Έρχονται ανατροπές στις αντικειμενικές αξίες και τον ΕΝΦΙΑ – Οι μεγάλοι «χαμένοι» και οι κερδισμένοι

Γράφει ο Βαγγέλης Δουράκης
Η πανδημία φέρνει τα πάνω – κάτω σε ακόμη έναν από τους σχεδιασμούς που έκανε το υπουργείο Οικονομικών σε συνεργασία με την Ευρωπαϊκή Επιτροπή: Και αυτό γιατί το νέο «κούρεμα» στον ΕΝΦΙΑ –το οποίο έχει υποσχεθεί η Κυβέρνηση- εξαρτάται απολύτως από το πότε θα ολοκληρωθεί η προσαρμογή των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων με τις αγοραίες. Προσπάθεια που ειδικά αυτή την περίοδο -με την παντελή απουσία αγοραπωλησιών- είναι απίθανο να τελεσφορήσει. Στην έκθεσή της πάντως η Κομισιόν επιμένει: «ο καθορισμός των νέων αντικειμενικών αξιών που αναμένεται έως τον Μάρτιο θα διευρύνει ουσιαστικά τη βάση φόρου ακινήτων. Στη συνέχεια, οι αρχές σκοπεύουν να ολοκληρώσουν τον σχεδιασμό μιας μεταρρύθμισης ουδέτερης απόδοσης στον ενιαίο φόρο ιδιοκτησίας έως τα τέλη Απριλίου»

Πότε θα υιοθετηθούν μειώσεις στον ΕΝΦΙΑ
Αν πράγματι λοιπόν καταφέρει το οικονομικό επιτελείο να «κλείσει» την άσκηση της προσαρμογής αντικειμενικών – εμπορικών αξιών έως το τέλος του ερχόμενου μήνα, τότε στο τέλος Απριλίου θα διαμορφωθεί ένα νέο τοπίο που θα έχει αντίκτυπο και στον ΕΝΦΙΑ: Με αυτά τα δεδομένα, εάν η άσκηση προσαρμογής των αντικειμενικών αξιών με τις αγοραίες «κλείσει» εντός των επόμενων μηνών και υπάρχει επαρκής χρόνος προσαρμογών και στον Ενιαίο Φόρο Ιδιοκτησίας Ακινήτων, υπάρχει πιθανότητα οι μειώσεις έως και 8% που έχει προαναγγείλει η κυβέρνηση να εφαρμοστούν από φέτος. Το σενάριο αυτό, τη δεδομένη στιγμή και παρά την βεβαιότητα που εκφράζει η Ευρωπαϊκή Επιτροπή, συγκεντρώνει περιορισμένες πιθανότητες εξαιτίας των υγειονομικών εξελίξεων, οι οποίες δυσχεραίνουν την ολοκλήρωση του έργου των εκτιμητών. Στην περίπτωση, κατά την οποία η ολοκλήρωση της άσκησης καθυστερήσει, μοιραία οι αλλαγές στον ΕΝΦΙΑ μετατίθενται για το 2022.

Για ποιους θα «κουρευτεί» ο φόρος
Γιατί όμως η νέα μείωση στον ΕΝΦΙΑ, που έχει προσδιοριστεί στο 8%, είναι άρρηκτα συνδεδεμένη με τις εξελίξεις στο πεδίο προσαρμογής αντικειμενικών με εμπορικές αξίες; Η απάντηση ακούει στην φράση «δημοσιονομικός χώρος». Αυτός ο «δημοσιονομικός χώρος», δηλαδή το περιθώριο να ψαλιδιστούν φόροι ή να γίνουν κάποιες δαπάνες, θα προκύψει από την ένταξη 3.000 νέων περιοχών στο σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού.
Με άλλα λόγια, θα προκύψουν έσοδα που δεν υπήρχαν στον κρατικό προϋπολογισμό από αυτές τις 3.000 περιοχές, οι οποίες θα προσδιοριστούν μέσα από τη διαδικασία της προσαρμογής αντικειμενικών με αγοραίες αξίες. Πρόκειται για περιοχές-φιλέτα, οι οποίες βρίσκονται κυρίως σε παραθαλάσσιες περιοχές της νησιωτικής χώρας και στις οποίες οι τιμές υπολογισμού των φόρων ακινήτων είναι πολύ χαμηλές σε σχέση με τις εμπορικές.
Δηλαδή οι ιδιοκτήτες ακινήτων σε αυτές τις περιοχές θα κληθούν να πληρώσουν είτε αυξημένο ΕΝΦΙΑ, είτε θα πληρώσουν από εκεί που… δεν πλήρωναν και με τα έσοδα που θα προκύψουν θα προκύψει περιθώριο για να μειωθεί ο φόρος επί των ακινήτων σε… όλους τους υπόλοιπους.

