Καταπατημένα ακίνητα: Αυτά είναι τα νέα “μυστικά” που πρέπει να γνωρίζετε για την εξαγορά και τα παράβολα

Έως τις 2 Φεβρουαρίου του 2ο23 θα τεθεί σε δημόσια ηλεκτρονική διαβούλευση στο http://www.opengov.gr/minfin/?p=11631 το νομοσχέδιο του υπουργείου Οικονομικών για τα καταπατημένα ακίνητα του Δημοσίου.

Πρόκειται για το νομοσχέδιο που φέρει τον τίτλο  «Ρυθμίσεις για τα κατεχόμενα ακίνητα του Δημοσίου και άλλες διατάξεις» και το οποίο θα κατατεθεί τον επόμενο μήνα στη Βουλή. Σημειώνεται δε πως η υποβολή των αιτήσεων για την απόκτηση νόμιμων τίτλων κυριότητας σε ακίνητα που έχουν καταπατηθεί πριν από 30 χρόνια, 40 χρόνια ή και περισσότερα εκτιμάται ότι θα αρχίσει στο τελευταίο τρίμηνο του 2023. Με τον τρόπο αυτό το υπουργείο Οικονομικών θα βάλει τέλος στο «χάος» των καταπατημένων εκτάσεων του δημοσίου και στις πολυετείς δικαστικές διαμάχες που υπάρχουν μεταξύ δημοσίου και πολιτών.

«Με τις προτεινόμενες διατάξεις επιχειρείται η επίλυση ενός διαχρονικού κοινωνικού προβλήματος που αφορά στο ιδιοκτησιακό καθεστώς των κατεχομένων δημόσιων ακινήτων του υπουργείου Οικονομικών. Προβλέπεται ο εκσυγχρονισμός του θεσμικού πλαισίου της διαδικασίας εξαγοράς των ακινήτων αυτών από πρόσωπα που τα κατέχουν σύμφωνα με τις προϋποθέσεις του σχεδίου νόμου. Με τον τρόπο αυτό, εξυπηρετούνται σκοποί δημοσίου συμφέροντος, όπως η οριστική διευθέτηση του ιδιοκτησιακού καθεστώτος της ιδιωτικής περιουσίας του Δημοσίου και η αποκατάσταση προσώπων που διατηρούν στα ακίνητα αυτά την κατοικία τους ή τον τόπο άσκησης της επαγγελματικής τους δραστηριότητας», σημειώνεται μεταξύ άλλων στην  ιστοσελίδα του  http://www.opengov.gr/minfin/?p=11631

Τι θα προβλέπει το νομοσχέδιο

Σύμφωνα με το νομοσχέδιο, θα υπάρξουν εκπτώσεις έως και 80%  επί του τιμήματος εξαγοράς και η καταβολή του θα γίνεται σε έως 60 άτοκες μηνιαίες δόσεις με ελάχιστη δόση τα 100 ευρώ. Με αυτόν τρόπο θα μπορούν να ξεκαθαριστούν με νόμιμους τίτλους κυριότητος τα ακίνητα που έχουν «μπλέξει» μεταξύ των ιδιωτών ιδιοκτητών τους και του δημοσίου το οποίο τα διεκδικεί.

Α. Tίμημα εξαγοράς

Τίμημα εξαγοράς είναι η αντικειμενική αξία του ακινήτου μετά των κτισμάτων του και μπορεί να  πληρωθεί είτε εφάπαξ με έκπτωση 10%, ή τμηματικά σε έως 60 άτοκες μηνιαίες δόσεις, με ελάχιστο  μηνιαίο ποσόν τα 100 ευρώ. Ωστόσο εάν έχει ήδη εγγραφεί ο ιδιώτης ως ιδιοκτήτης στο Κτηματολόγιο, τότε θα λάβει αμέσως έκπτωση 50%.

