Οδηγός για αφορολόγητη αγορά πρώτης κατοικίας – Οι προϋποθέσεις και τα δικαιολογητικά

Χωρίς κανένα φόρο ή με πολύ ελάχιστη φορολογική επιβάρυνση μπορεί πλέον ένας νέος, άγαμος ή έγγαμος, να αγοράσει πρώτη κατοικία, όπως προβλέπει η ισχύουσα νομοθεσία.
Σύμφωνα με την εφημερίδα “Ελεύθερος Τύπος”, με αλλαγή που επήλθε πρόσφατα στη νομοθεσία για τη φορολογία των γονικών παροχών προβλέπεται ότι οι δωρεές χρηματικών ποσών μέχρι 150.000 ευρώ, οι οποίες πραγματοποιούνται από τους γονείς προς τα παιδιά, απαλλάσσονται πλήρως από το φόρο δωρεάς-γονικής παροχής 10%, εφόσον τα χρήματα διατίθενται από τα παιδιά για την αγορά πρώτης κατοικίας. Η αλλαγή αυτή καθιστά πλέον ευκολότερη την απόκτηση πρώτης κατοικίας για χιλιάδες νέους οι οποίοι κάνουν τα πρώτα τους βήματα στη βιοπάλη, καθώς δίνει τη δυνατότητα στους γονείς να δίνουν στα ενήλικα τέκνα τους για το σκοπό αυτόν τα χρήματα που έχουν αποταμιεύσει γι’ αυτά, χωρίς να επιβαρύνονται με τον επαχθή φόρο του 10% που ίσχυε μέχρι πρότινος.
Πιο συγκεκριμένα, μέχρι πρότινος για να μεταβιβάσει ένας γονέας στο παιδί του χρηματικό ποσό ύψους μέχρι 150.000 ευρώ έπρεπε να καταβληθεί φόρος δωρεάς-γονικής παροχής 10% υπολογιζόμενος επί του μεταβιβαζόμενου ποσού, δηλαδή έπρεπε να πληρωθεί στο κράτος ένα ποσό που έφτανε μέχρι και τις 15.000 ευρώ.
Στην ουσία, ο γονέας αναγκαζόταν να «κουρέψει» κατά 10% το ποσό που έδινε στο παιδί του προκειμένου να διαθέσει το κομμάτι αυτό για την πληρωμή της εφορίας. Τώρα πλέον και αυτό το 10% εξοικονομείται προς όφελος του παιδιού εφόσον το συνολικό ποσό της γονικής παροχής διατίθεται από το παιδί για την αγορά διαμερίσματος ή μονοκατοικίας που πρόκειται να χρησιμοποιηθεί ως πρώτη κατοικία.
Στη συνέχεια, όπως ήδη προβλέπει εδώ και πολλά χρόνια η ισχύουσα νομοθεσία, η αγορά πρώτης κατοικίας από το παιδί απαλλάσσεται από το φόρο μεταβίβασης 3% για ποσό αξίας μέχρι 200.000 ευρώ, εφόσον αυτό είναι άγαμο, ή για ποσό αξίας μέχρι 250.000 ευρώ, εφόσον είναι έγγαμο. Συνεπώς, είναι πλέον δυνατή η απόκτηση σπιτιού από νέο φορολογούμενο χωρίς καμία απολύτως φορολογική επιβάρυνση τόσο στη φάση της απόκτησης των χρημάτων για την αγορά όσο και στη φάση της ίδιας της αγοράς.
Στην περίπτωση κατά την οποία δίδονται στο παιδί από τον γονέα χρήματα συνολικού ποσού μέχρι 150.000 ευρώ αλλά η αξία του αγοραζόμενου σπιτιού υπερβαίνει το ποσό αυτό, τότε αν τα εισοδήματα ή και τα πάσης φύσεως έσοδα του τέκνου δεν επαρκούν για να καλύψουν το υπόλοιπο της αξίας που απομένει, αυτό μπορεί να καλυφθεί με τραπεζικό δάνειο το οποίο δικαιούται να λάβει το παιδί με εγγυητή τον γονέα.
