Κίνδυνος για υπέρογκους φόρους σε ιδιοκτήτες ακινήτων – Τι να προσέξουν όσοι έχουν διακόψει μισθωτήριο συμβόλαιο

Τέλος χρόνου για όσους ιδιοκτήτες ακινήτων διέκοψαν συμφωνία μίσθωσης και δεν το έχουν δηλώσει: Αν δεν το πράξουν έως το τέλος του μήνα κινδυνεύουν να πληρώσουν υπέρογκο φόρο, καθώς θα θεωρηθεί πως εισπράττουν κανονικά τα ενοίκια. Σε αυτή την περίπτωση, ακόμη και αν δεν έχουν… νοικάρη η Εφορία θα λάβει υπόψη το μισθωτήριο συμβόλαιο όπως ίσχυε πριν διακοπεί για οποιοδήποτε λόγο και θα υπολογίσει επί των μισθωμάτων που θεωρητικά θα έπρεπε να εισπράττει ο ιδιοκτήτης ακινήτου τον φόρο που του αναλογεί.

Γράφει ο Βαγγέλης Δουράκης

Συγκεκριμένα, στην περίπτωση που η συμφωνία μίσθωσης, για την οποία έχει υποβληθεί ηλεκτρονικά ή έχει κατατεθεί στη Δ.Ο.Υ. «Δήλωση Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας», έχει λυθεί έως τις 31 Δεκεμβρίου 2022, ο εκμισθωτής υποχρεούται να δηλώσει την ημερομηνία λύσης έως τις 30 Ιουνίου 2023. Διαφορετικά, η συμφωνία της μίσθωσης θεωρείται ότι είναι σε ισχύ.

Ο φόρος που πληρώνουν οι ιδιοκτήτες ακινήτων

Αν δεν δηλωθεί η λήξη της μίσθωσης, τότε η συμφωνία μίσθωσης (το μισθωτήριο) θεωρείται ότι είναι σε ισχύ και ο ιδιοκτήτης κινδυνεύει να πληρώσει φόρο για ενοίκια που δεν έχει εισπράξει. Άλλωστε, στα εισοδήματα από ακίνητα επιβάλλεται φόρος με συντελεστές που φτάνουν έως και το 45%, αφού προηγουμένως αφαιρεθεί ποσοστό 5% για δαπάνες συντήρησης και επισκευές.

Πάντως, όλοι οι ιδιοκτήτες ακινήτων θα πρέπει να δείχνουν ιδιαίτερη προσοχή στη συμπλήρωση του εντύπου Ε2. Στο Ε2 καταγράφονται όλα τα εισοδήματα που προέκυψαν το 2022 από εκμίσθωση κατοικιών, γραφείων, καταστημάτων, από βραχυχρόνιες μισθώσεις αλλά και η δωρεάν παραχώρηση μεταξύ συγγενών ή τρίτων, ενώ ιδιαίτερη προσοχή χρειάζεται η δήλωση κενών ακινήτων. Τα εισοδήματα από ακίνητα φορολογούνται με συντελεστή 15% για τα πρώτα 12.000 ευρώ καθαρού εισοδήματος και στη συνέχεια επιβάλλονται συντελεστές , 35% στο τμήμα του καθαρού εισοδήματος από τα 12.001 έως τα 35.000 ευρώ και 45% στο υπερβάλλον των 35.000 ευρώ ποσό.

Όσοι αξιοποιούν τα ακίνητά τους στον χώρο των βραχυχρόνιων μισθώσεων, θα πρέπει να συμπληρώσουν με μεγάλη προσοχή τη στήλη 17 του Ε2, όπου συμπληρώνεται το είδος μίσθωσης και η χρήση του ακινήτου.

Επιλέγοντας τον κωδικό 60 της στήλης αυτής δηλώνονται συγκεντρωτικά ανά ακίνητο όλα τα εισοδήματα που αποκτήθηκαν από τη βραχυχρόνια εκμίσθωση ακινήτων μέσω ψηφιακών πλατφορμών (Airbnb, Booking κ.λπ.), ενώ επιλέγοντας τον κωδικό 61 της στήλης θα δηλώνονται συγκεντρωτικά ανά ακίνητο όλα τα εισοδήματα που αποκτήθηκαν από τη βραχυχρόνια υπεκμίσθωση ακινήτων μέσα από τις ψηφιακές πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης το 2022.