Σε ποιες περιπτώσεις υπάρχουν  επιπλέον εκπτώσεις επί του τιμήματος εξαγοράς

Επιπλέον εκπτώσεις επί του τιμήματος εξαγοράς παρέχονται στις παρακάτω περιπτώσεις:

• 15% για τρίτεκνους, εάν το ετήσιο ατομικό εισόδημα δεν υπερβαίνει το ποσό των 25.000 ευρώ ή των 40.000  ευρώ το ετήσιο οικογενειακό.
• 15% για μονογονεϊκές οικογένειες
• 15% για μακροχρόνια ανέργους
• 20% για άτομα με αναπηρία 67%-79%. Την έκπτωση αυτή έχει και κάθε πρόσωπο που φιλοξενεί περισσότερο από ένα έτος ή επιβαρύνεται φορολογικά από πρόσωπα με την ανωτέρω ιδιότητα, με ετήσιο ατομικό εισόδημα έως 18.000 ευρώ ή ετήσιο οικογενειακό εισόδημα έως 24.000 ευρώ.
• 20% για παλιννοστούντες ομογενείς που έχουν εγγραφεί στα μητρώα ή τα δημοτολόγια δήμου ή είναι μόνιμοι κάτοικοι παραμεθόριων περιοχών.
• 20% για πολύτεκνους εφόσον έχουν ετήσιο ατομικό εισόδημα έως 40.000 ευρώ, ή ετήσιο οικογενειακό 80.000 ευρώ.
• 20% για δικαιούχους Ελάχιστου Εγγυημένου Εισοδήματος
• 20% εάν εντός του ακινήτου υφίσταται κτίσμα που αποτελεί την κύρια και μοναδική κατοικία του αιτούντος
• 30% εάν ο αιτών είναι άτομο με αναπηρία 80% και άνω, ή και εάν είναι πρόσωπο που φιλοξενεί περισσότερο από ένα έτος ή επιβαρύνεται φορολογικά από πρόσωπα με την ανωτέρω ιδιότητα, με ετήσιο ατομικό εισόδημα έως 40.000 ευρώ ή ετήσιο οικογενειακό εισόδημα έως 60.000 ευρώ.
• 50% λόγω παλαιότητας. Για κατοχή ακίνητου πάνω από τα τουλάχιστον 30 ή 40 χρόνια κατά περίπτωση το τίμημα μειώνεται κατά 1% ανά έτος με ανώτατο πλαφόν μείωση το 50%.

Διευκρινίζεται πως εάν συντρέχουν πολλές εκπτώσεις για “κοινωνικούς λόγους”, τότε μετράει μόνο η μεγαλύτερη, αλλά σε καμία περίπτωση το άθροισμα των διαφόρων εκπτώσεων (εφάπαξ πληρωμής , παλαιότητος κλπ) δεν μπορεί να υπερβαίνει το 80%.

Εξαγορά κατεχόμενων ακινήτων του Δημοσίου θα μπορεί να γίνει:

•  με κατοχή από ιδιώτη τουλάχιστον 30 χρόνια σε περίπτωση που θα  υπάρχουν τίτλοι αγοράς ή ιδιοκτησίας και κτίσματα προ του 1992
• με κατοχή επί τουλάχιστον 40 χρόνια  σε περίπτωση που θα υπάρχει κτίσμα (που αποτελεί και μοναδική κατοικία ή εμπορική εκμετάλλευση –πχ βιοτεχνία- του ιδιώτη) πριν από το 1982.

Ο ιδιώτης θα μπορεί να λάβει μέχρι ένα άρτιο οικόπεδο (για εντός σχεδίου) ή 10 στρέμματα γης (για εκτός σχεδίου). Προβλέπονται και περιπτώσεις που οι ιδιώτες θα μπορούν να λάβουν και ακόμα μεγαλύτερες εκτάσεις (πχ 20 στρέμματα ή τυχόν μικρό υπόλοιπο που απομένει ανεκμετάλλευτο). Μπορούν να εξαγοράσουν όμως και ακίνητα που περιλαμβάνουν (όχι παραπάνω όμως από το 20% της συνολικής επιφάνειας) εκτάσεις χαρακτηρισμένες ως δασικές ή natura, υπογράφοντας ταυτόχρονα και ρήτρα προστασίας τους. Αν επιχειρήσουν να κτίσουν ή παρέμβουν στις ευαίσθητες αυτές εκτάσεις, τότε η εξαγορά ακυρώνεται και αποβάλλονται από το ακίνητο.

Ποιοι εξαιρούνται 

Δεν συμπεριλαμβάνονται στην εν λόγω ρύθμιση:

• αρχαιολογικοί χώροι,
• αιγιαλοί-παραλίες
•  δάση
• ή παρόχθιες και παραποτάμιες περιοχές που έχουν περιέλθει στην ΕΤΑΔ– Υπερταμείο.