Επίσης, στην περίπτωση που η δωρεά του χρηματικού ποσού είναι μεγαλύτερη των 150.000 ευρώ, το πέραν των 150.000 ευρώ τμήμα του ποσού της δωρεάς φορολογείται ελάχιστα, μόλις με 1%, για συνολικό ποσό δωρεάς μέχρι 300.000 ευρώ. Π.χ. αν η δωρεά του χρηματικού ποσού είναι 170.000 ευρώ, τότε επιβάλλεται φόρος 1% στο ποσό των 20.000 ευρώ κατά το οποίο η δωρεά υπερβαίνει το αφορολόγητο όριο των 150.000 ευρώ. Επιβάλλεται δηλαδή φόρος μόλις 200 ευρώ. Αν η δωρεά υπερβαίνει τα 300.000 ευρώ, τότε φορολογείται με 1% για το τμήμα από τα 150.000,01 έως τα 300.000 ευρώ και με 5% για το τμήμα άνω των 300.000 ευρώ. Αλλά εδώ πλέον μιλάμε για περιπτώσεις πάμπλουτων γονέων, που είναι ελάχιστες στην περιπτωσιολογία που εξετάζουμε.
Επίσης, στην περίπτωση κατά την οποία η πρώτη κατοικία που αποκτάται από το τέκνο έχει αξία μεγαλύτερη του ισχύοντος κατά περίπτωση αφορολόγητου ορίου (των 200.000 ευρώ για το άγαμο τέκνο ή των 250.000 ευρώ για το έγγαμο), τότε επιβάλλεται φόρος μεταβίβασης 3% στο πέραν του αφορολόγητου ορίου ποσό. Π.χ. αν η αξία της πρώτης κατοικίας που αποκτά ένα άγαμο τέκνο είναι 220.000 ευρώ, επιβάλλεται φόρος μεταβίβασης 3% στο ποσό των 20.000 ευρώ κατά το οποίο η αξία του ακινήτου υπερβαίνει το αφορολόγητο όριο των 200.000 ευρώ. Επιβάλλεται, δηλαδή, φόρος 600 ευρώ.
Τι προβλέπει η ισχύουσα νομοθεσία
Αφορολόγητα όρια για πρώτη κατοικία
1) Εφόσον αποκτάται πρώτη κατοικία από άγαμο, η αξία της κατοικίας απαλλάσσεται από το φόρο μέχρι του ποσού των 200.000 ευρώ. Σε περίπτωση απόκτησης πρώτης κατοικίας από έγγαμο, η αξία απαλλάσσεται από το φόρο μέχρι του ποσού των 250.000 ευρώ. Το όριο της αφορολόγητης αξίας προσαυξάνεται κατά 25.000 ευρώ για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα και κατά 30.000 ευρώ για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα ανήλικα τέκνα, των οποίων την επιμέλεια έχει ο δικαιούχος. Στο ποσό της απαλλαγής περιλαμβάνεται και η αξία μιας θέσης στάθμευσης αυτοκινήτου και ενός αποθηκευτικού χώρου, για επιφάνεια εκάστου έως 20 τ.μ., εφόσον βρίσκονται στο ίδιο ακίνητο και αποκτώνται ταυτόχρονα. Επίσης, σε περίπτωση αγοράς οικοπέδου στο οποίο μπορεί να ανεγερθεί πρώτη κατοικία, προβλέπεται απαλλαγή από το φόρο μέχρι το όριο αξίας των 50.000 ευρώ για τον άγαμο και μέχρι το όριο των 100.000 ευρώ για τον έγγαμο. Το όριο προσαυξάνεται κατά 10.000 ευρώ για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα και κατά 15.000 ευρώ για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα τέκνα του δικαιούχου. Τα παραπάνω ισχύουν εφόσον στον δικαιούχο περιέρχεται μία μόνο κατοικία ή ένα οικόπεδο εξ ολοκλήρου και κατά πλήρη κυριότητα και όχι ποσοστό εξ αδιαιρέτου.
