Της Έυης Κατσώλη
Είδος προς… εξαφάνιση είναι πλέον τα ενοικιαζόμενα ακίνητα σε φυσιολογικές τιμές στην Αττική, κυρίως λόγω της φρενίτιδας του Airbnb αλλά και της «παγωμένης» – εδώ και χρόνια- οικοδομικής δραστηριότητας στη χώρα. Λόγω των μειωμένων ενοικιαστηρίων, οι τιμές έχουν εκτιναχθεί, με τους ενδιαφερόμενους να βρίσκονται σε απόγνωση, καθώς για να βρουν στέγη πρέπει να βάλουν βαθιά το χέρι στην τσέπη.
«Η αύξηση των μισθωμάτων δεν παρατηρείται πλέον μόνο στις λεγόμενες καλές περιοχές αλλά και στις όμορες περιοχές, πολλές εκ των οποίων παλαιότερα δύσκολα θα βρισκόταν ανάμεσα στις προτιμήσεις των ενοικιαστών και αν επιλέγονταν, αυτό γινόταν λόγω του πολύ χαμηλού ενοικίου. Για αυτόν ακριβώς τον λόγο, πολλοί από τους ενοικιαστές ήταν μετανάστες, που αδυνατούσαν να δώσουν περισσότερα χρήματα» αναφέρει στο enikos.gr ο Θεμιστοκλής – Ανδρέας Μπάκας, πρόεδρος του Πανελλαδικού Δικτύου Κτηματομεσιτών E- Real Estates. Σύμφωνα με έρευνα που έχει πραγματοποιήσει το Δίκτυο, οι τιμές πολλών ακινήτων που διατίθενται σήμερα προς μακροχρόνια μίσθωση είναι υπεραυξημένες ( ακόμη και σε ποσοστό που φτάνει το 35%- 40% ) σε σχέση με το παρελθόν, αν υπολογίσει κανείς το έτος κατασκευής τους και την κατάσταση στην οποία βρίσκονται. Το μηνιαίο μίσθωμα μπορεί να είναι συμβατό για τον ενδιαφερόμενο αλλά αυτό δεν σημαίνει ότι δεν είναι υπερβολικό.
Η έκφραση «δεν βρίσκω σπίτι να νοικιάσω, κουράστηκα- απογοητεύτηκα» πλέον αποτελεί κλισέ στα μεσιτικά γραφεία, ιδίως αν αναλογιστεί κανείς ότι πριν από 3-4 χρόνια ελάχιστοι επέλεγαν να αποταθούν στους ειδικούς της κτηματαγοράς για την αναζήτηση κατοικίας, διότι θεωρούσαν ότι κάνοντας μια βόλτα στην περιοχή που τους ενδιέφερε ή μια περιήγηση στο διαδίκτυο θα έβρισκαν το ακίνητο που επιθυμούσαν γλιτώνοντας, παράλληλα τη μεσιτική αμοιβή. Αν και, όπως επισημαίνει ο κ. Μπάκας, η αμοιβή του μεσίτη δεν αφορά μόνο στην υπόδειξη ακινήτων αλλά τη διαπραγμάτευση για τη σωστή τιμή μίσθωσης, την ολοκλήρωση των απαιτούμενων διαδικασιών καθώς και την ενημέρωση του ενδιαφερόμενου μισθωτή για τυχόν ελαττώματα του ακινήτου.
«Η εικόνα τα τελευταία χρόνια έχει αλλάξει, οι κτηματομεσίτες δεν μπορούν να αντεπεξέλθουν στην τεράστια ζήτηση για ενοικίαση κατοικίας όχι μόνο λόγω της έλλειψης ακινήτων αλλά και λόγω των αυξημένων μισθωμάτων που ζητούν πλέον οι ιδιοκτήτες τους. Το πρόβλημα έλλειψης ακινήτων για μακροχρόνια μίσθωση σε φυσιολογικές τιμές διογκώνεται καθημερινά, με αποτέλεσμα το φαινόμενο να γίνεται κοινωνικό και να δημιουργεί εντάσεις στην κοινωνία» σημειώνει ο κτηματομεσίτης, επισημαίνοντας ότι από το 2009 έως και σήμερα ουσιαστικά δεν χτίζονται νέες πολυκατοικίες και η αύξηση της οικοδομικής δραστηριότητας αφορά κυρίως σε ανακαινίσεις ακινήτων , με στόχο την αξιοποίησή τους μέσω πλατφορμών βραχυχρόνιας μίσθωσης. Μεγάλο ποσοστό όμως αυτών των ακινήτων μέχρι πρόσφατα διατίθεντο για μακροχρόνιες μισθώσεις, με αποτέλεσμα να δημιουργούν ένα σημαντικό κενό στην αγορά.
