Σημαντικά προβλήματα καταγράφονται στις μεταβιβάσεις ακινήτων. Για το θέμα αυτό μιλά ο πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ, Στράτος Παραδιάς στην εφημερίδα ” TA NEA”. Όπως τονίζει ακόμη και σήμερα και παρά το γεγονός ότι το πρόβλημα είναι γνωστό, δεκάδες χιλιάδες ακίνητα -και ιδιαίτερα διαμερίσματα πολυκατοικιών σε όλη την χώρα εξακολουθούν να παραμένουν εκτός συναλλαγής φέρνοντας σε απόγνωση τους ιδιοκτήτες τους. Μπορεί να ακούγεται παράλογο αλλά η βασικότερη αιτία του προβλήματος είναι οι ελάχιστες μικροδιαφορές στα αναφερόμενα εμβαδά που διαπιστώνονται από τις επιμετρήσεις για την κατάρτιση της Ταυτότητας Κτιρίου που ισχύει από την 1η Απριλίου 2022. Για τον λόγο αυτόν πριν μπουν οι τελικές υπογραφές οι συναλλαγές ακυρώνονται.
Το παράδειγμα
Η εφημερίδα “TA NEA” παραθέτει ένα σχετικό παράδειγμα:
Εάν ένας ιδιοκτήτης διαμερίσματος από το 2000 ανακαλύψει από τη σημερινή λεπτομερή επιμέτρηση του μηχανικού ότι το διαμέρισμα του έχει μια οποιαδήποτε διαφορά εμβαδού με το διπλανό του διαμέρισμα θα πρέπει να πείσει τον γείτονα του να συνυπογράψουν πράξη τροποποίησης της σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας της πολυκατοικίας που θα μεταγράψουν νόμιμα με την οποία θα αποκαταστήσουν τα πραγματικά εμβαδά των ιδιοκτησιών τους για να μπορέσουν στη συνέχεια να κάνουν γονική παροχή στα παιδιά τους ή πώλησης τους. Αν ο γείτονας δεν συμφωνεί ή απλά ενδιαφέρεται, ή ζητεί αντάλλαγμα για να συνυπογράψει, η ιδιοκτησία είναι μπλοκαρισμένη χωρίς καμία δυνατότητα μεταβίβασης της.
Την ίδια ώρα τα πράγματα είναι πολύ χειρότερα εάν το προαναφερόμενο παράδειγμα αφορά οροφοδιαμέρισμα δηλαδή είναι μόνο του στον όροφο και δεν υπάρχει γειτονική ιδιοκτησία. Στην περίπτωση αυτή θα πρέπει η πράξη τροποποίησης της σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας να υπογραφεί από όλους τους συνιδιοκτήτες ( 1000/1000) του κτιρίου πράγμα πλήρως αδύνατον στην πράξη ιδιαίτερα στις παλαιές και πολυ-ιδιοκτήτες πολυκατοικίες.
Επιπλέον στην περίπτωση που το σπίτι είναι μονοκατοικία και υπάρχει λάθος στην εμβαδομέτρηση του οικοπέδου ή/και του κτίσματος χρειάζεται να γίνει διόρθωση του μεταβιβαστικού συμβολαίου με τη συμμετοχή του πωλητή ή του δωρητή του ακινήτου, πράγμα δυσκολότατο στην πράξη αν μάλιστα αυτός βρίσκεται στην ζωή . Για τον λόγο αυτόν όπως λένε στην εφημερίδα “ΤΑ ΝΕΑ ” πηγές που γνωρίζουν καλά το θέμα της αγοράς ακινήτου είναι τεράστιος και συνεχώς αυξανόμενος ο αριθμός των ιδιοκτητών που διαπιστώνουν ότι έχουν χάσει κάθε δυνατότητα να μεταβιβάσουν τις ιδιοκτησίες τους.
Παρότι την επίλυση του θέματος έχουν ζητήσει επίμονα και οι συμβολαιογράφοι αλλά και οι συμβολαιογράφοι αλλά και οι μεσίτες σύμφωνα με τις ίδιες πηγές δεν αναμένεται να λυθεί σύντομα με αποτέλεσμα να ακυρώνονται πολλές χιλιάδες συμβόλαια και συναλλαγές σε όλη τη χώρα. Την απάντηση που δίνουν τα στελέχη του ΥΠΕΝ είναι πως πρόκειται για ένα ζήτημα που δεν είναι πολεοδομικό αλλά και νομικό.