Προϋποθέσεις απαλλαγής
2) Για να αναγνωριστεί το δικαίωμα απαλλαγής, θα πρέπει αυτός ή αυτή που αποκτά την κατοικία, η σύζυγος ή ο σύζυγος και τα ανήλικα τέκνα τους να μην έχουν δικαίωμα πλήρους κυριότητας ή επικαρπίας ή οίκησης σε άλλη κατοικία που πληροί τις στεγαστικές ανάγκες της οικογένειας και βρίσκεται σε δήμο ή κοινότητα με πληθυσμό άνω των 3.000 κατοίκων. Επίσης να μην κατέχουν, σε δήμο ή κοινότητα με πληθυσμό άνω των 3.000 κατοίκων, οικόπεδο οικοδομήσιμο, στο οποίο αντιστοιχεί εμβαδόν κτίσματος που πληροί τις στεγαστικές τους ανάγκες. Οι στεγαστικές ανάγκες θεωρείται ότι δεν καλύπτονται αν το συνολικό εμβαδόν των κτισμάτων που κατέχει ή μπορεί να ανεγείρει ο δικαιούχος είναι κάτω από 70 τ.μ., προσαυξανόμενα κατά 20 τ.μ. για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα και κατά 25 τ.μ. για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα τέκνα του δικαιούχου.
Δικαιολογητικά
3) Τα δικαιολογητικά που πρέπει να υποβληθούν για τη χορήγηση της απαλλαγής από το φόρο για πρώτη κατοικία είναι:
α) Πιστοποιητικό οικογενειακής κατάστασης του δικαιούχου της απαλλαγής και ληξιαρχική πράξη γάμου ή γέννησης τέκνου, κατά περίπτωση, εφόσον τα στοιχεία του γάμου ή της γέννησης δεν προκύπτουν από το πιστοποιητικό.
Τα δικαιολογητικά αυτά δεν απαιτείται να προσκομίζονται από τον δικαιούχο, αλλά θα πρέπει να αναζητώνται από την αρμόδια ΔΟΥ αυτεπάγγελτα.
Εάν ο δικαιούχος το επιθυμεί, έχει τη δυνατότητα να προσκομίσει ο ίδιος τα ανωτέρω πιστοποιητικά. Δεν υφίσταται υποχρέωση αυτεπάγγελτης αναζήτησης των πιο πάνω δικαιολογητικών από το Ειδικό Ληξιαρχείο για τα αντίστοιχα γεγονότα που έχουν λάβει χώρα στο εξωτερικό. Η αιτούμενη απαλλαγή θα χορηγείται μετά την έκδοση των πιστοποιητικών για τα οποία έχει εφαρμοσθεί η διαδικασία της αυτεπάγγελτης αναζήτησης.
β) Τοπογραφικό διάγραμμα, πάνω στο οποίο πρέπει να υπάρχει βεβαίωση των αρμοδίων δημοσίων υπηρεσιών ή δήλωση ιδιώτη μηχανικού ότι το αποκτώμενο οικόπεδο ή το οικόπεδο μέσα στο οποίο βρίσκεται η αποκτώμενη κατοικία είναι οικοδομήσιμο και βρίσκεται μέσα σε εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο ή μέσα στα όρια οικισμού χωρίς εγκεκριμένο σχέδιο. Στην περίπτωση κατά την οποία έχει εκδοθεί από την αρμόδια υπηρεσία άδεια οικοδομής, αντί του προηγούμενου δικαιολογητικού, πρέπει να προσκομίζεται φωτοτυπικό αντίγραφο της άδειας, εφόσον από αυτή ή το προσαρτημένο σ’ αυτή τοπογραφικό διάγραμμα, εάν υπάρχει, προκύπτουν και οι δύο αναγκαίες κατά νόμο προϋποθέσεις και ο υπόχρεος δηλώσει υπεύθυνα στη δήλωση της επόμενης παραγράφου ότι όσα αναφέρονται στην άδεια οικοδομής ή στο τοπογραφικό διάγραμμα δεν έχουν τροποποιηθεί και ισχύουν κατά το χρόνο φορολογίας.