Οι οδηγίες της ΑΑΔΕ για το έντυπο Ε2

Σύμφωνα με τις οδηγίες της ΑΑΔΕ:

1. Υποκείμενο του φόρου για το εισόδημα από ακίνητη περιουσία είναι ο ιδιοκτήτης, νομέας, επικαρπωτής ή εκείνος που έχει το δικαίωμα οίκησης ακίνητης περιουσίας με οριστικό συμβόλαιο, δικαστική απόφαση, χρησικτησία κ.λπ. κατά περίπτωση, για το εισόδημα που αποκτά από εκμίσθωση, υπεκμίσθωση ή εμμέσως από ιδιοχρησιμοποίηση ή δωρεάν παραxώρηση της χρήσης σε τρίτο χωρίς αντάλλαγμα ενός ή περισσότερων ακινήτων ή γαιών (οικοδομημένα και μη οικοδομημένα ακίνητα, δασικές ή αγροτικές εκτάσεις, εγκαταστάσεις ή κατασκευές όπως λίμνες, δεξαμενές κ.λπ.). Στην περίπτωση που δηλώνεται κατοικία, της οποίας έχει παραχωρηθεί δωρεάν η χρήση για κύρια κατοικία από ανιόντες σε κατιόντες και αντίστροφα, εξ αίματος και εξ αγχιστείας, στη στήλη 6, εκτός από τα στοιχεία του προσώπου που κάνει χρήση, αναγράφεται σε παρένθεση η συγγένειά του με τον ιδιοκτήτη (γονέας, τέκνο) και στη στήλη 14 δεν αναγράφεται τεκμαρτό εισόδημα από τη συγκεκριμένη δωρεάν παραχώρηση.
2. Στο έντυπο αυτό καταχωρούνται τα οικοδομημένα ακίνητα κάθε υπόχρεου, φυσικού ή νομικού προσώπου, ανεξάρτητα αν αποκτά από αυτά εισόδημα ή όχι, ενώ τα μη οικοδομημένα ακίνητα καταχωρούνται μόνο αν αποφέρουν εισόδημα πραγματικό ή τεκμαρτό. Σημειώνεται ότι και στην περίπτωση που το ακίνητο παραμένει ΚΕΝΟ όλο τον χρόνο, πρέπει να συμπεριληφθεί στο έντυπο με την ένδειξη ΚΕΝΟ.
3. Πρέπει να συμπληρωθεί και να υποβληθεί χωριστή δήλωση Ε2 για τη σύζυγο, έστω και αν η ακίνητη περιουσία είναι κοινή. Τα εισοδήματα από ακίνητη περιουσία των εξαρτώμενων ανήλικων τέκνων για τα οποία υπάρχει υποχρέωση υποβολής Ε2 συμπεριλαμβάνονται στο Ε2 του γονέα, σύμφωνα με τα οριζόμενα στο άρθρο 11 του ΚΦΕ και στις οικείες αποφάσεις για τον τύπο και το περιεχόμενο των φορολογικών δηλώσεων καθώς και τις σχετικές εγκυκλίους.

Τα ακίνητα των εξαρτώμενων ανήλικων τέκνων συμπληρώνονται εκτός από τον πρώτο πίνακα του υπόχρεου
γονέα και στον πίνακα Ι των συμπληρωματικών στοιχείων, αναγράφοντας τον α/α καταχώρησης της αναλυτικής κατάστασης, το ονοματεπώνυμο και τον Α.Φ.Μ. του τέκνου στις στήλες α/α: 7, 8.