Στο πλαίσιο αυτό πρέπει να υπογραμμιστεί ότι εδώ και περίπου 10 χρόνια, λόγω της οικονομικής κρίσης και της μη χορήγησης στεγαστικών δανείων, είναι πάρα πολλοί εκείνοι που επιλέγουν –κατ’ ανάγκη- να μείνουν στο ενοίκιο και να μην προχωρήσουν σε αγορά ακινήτου. Ως εκ τούτου, το μεγαλύτερο ποσοστό των ακίνητων που ήταν σχετικά νεόδμητα μέσα στην κρίση (κατασκευής 1995- 2005) και το μηνιαίο μίσθωμα ήταν συμβατό, να είναι ήδη μισθωμένα .
«Αν αναλογιστούμε ότι πριν από 10 χρόνια αγοράζονταν 30.000-50.000 κατοικίες το έτος ως πρώτη κατοικία από νέα ζευγάρια ή/και από νέους που με τα πρώτα χρήματα που κατάφεραν να αποταμιεύσουν προχωρούσαν σε αντίστοιχη αγορά, αντιλαμβανόμαστε ότι έπειτα από 10 χρόνια υποτονικής έως μηδενικής οικοδομικής δραστηριότητας , ενώ η ανάγκη για στέγαση να παραμένει η ίδια, δεν υπάρχουν στην κτηματαγορά των Αθηνών τα απαραίτητα διαθέσιμα ακίνητα για να καλύψουν τη ζήτηση», λέει ο επικεφαλής του E- Real Estates.
Σύμφωνα με την έρευνα, η Κτηματαγορά των Αθηνών χρειάζεται περίπου 5.000 νέα ακίνητα προς μίσθωση για να μπορέσει να επέλθει ισορροπία μεταξύ της προσφοράς και της ζήτησης. Ο κ. Μπάκας εκτιμά ότι σύντομα ένας μεγάλος αριθμός των ακινήτων που σήμερα ενοικιάζονται μέσω πλατφορμών τύπου Airbnb θα είναι διαθέσιμα στην αγορά για μακροχρόνιες μισθώσεις. Κι αυτό, διότι λόγω της πληθώρας των ακινήτων που είναι διαθέσιμα στις πλατφόρμες, οι επιλογές για τους τουρίστες είναι όλο και περισσότερες σε σχέση με πριν από 1-2 χρόνια , με αποτέλεσμα να έχει μειωθεί η «ταρίφα» για το ημερήσιο μίσθωμα. Συνεπώς, συρρικνώνεται κατά πολύ και το εισόδημα των ιδιοκτητών από την εκμετάλλευση του ακινήτου. Είναι χαρακτηριστικό ότι ήδη ορισμένοι ιδιοκτήτες με ακίνητα κοντά στην Ακρόπολη αποφάσισαν να σταματήσουν την βραχυχρόνια μίσθωση και να προβούν σε μακροχρόνια μίσθωση του ακινήτου τους.
Νέα δεδομένα θα δημιουργηθούν στο κομμάτι της βραχυχρόνιας μίσθωσης, αν εφαρμοστούν περιορισμοί που ήδη ισχύουν σε άλλες χώρες (πχ περιορισμοί στις μέρες μίσθωσης, αλλαγή φορολογικών συντελεστών ή/ και ασφαλιστικών εισφορών χαρακτηρίζοντάς τους ιδιοκτήτες ως αυτοαπασχολούμενους). Αυτό ενδέχεται να βάλει πολλούς ιδιοκτήτες σε δεύτερες σκέψεις και τελικά να τους κάνουν να επιλέξουν τη λύση της μακροχρόνιας μίσθωσης , επιλέγοντας έναν φερέγγυο ενοικιαστή για σίγουρο και σταθερό εισόδημα.
«Αν διατεθούν για μακροχρόνια μίσθωση ακίνητα που τώρα είναι εγγεγραμμένα σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης, θα σημαίνει ότι στην αγορά θα προστεθούν πλήρως ανακαινισμένα ακίνητα με καλές προδιαγραφές που ενδεχομένως θα επηρεάσουν τις τιμές μίσθωσης αρνητικά σε σχέση με σήμερα» επισημαίνει ο κ. Μπάκας.
Οι ευκαιρίες
Βέβαια, παρά την έλλειψη ακινήτων υπάρχουν ακόμα περιοχές όπου μπορεί να βρει σπίτι προς ενοικίαση σε προσιτή τιμή. Στον παρακάτω πίνακα παρουσιάζονται οι περιοχές με κατοικίες από 70 έως 90 τ.μ. και ενοίκια έως 400 ευρώ τον μήνα. Για παράδειγμα στο Περιστέρι και συγκεκριμένα στη Νέα Ζωή – Χρυσούπολη διαμέρισμα 80 τ.μ. στον δεύτερο όροφο και κατασκευής του 2002 νοικιάζεται με 400 ευρώ. Στη Νέα Φιλαδέλφεια διαμέρισμα 74 τ.μ. κατασκευής 1985 και στον πρώτο όροφο νοικιάζεται με 330 ευρώ τον μήνα.
Δείτε τον πίνακα με τις περιοχές και τις τιμές αναλυτικά
Κατοικίες κατάλληλες για οικογένειες από 70 έως 95 τμ, πάνω από 1ο όροφο έως 400 €/ μήνα