γ) Υπεύθυνη δήλωση του άρθρου 8 του Ν. 1599/1986, με την οποία ο δικαιούχος της απαλλαγής θα βεβαιώνει ότι:
-τόσο αυτός όσο και ο/η σύζυγος και τα ανήλικα τέκνα τους δεν έχουν δικαίωμα πλήρους κυριότητας ή επικαρπίας ή οίκησης σε άλλη κατοικία ή σε οικοδομήσιμο οικόπεδο ή ιδανικό μερίδιο οικοπέδου, που βρίσκονται σε δημοτικό ή κοινοτικό διαμέρισμα άνω των 3.000 κατοίκων και τα οποία συνολικά πληρούν τις στεγαστικές ανάγκες της οικογένειάς τους,
-τόσο αυτός όσο και ο/η σύζυγός του ή τα ανήλικα τέκνα τους δεν έχουν τύχει απαλλαγής από το φόρο μεταβίβασης, κληρονομιάς ή γονικής παροχής για απόκτηση πρώτης κατοικίας κατά το παρελθόν,
-κατοικεί μόνιμα στην Ελλάδα
-τόσο αυτός όσο και ο/η σύζυγός του ή τα ανήλικα τέκνα τους δεν έχουν μεταβιβάσει κατά την προηγούμενη πενταετία με επαχθή ή χαριστική αιτία την επικαρπία ή το δικαίωμα οίκησης ή ιδανικό μερίδιο κατοικίας ή την ψιλή κυριότητα ή επικαρπία ή ιδανικό μερίδιο οικοπέδου που πληρούσαν τις στεγαστικές ανάγκες της οικογένειας, συναθροιζόμενα με τα λοιπά ακίνητα της οικογένειας,
-αναλαμβάνει την υποχρέωση να προσκομίσει τα απαιτούμενα κατά περίπτωση πιστοποιητικά που τυχόν θα του ζητηθούν από τη ΔΟΥ.
δ) Αναλυτική κατάσταση ακινήτων (ένα έντυπο παραλλαγή του γνωστού Ε9), σύμφωνα με το υπόδειγμα που παρέχεται από τη ΔΟΥ. Το έντυπο αυτό αποτελεί αναπόσπαστο τμήμα της υπεύθυνης δήλωσης της προηγούμενης περίπτωσης.
ε) Έγγραφο ή έγγραφα που αποδεικνύουν τη μόνιμη κατοικία του δικαιούχου στην Ελλάδα επί 1 τουλάχιστον έτος πριν από τη χορήγηση της απαλλαγής. Η απόδειξη του γεγονότος αυτού μπορεί να γίνει με οποιοδήποτε νόμιμο μέσο. Π.χ. μπορούν να υποβληθούν αντίγραφα φορολογικών δηλώσεων, βεβαιώσεις ασφαλιστικών φορέων, συμβάσεις εργασίας, πιστοποιητικά φοίτησης των τέκνων σε σχολεία στην Ελλάδα, βεβαίωση έναρξης επαγγελματικής δραστηριότητας, μισθωτήριο συμβόλαιο κατοικίας κ.λπ.
Όλα τα παραπάνω δικαιολογητικά πρέπει να υποβληθούν στην αρμόδια ΔΟΥ μαζί με τη δήλωση φόρου μεταβίβασης ακινήτου πριν από την υπογραφή του οριστικού συμβολαίου.