Εξαιρέσεις μπορεί να υπάρξουν και ύστερα από υπόδειξη φορέων υπουργείων, για λόγους εθνικής ή δημόσιας ασφάλειας κλπ.  Η υπόδειξη εξαιρέσεων μπορεί να διαρκέσει έως και 6 μήνες από την έναρξη του νόμου.

Τι ισχύει για τις αυθαίρετες κατασκευές

• Στην περίπτωση που εντός του δημοσίου ακινήτου υπάρχει αυθαίρετη κατασκευή τότε ο αιτών, εντός 1 μηνός από την κοινοποίηση του πιστοποιητικού αποδοχής, οφείλει να υποβάλει αίτηση τακτοποίησης και υπαγωγής του στον ν. 4495/2017 (Νόμος Σταθάκη).
• Ειδικά στην περίπτωση που εντός του δημοσίου ακινήτου υπάρχει αυθαίρετη κατασκευή, για την έκδοση της απόφασης εξαγοράς απαιτείται, εκτός από το τίμημα εξαγοράς, να εξοφληθεί το πρόστιμο υπαγωγής στον ν. 4495/2017 και να προσκομιστεί στην οικεία Κτηματική Υπηρεσία η βεβαίωση περαίωσης της διαδικασίας υπαγωγής στον ν. 4495/2017.

Β. Το παράβολο

Σημειώνεται ότι η πλατφόρμα για την υποβολή αιτήσεων εξαγοράς και κατάθεσης σχετικών δικαιολογητικών θα τεθεί σε λειτουργία μετά τη ψήφιση του νομοσχεδίου.  Για να γίνει όμως αυτή η εξαγορά θα πρέπει οι υπόχρεοι να καταβάλουν παράβολο ύψους 300 ευρώ μέσω του συστήματος e-paravolo της Γ.Γ.Π.Σ.Δ.Δ.

Γ. Ποιες είναι οι προθεσμίες και οι κυρώσεις 

1. Οι προθεσμίες 

Οι προθεσμίες είναι οι εξής:

• Εάν ο αιτών προβεί  στην εξόφληση του τιμήματος εξαγοράς εντός 1 μηνός από την κοινοποίηση σε αυτόν του πιστοποιητικού αποδοχής τότε θα  υποβάλλει αποδεικτικό εξόφλησης στην οικεία Κτηματική Υπηρεσία. Σε 15 μέρες το πολύ εκδίδεται η απόφαση εξαγοράς και μεταγράφεται στο Υποθηκοφυλακείο ή Κτηματολογικό Γραφείο.
• Εάν ο αιτών ζητήσει εξόφληση με δόσεις εντός 1 μηνός από την εξόφληση της τελευταίας δόσης, τότε θα πρέπει υποβάλλει το αποδεικτικό εξόφλησης στην οικεία Κτηματική Υπηρεσία για να λάβει σε 15 μέρες την απόφαση εξαγοράς προκειμένου να ολοκληρωθεί η μεταγραφή

2. Οι κυρώσεις

Οι κυρώσεις είναι οι παρακάτω:

•  Εάν  δεν εξοφληθεί το τίμημα εξαγοράς είτε εφάπαξ είτε της πρώτης δόσης αυτού, τότε δεν εκδίδεται απόφαση εξαγοράς και η υπόθεση τίθεται στο αρχείο. Όταν προβαίνει στην εμπρόθεσμη εξόφληση του τιμήματος εξαγοράς, υποβάλλει αμελλητί το σχετικό αποδεικτικό καταβολής στην οικεία Κτηματική Υπηρεσία για την άμεση ενημέρωσή της. Επίσης, προβλέπεται ότι οι δόσεις που έχουν καταβληθεί δεν επιστρέφονται, εφόσον δεν υπερβαίνουν το 40% του τιμήματος εξαγοράς, όμως σε βάρος του αιτούντος δεν θα βεβαιώνεται αποζημίωση αυθαίρετης χρήσης για το δημόσιο ακίνητο για το χρονικό διάστημα που αντιστοιχεί στο μη επιστρεφόμενο ποσό.
• Εάν ο αιτών δεν διατηρήσει την κύρια και μοναδική του κατοικία ή την άσκηση της δραστηριότητας για χρονικό διάστημα τουλάχιστον 5 ετών από την έκδοση της απόφασης εξαγοράς, τότε επέρχεται η αυτοδίκαιη λήξη ισχύος της τελευταίας με όλες τις προβλεπόμενες συνέπειες.