Ιδιαίτερα προσεκτικοί θα πρέπει να είναι φέτος οι ιδιοκτήτες εκμισθούμενων ακινήτων κατά τη συμπλήρωση του εντύπου Ε2.
Αναλυτικά, οι υπόχρεοι θα πρέπει να προσέξουν τα εξής σημεία:
1. Η μίσθωση
Σημαντικό σημείο για να συμπληρωθεί ορθά το έντυπο Ε2 είναι η στήλη 17 «Είδος Μίσθωσης – Χρήση Ακινήτου» η οποία θα πρέπει να συμπληρωθεί με το είδος της μίσθωσης και τη χρήση του μισθίου, όπως εκμίσθωση γραφείου, δωρεάν παραχώρηση κατοικίας, κενό κ.λπ.
2. Τα ανείσπρακτα ενοίκια
Για να δηλώσουν οι υπόχρεοι ως ανείσπρακτα τα ενοίκια που πήραν το 2022 από τον ενοικιαστή τους και να μη φορολογηθούν γι’ αυτά θα πρέπει μέχρι την προθεσμία υποβολής της ετήσιας δήλωσης φορολογίας εισοδήματος να έχει εκδοθεί διαταγή πληρωμής ή διαταγή απόδοσης χρήσης μισθίου ή δικαστική απόφαση αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων ή να έχει ασκηθεί (κατατεθεί και κοινοποιηθεί) εναντίον του μισθωτή αγωγή αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων και να έχει προσκομιστεί πριν την υποβολή της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος το κατά περίπτωση ευκρινές αντίγραφο αυτών στην αρμόδια ΔΟΥ.
Μόλις ολοκληρωθεί η σχετική διαδικασία από ΔΟΥ, θα πρέπει να υποβάλουν το Έντυπο Ε2 και να συμπληρώσουν στη στήλη 16 της πρώτης σελίδας το ποσό των ανείσπρακτων ενοικίων για το οποίο έχει εκδοθεί η σχετική απόφαση.
Τα ανείσπρακτα εισοδήματα από εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας που δηλώθηκαν στο προηγούμενο φορολογικό έτος στους κωδικούς 125-126 του εντύπου Ε1 και εισπράχθηκαν κατά το έτος 2022 πρέπει να δηλωθούν κανονικά ανά κατηγορία ακινήτου και είδος μίσθωσης στο έντυπο Ε2 του φορολογικού έτους 2022.
3 Ακίνητα ανήλικων τέκνων
Για να δηλώσουν οι φορολογούμενοι ακίνητο που έχουν στην κατοχή τους ένα ανήλικο εξαρτώμενο τέκνο ,μη υπόχρεο σε υποβολή δήλωσης θα πρέπει να το καταχωρίσουν στον πρώτο πίνακα του δικού τους Ε2 και στον πίνακα Ι (εκμισθούμενα κ.λπ. ακίνητα) των συμπληρωματικών στοιχείων επιλέγοντάς το στην πρώτη στήλη και συμπληρώνοντας το ονοματεπώνυμο και τον ΑΦΜ του τέκνου στις αντίστοιχες στήλες.
4 Ακίνητα συζύγων
Σε περίπτωση εγγάμων, όπου τόσο ο σύζυγος όσο και η σύζυγος έχουν στην ιδιοκτησία τους ακίνητα, έχουν την υποχρέωση και οι δύο να υποβάλουν χωριστό έντυπο Ε2. Ο κάθε ένας στο δικό του Ε2 θα δηλώσει τα ακίνητα που έχει στην ιδιοκτησία του, έστω κι αν υπάρχει συνιδιοκτησία με τον άλλον σύζυγο σε μερικά ή σε όλα τα ακίνητα.
5.Στοιχεία μίσθωσης
Η στήλη «Αριθμός Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας» συμπληρώνεται υποχρεωτικά για τα μισθωτήρια των ακινήτων που έχουν κατατεθεί στη σχετική ηλεκτρονική εφαρμογή. Δεν συμπληρώνεται ο αριθμός καταχώρισης του μισθωτηρίου που είχε παραληφθεί από την αρμόδια ΔΟΥ.
6 Βοηθητικοί χώροι
Για να δηλώσουν οι υπόχρεοι βοηθητικούς χώρους (αποθήκη, θέση στάθμευσης) που ηλεκτροδοτούνται από τον κοινόχρηστο μετρητή κατανάλωσης ηλεκτρικού ρεύματος θα συμπληρώσουν το πεδίο «Αριθμός παροχής» με τον εννιαψήφιο αριθμό 999999999.
7 Αγροτεμάχια
Για να δηλώσουν οι υπόχρεοι αγροτεμάχια που εκμισθώνετε και στα οποία δεν υπάρχει μετρητής κατανάλωσης ηλεκτρικού ρεύματος θα συμπληρώσουν το πεδίο «Αριθμός παροχής» με τον εννιαψήφιο αριθμό 999999999.