Ποιες είναι οι 3.000 περιοχές που θα «κάψει» το νέο σύστημα
Ποιες όμως είναι αυτές οι 3.000 περιοχές που αναμένεται να «κάψει» η προσαρμογή αντικειμενικών με εμπορικές αξίες; Είναι εκείνες που θα ενταχθούν για πρώτη φορά στο αντικειμενικό σύστημα προσδιορισμού της αξίας των ακινήτων. Για παράδειγμα, μία από τις περιοχές αυτές όπου αναμένεται να δουν σοβαρές αυξήσεις στον ΕΝΦΙΑ, είναι το Ληξούρι στην Κεφαλονιά που είναι εκτός αντικειμενικών αξιών, όπως και όλοι οι υπόλοιποι οικισμοί του μεγαλύτερου νησιού του Ιονίου με εξαίρεση την πρωτεύουσα Αργοστόλι που διαθέτει τιμές ζώνης, καθώς και η Ιθάκη η οποία βρίσκεται στο σύνολό της εκτός αντικειμενικού προσδιορισμού αξίας ακινήτων.
Στην Ήπειρο, σε ολόκληρο τον νομό Άρτας εντός αντικειμενικού συστήματος βρίσκεται μόνο η πόλη της Άρτας. Όλοι οι υπόλοιποι οικισμοί παραμένουν εκτός τιμών ζώνης. Στη Θεσσαλονίκη περιοχές στο Λιμάνι, στη Νέα Μεσημβρία, στο Καυταντζόγλειο, στη Διεθνή Έκθεση, στην πλατεία Δικαστηρίων και άλλες βρίσκονται εκτός αντικειμενικού συστήματος προσδιορισμού αξίας ακινήτων.

Ποιες περιοχές πληρώνουν ακριβά και δεν έχουν… υποδομές
Στην Αττική εκτός συστήματος είναι τα Τουρκοβούνια, τμήμα του Ψυχικού, η περιοχή του Σισμανογλείου στα σύνορα Αμαρουσίου – Μελισσίων, ο Παράδεισος Αμαρουσίου, το Πολύδροσο Χαλανδρίου – Αμαρουσίου, η περιοχή Μπαλάνα στον Γέρακα, τμήματα της Νέας Μάκρης και της Παλλήνης.
Το ίδιο ισχύει και για περιοχές-φιλέτα στη Μύκονο, στην Πάρο αλλά και στην Κέρκυρα. Στις περισσότερες από τις παραπάνω περιοχές οι τιμές αναμένεται να αυξηθούν σημαντικά, ενώ σε πολλούς οικισμούς της χώρας οι αξίες με βάση της οποίες υπολογίζονται οι φόροι στις μεταβιβάσεις ακινήτων είναι υψηλότερες, ακόμα και διπλάσιες, σε σχέση με το πραγματικό τίμημα αγοράς του ακινήτου.
Και αυτό γιατί η εφορία για να προσδιορίσει την αξία του ακινήτου λαμβάνει υπόψη της συγκριτικά στοιχεία από πωλήσεις ακινήτων γειτονικών – ακριβότερων περιοχών ή την ελάχιστη τιμή ζώνης του δήμου ή της Περιφέρειας. Αυτό έχει ως αποτέλεσμα οι φορολογούμενοι να πληρώνουν φόρους σε πλασματικές αξίες. Μάλιστα, ορισμένες οικοπεδικές εκτάσεις που είναι εντός του Γενικού Πολεοδομικού Σχεδίου στην Παλλήνη, που εγκρίθηκαν τα τελευταία χρόνια με ή χωρίς πράξη εφαρμογής, αντιμετωπίζονται ως εντός σχεδίου πόλεως χωρίς όμως να υπάρχουν υποδομές (αδιάνοιχτοι δρόμοι, χωρίς ύδρευση, ΔΕΗ και κοινόχρηστες υποδομές).
Σε αυτές τις περιπτώσεις οι ΔΟΥ προσδιορίζουν αξίες κατ’ εκτίμηση οι οποίες ξεπερνούν κατά 400% τις όμορες πολεοδομικές ενότητες που βρίσκονται στο σύστημα. Με την ένταξη 3.000 περιοχών στο σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού της αξίας των ακινήτων το Κράτος υπολογίζεται να εισπράξει επιπλέον έσοδα ύψους 400-500 εκατ. ευρώ: Με αυτό τον τρόπο θα εξασφαλιστούν τα έσοδα για την μείωση κατά 8% του ΕΝΦΙΑ. Σε κάθε περίπτωση όλα θα εξαρτηθούν από την εξέλιξη της πανδημίας και το αντίκτυπο που θα έχει στην άσκηση πρποσαρμογής.