωνία, θα πρέπει -σύμφωνα με την ΠΟΜΙΔΑ- να υπάρχουν τα εξής χαρακτηριστικά:
Να υπάρχει έγγραφη συμφωνία στην οποία να αναφέρεται ότι οι συμβαλλόμενοι τελούν εν γνώσει της ύπαρξης του περιορισμού αυτού και ότι ο μισθωτής παραιτείται από το δικαίωμα της διεκδίκησης επιστροφής κάθε ποσού που υπερβαίνει το 3%.
Η συμφωνία αυτή να είναι μεταγενέστερη από την ημέρα δημοσίευσης της παραπάνω διάταξης που αφορά το οικείο ημερολογιακό έτος. Η βεβαιότητα της μεταγενέστερης χρονολογίας της συμφωνίας αυτής σήμερα εξασφαλίζεται αυτόματα είτε μέσω της ανάρτησης των πληροφοριακών στοιχείων της στην εφαρμογή Μισθώσεων της ΑΑΔΕ, είτε με ρητή αναφορά στο έγγραφο της επίμαχης ισχύουσας διάταξης (Αρ. Νόμου, άρθρο, παράγραφος, ΦΕΚ).
Και στις δύο περιπτώσεις, η σχετική συμφωνία είναι απόλυτα νόμιμη και απρόσβλητη, γιατί ως γνωστόν, η βεβαιωμένα μεταγενέστερη παραίτηση από κάθε είδους δικαιώματα στις μισθώσεις αυτές είναι έγκυρη αν συμπεριλαμβάνεται σε έγγραφο βεβαίας χρονολογίας.
Σε κάθε περίπτωση -πάντα κατά την άποψη της ΠΟΜΙΔΑ- μετά τη δήλωση στην φορολογία εισοδήματος του ανωτέρω ποσού από τον εκμισθωτή, είναι εντελώς ανεπιεικές να γίνει δεκτό αίτημα του ενοικιαστή για επιστροφή κάθε ποσού που υπερβαίνει το πλαφόν του 3%, δεδομένου του γεγονότος ότι η Εφορία καταλογίζει φόρο επί του δηλωθέντος μισθώματος, ακόμα κι αν αυτό υπερβαίνει το προβλεπόμενο από την παραπάνω διάταξη, χωρίς στη συνέχεια να έχει ο φορολογούμενος ιδιοκτήτης ουσιαστική και αποτελεσματική δυνατότητα να διεκδικήσει την διαφορά του αναλογούντος φόρου που του καταλογίστηκε.