Τα μεγαλύτερα και χρόνια προβλήματα
Ουσιαστικά τα προβλήματα που υπάρχουν στην αγορά των ακινήτων είναι τα εξής:
- Πρώτον: Μικροδιαφορές στα εμβαδά στην επιμέτρηση για την Ταυτότητα Κτιρίου ακυρώνουν συμβόλαια
- Δεύτερον: Τα 2/3 των συμβολαίων χρειάζονται αλλαγές στα εμβαδά πριν από την υπογραφή τους
- Τρίτον: Ιδιωτικές εκτάσεις που διεκδικούνται από το Δημόσιο αποθαρρύνουν και ματαιώνουν συναλλαγές
- Τέταρτον: Αντιρρήσεις κατά των δασικών χαρτών
- Πέμπτον: Επιπλοκές με το δικαίωμα” υψούν”
- Έκτον: Εμπλοκές με τα εξ αδιαιρέτου
- Έβδομον: Δύσκολα και πολλά δικαιολογητικά
Η σύνταξη ενός συμβολαίου
Σύμφωνα με το ίδιο δημοσίευμα, το πρόβλημα όταν σήμερα σε κάθε μεταβιβαστικό συμβόλαιο το εμβαδόν του ακινήτου πρέπει να συμπίπτει απολύτως με τα εξής έγγραφα:
- Το συμβόλαιο απόκτησης ακινήτου
- Την πράξη σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας
- Το Κτηματολογικό Απόσπασμα γεωτεμαχίου
- Το πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης κτιρίου
- Την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου (ή διηρημένης ιδιοκτησίας) δίμηνης ισχύος
- Την κάτοψη του κτίσματος
- Την βεβαίωση δήλωσης και μη οφειλής ΕΝΦΙΑ
Αυτό που προκύπτει από όλο αυτό είναι πως” στα 2/3 των υπό σύνταξη μεταβιβαστικών συμβολαίων προκύπτει ανάγκη διόρθωσης των εμβαδών στους δύο πρώτους τίτλους τους ( Συμβόλαιο απόκτησης ακινήτου στην πράξη σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας) τα οποία τηρούμενα στην πράξη βρίσκονται ή μεγαλύτερα ή μικρότερα από το εμβαδόν που αναφέρεται στον σχετικό ιδιοκτησιακό τίτλο ώστε να συμφωνούν με τα υπόλοιπα και η όποια διόρθωση απαιτείται στις περισσότερες περιπτώσεις είναι πρακτικά αδύνατη” αναφέρει ο κ. Παραδιάς.
Η λύση
Σύμφωνα με πηγές που γνωρίζουν καλά το θέμα η εκτίμηση είναι πως οι πολυκατοικίες στις οποίες δεν δηλώθηκε ο “αέρας” στο Κτηματολόγιο ανέρχονται ακόμη και σε 50.000 και η κατάσταση που έχει δημιουργηθεί αναμένεται να προκαλέσει πραγματικό χάος τόσο στους συνιδιοκτήτες διαμερισμάτων πολυκατοικιών, αφού το Δημόσιο θα πρέπει να συμμετέχει και στις Γενικές Συνελεύσεις τους, στις ψηφοφορίες και στις δαπάνες επισκευής των κτιρίων κ.α όσο και στις υπηρεσίες του ΥΠΟΙΚ οι οποίες θα κληθούν “να διαχειριστούν” όλα αυτά τα άνευ οποιασδήποτε αξίας ή αντικειμένου περιουσιακά “δικαιώματα” ως περιουσιακά δικαιώματα του Δημοσίου. Για αυτό όπως λένε από την ΠΟΜΙΔΑ είναι αναγκαίο να δοθεί στους ιδιοκτήτες η δυνατότητα της μονομερούς κατάργησης αυτού του δικαιώματος και της ενσωμάτωσης των χιλιοστών του “αέρα” σε κάποια άλλη ιδιοκτησία του κτιρίου.
στο 