4. Στην περίπτωση νομικών προσώπων και νομικών οντοτήτων, το έντυπο Ε2 συνυποβάλλεται με την αντίστοιχη δήλωση του υπόχρεου νομικού προσώπου ή νομικής οντότητας. Τα εισοδήματα από ακίνητη περιουσία των νομικών προσώπων και νομικών οντοτήτων θα μεταφερθούν στις οικείες ενδείξεις του πίνακα της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος του νομικού προσώπου ή της νομικής οντότητας.
5. Σε περίπτωση συνιδιοκτησίας, συνεπικαρπίας κ.λπ. ακίνητης περιουσίας, στις οικείες στήλες, θα γράφεται το ποσό του ακαθάριστου εισοδήματος που αναλογεί στον υπόχρεο με βάση το ποσοστό συνιδιοκτησίας, συνεπικαρπίας κ.λπ.
6. Στη στήλη 1 της αναλυτικής κατάστασης μισθωμάτων αριθμείται η αύξουσα σειρά των εγγραφών και όχι των ακινήτων. Στη στήλη 4 συμπληρώνεται κατά περίπτωση η κατηγορία ακινήτου βάσει του περιουσιολογίου (Κατοικία, Μονοκατοικία, Διαμέρισμα, Κατάστημα, Γραφείο, Οικόπεδο, Αποθήκη, Χώρος Στάθμευσης κ.λπ.).
7. Στη στήλη 17 συμπληρώνεται υποχρεωτικά το είδος της μίσθωσης και η χρήση του μισθίου, όπως για παράδειγμα εκμίσθωση γραφείου ή δωρεάν παραχώρηση κατοικίας κ.λπ. του άρθρου 39 του ν.4172/2013 και βραχυχρόνιες εκμισθώσεις ή υπεκμισθώσεις ακινήτων του άρθρου 39 Α του ν.4172/2013.
8. Στη στήλη 18 συμπληρώνεται υποχρεωτικά ο αριθμός παροχής ΔEΗ του ακινήτου, ανεξάρτητα εάν έχει διακοπεί η ηλεκτροδότηση ή είναι κενό. Σε περίπτωση μη ηλεκτροδοτούμενου ακινήτου θα συμπληρώνεται η αντίστοιχη πληροφορία.
9. Στη στήλη 19 συμπληρώνεται ο αριθμός της Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας.
10. Στις στήλες 13, 14 και 15 αναγράφεται το ακαθάριστο εισόδημα βάσει του είδους μίσθωσης-χρήσης του ακινήτου.
11. Οι στήλες της ένδειξης «ΣΥΜΠΛΗΡΩΜΑΤΙΚΑ ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΑΚΙΝΗΤΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ»
    συμπληρώνονται όταν σε κάποιο από τα ακίνητα και γαίες που έχουν καταχωρηθεί στην ΑΝΑΛΥΤΙΚΗ ΚΑΤΑΣΤΑΣΗ ΓΙΑ ΤΑ ΜΙΣΘΩΜΑΤΑ ΑΚΙΝΗΤΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ, συντρέχει περίπτωση συνιδιοκτησίας, συνεπικαρπίας κ.λπ., πρόσφατης κτήσης, μεταβίβασης ή υπεκμίσθωσης. Στις περιπτώσεις αυτές συμπληρώνονται απαραιτήτως τα «ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΑΚΙΝΗΤΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ» και κατά περίπτωση οι υπόλοιπες στήλες. Στη στήλη 11 της υπεκμίσθωσης θα αναγράφεται το συνολικό μίσθωμα που έχει καταβληθεί από τον υπεκμισθωτή. Η συμπλήρωση των στοιχείων αυτών γίνεται με προσοχή, για να μπορεί να γνωρίζει η Υπηρεσία σε ποιο από τα δηλωθέντα ακίνητα ή γαίες αναφέρεται στις περιπτώσεις αυτές ο φορολογούμενος.

Ειδικά στον πίνακα ΙΙ των συμπληρωματικών στοιχείων ακίνητης περιουσίας συμπεριλαμβάνονται τα στοιχεία των ακινήτων που αποκτήθηκαν ή μεταβιβάστηκαν μέσα στο φορολογικό έτος 2022 ή είναι ημιτελή μέχρι 31/12/2022.

12. Αν δεν επαρκεί μία αναλυτική κατάσταση μισθωμάτων για όλη την ακίνητη περιουσία κάθε εισοδηματία, τότε θα χρησιμοποιούνται περισσότερα έντυπα.