8.Κενά ακίνητα
Για κάθε ακίνητο που θέλουν να δηλώσουν ως κενό και για το οποίο έχει γίνει διακοπή του ηλεκτρικού ρεύματος θα πρέπει να συμπληρώσουν τον αριθμό παροχής ρεύματος που αναγράφεται στο μετρητή κατανάλωσης ηλεκτρικού ρεύματος. Ο αριθμός αυτός υπάρχει και σε όλους τους λογαριασμούς του παρόχου ηλεκτρικής ενέργειας που τους έχουν αποσταλεί στο παρελθόν.
9. Συμπλήρωση μισθώματος
Η συμπλήρωση του ετήσιου ποσού του – πραγματικού ή τεκμαρτού- μισθώματος επιτρέπεται να γίνει σε μία από τις στήλες 13, 14 και 15, κατά περίπτωση, αφού προηγουμένως συμπληρώσουν τη στήλη 17 με το είδος της μίσθωσης. Αφού, δηλαδή, θα πρέπει οι φορολογούμενοι να συμπληρώσουν τις υπόλοιπες στήλες του πρώτου πίνακα και ανάλογα με το είδος μίσθωσης-χρήσης ακινήτου που θα επιλέξουν στη στήλη 17, θα ανοίξει πεδίο στο τέλος της εγγραφής στο οποίο θα συμπληρώσουν το ετήσιο μίσθωμα. Όταν επιλέξΟΥΝ «Καταχώριση», τότε το ετήσιο μίσθωμα θα καταχωρισθεί σε μία από τις στήλες για το ακαθάριστο εισόδημα, σύμφωνα με την επιλογή που κάνατε στη στήλη 17.
Εφόσον υποβάλουν οριστικά το έντυπο Ε2, τα ποσά των στηλών 13, 14, 15 μεταφέρονται στους αντίστοιχους κωδικούς του Ε1, όπου θα μπορέσουν να ελέγξουν την ορθότητα των ποσών που καταχωρίσατε στο Ε2. Εάν διαπιστώσουν λάθος, θα πρέπει να διορθώσουν πρώτα το έντυπο Ε2 και στη συνέχεια να το οριστικοποιήσουν ξανά.
10. Bραχυχρόνιες μισθώσεις
Οι μισθώσεις ακινήτων που συνάπτονται μέσω των ψηφιακών πλατφορμών για συγκεκριμένη χρονική διάρκεια, μικρότερη του έτους, και στις οποίες δεν παρέχονται άλλες υπηρεσίες πλην της διαμονής και της παροχής κλινοσκεπασμάτων, χαρακτηρίζονται ως «βραχυχρόνιες μισθώσεις». Οι μισθώσεις αυτές συνάπτονται σε ψηφιακές πλατφόρμες, όπως η Airbnb, η Booking, η HomeAway κ.ά. Τυχόν βραχυχρόνιες μισθώσεις που συνάπτονται ιδιωτικά και όχι μέσω πλατφόρμας αντιμετωπίζονται ως κοινές αστικές μισθώσεις, εκτός εάν συνοδεύονται κι από παρεπόμενες υπηρεσίες, οπότε αντιμετωπίζονται ως επιχειρηματική δραστηριότητα.
Τα εισοδήματα που αποκτήθηκαν το 2022 από βραχυχρόνιες μισθώσεις ακινήτων μέσω Airbnb, Booking, HomeAway κ.λπ. δηλώνονται αθροιστικά για κάθε ακίνητο ξεχωριστά στη στήλη 17 του εντύπου Ε2 (της «Αναλυτικής κατάστασης για τα μισθώματα ακίνητης περιουσίας») με τον κωδικό 60. Με επιλογή του κωδικού 61 στη στήλη 17 του Ε2 δηλώνονται συγκεντρωτικά ανά ακίνητο όλα τα εισοδήματα που αποκτήθηκαν από βραχυχρόνιες υπεκμισθώσεις ακινήτων μέσω Airbnb κ.λπ. Με επιλογή του κωδικού 63 στη στήλη 17 δηλώνονται τα εισοδήματα από την εκμίσθωση κατοικίας η οποία υπεκμισθώνεται βραχυχρόνια μέσω ψηφιακής πλατφόρμας από τον μισθωτή.
11.Μεταφορά των ποσών στο βασικό έντυπο Ε1
Σύμφωνα με την εφημερίδα” Ελεύθερος Τύπος”, από τα συνολικά ποσά των στηλών του εντύπου Ε2 μεταφέρονται τα επιμέρους ποσά κατά κατηγορία γης ή ακινήτου στους αντίστοιχους κωδικούς του υποπίνακα 4Δ2 του εντύπου Ε1, εκτός από το εισόδημα από δωρεάν παραχώρηση της χρήσης μιας κύριας κατοικίας προς ανιόντες ή κατιόντες εξ αίματος και εξ αγχιστείας, επιφάνειας μέχρι διακόσια (200) τετραγωνικά μέτρα. Στην περίπτωση του εισοδήματος από δωρεάν παραχώρηση της χρήσης μιας κύριας κατοικίας προς ανιόντες ή κατιόντες εξ αίματος και εξ αγχιστείας, επιφάνειας μέχρι διακόσια (200) τετραγωνικά μέτρα, μεταφέρεται στη δήλωση τεκμαρτό εισόδημα ίσο με το 3% της αντικειμενικής αξίας της δωρεάν παραχωρούμενης κατοικίας για την περίπτωση που η κατοικία αυτή υπερβαίνει τα διακόσια τετραγωνικά μέτρα (200 τ.μ.) και μόνο για την υπερβάλλουσα επιφάνεια, καθώς δεν δύναται να δηλωθεί μέρος κατοικίας ως δωρεάν παραχωρούμενο και το υπόλοιπο να δηλωθεί κενό.
Στην επιφάνεια των διακοσίων τετραγωνικών μέτρων προσμετρώνται εκτός από τους κύριους χώρους και οι βοηθητικοί χώροι (θέσεις στάθμευσης αποθήκες κ.λπ.), ακόμη κι αυτοί που βρίσκονται σε διαφορετική οικοδομή από αυτή που βρίσκεται η κύρια κατοικία, πλησίον αυτής και εφόσον δεν υπάρχουν στην οικοδομή της κύριας αυτής κατοικίας τέτοιοι χώροι.
Επίσης, δεν μεταφέρεται από το Ε2 στη δήλωση και το εισόδημα από δωρεάν παραχώρηση της χρήσης ακινήτων στο Ελληνικό Δημόσιο ή σε Νομικά Πρόσωπα Δημοσίου Δικαίου.
Επιπλέον, δεν υπολογίζεται τεκμαρτό εισόδημα για τα πρόσωπα που ασκούν ατομική αγροτική επιχειρηματική δραστηριότητα, από ιδιοχρησιμοποίηση ή δωρεάν παραχώρηση προς ανιόντες, κατιόντες ή συζύγους αγροτικών εκτάσεων στις οποίες περιλαμβάνονται λιβάδια, καλλιεργήσιμες γαίες, βοσκήσιμες γαίες και κάθε είδους κατασκευές ή εγκαταστάσεις που χρησιμοποιούνται για την άσκηση της δραστηριότητας αυτής.
Στην περίπτωση ανείσπρακτων εισοδημάτων από εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας, που δηλώθηκαν στο προηγούμενο φορολογικό έτος στους κωδικούς 125-126 του πίνακα 4Δ2 και εισπράχθηκαν κατά το έτος 2022, δηλώνονται τα συνολικά ποσά στις αντίστοιχες στήλες του εντύπου Ε2 και μεταφέρονται τα επιμέρους ποσά κατά κατηγορία γαιών – γης ή ακινήτου στους αντίστοιχους κωδικούς του υποπίνακα αυτού.
Οι εξαιρέσεις
Το έντυπο Ε2 δεν πρέπει να συμπληρώνεται σε περίπτωση:
- Καταβολής αποζημίωσης για την πρόωρη λύση της μίσθωσης από τον μισθωτή, καθώς και της άυλης αξίας στις περιπτώσεις μικτών συμβάσεων, ήτοι συμβάσεων όπου, πέραν του δικαιώματος μίσθωσης, περιλαμβάνεται και το δικαίωμα εμπορικής εκμετάλλευσης του ακινήτου. Τα ποσά αυτά αναγράφονται στους κωδικούς αριθμούς 121-122 του υποπίνακα 4Δ2 του εντύπου Ε1.
- Ιδιοκατοίκησης κύριας ή δευτερεύουσας κατοικίας (εξοχικής ή μη εξοχικής) ή χρήσης για τις ανάγκες του φορολογούμενου χώρου στάθμευσης-αποθήκης με διαφορετική διεύθυνση από αυτή της κύριας κατοικίας ή δευτερεύουσας. Στην περίπτωση αυτή συμπληρώνονται μόνο οι ενδείξεις του Πίνακα 5 του Ε1 (υποπίνακας 1α).
Οι φόροι
Σημειώνεται ότι από το σύνολο των εισοδημάτων από ακίνητα που δηλώνει κάθε φορολογούμενος αφαιρείται ποσό ίσο με το 5% ως έκπτωση για δαπάνες επισκευής και συντήρησης χωρίς δικαιολογητικά. Η έκπτωση γίνεται αυτόματα κατά την εκκαθάριση της δήλωσης από την ΑΑΔΕ. Στη συνέχεια το ποσό που απομένει φορολογείται αυτοτελώς από το πρώτο ευρώ, με κλίμακα στην οποία ισχύουν συντελεστές φόρου:
α) 15% μέχρι το επίπεδο ετήσιου εισοδήματος 12.000 ευρώ
β) 35% στο τμήμα ετήσιου εισοδήματος από τις 12.001 έως τις 35.000 ευρώ
στο 