Με εννιά βήματα ολοκληρώνεται η διαδικασία για την ηλεκτρονική υποβολή μιας δήλωσης φόρου μεταβίβασης ακινήτων προς την Εφορία.
Αναλυτικά:
- Ο συμβολαιογράφος θα πρέπει να συντάξει μέσω της εφαρμογής myProperty τη δήλωση για λογαριασμό αγοραστή και πωλητή.
- Η αποστολή της δήλωσης θα γίνει μέσω της εφαρμογής, στους λογαριασμούς αγοραστή και πωλητή στο aade.gr.
- Τη δήλωση αυτή θα πρέπει να αποδεχθούν ο αγοραστής και ο πωλητής.
- Η υποβολή της δήλωσης γίνεται αυτόματα και βεβαιώνεται ο φόρος σε περίπτωση που υπάρχει.
- Για την υποβολή της δήλωσης ενημερώνεται αυτόματα ο συμβολαιογράφος.
- Η εξόφληση του φόρου γίνεται από τον αγοραστή ψηφιακά (με κάρτα ή web banking).
- Για την πληρωμή του φόρου ενημερώνεται το πληροφοριακό σύστημα TΑΧΙS των ΔΟΥ.
- Στο myPROPERTY θα αναρτηθεί το αποδεικτικό καταβολής για συμβολαιογράφο και αγοραστή.
- Στο myPROPERTY θα αναρτηθεί το συμβόλαιο από τον συμβολαιογράφο.
Για τη μεταβίβαση ακινήτου
Υπενθυμίζεται πως ο φορολογούμενος που επιθυμεί να μεταβιβάσει ένα ακίνητό του θα πρέπει να μπει στα στοιχεία των δηλώσεων Ε9 του 2014-2025. Αυτά υπάρχουν στην καρτέλα του ΟΠΣ Περιουσιολογίου Ακινήτων της ΑΑΔΕ «Περιουσιακή Κατάσταση» και ο φορολογούμενος θα πρέπει να εντοπίσει το μεταβιβαζόμενο ακίνητο, προκειμένου να δει εάν όλα τα περιγραφικά και προσδιοριστικά στοιχεία του είναι ορθά ανά έτος.
Εάν φορολογούμενος εντοπίσει λάθη ή παραλείψεις, τότε θα πρέπει να κάνει τις τυχόν απαραίτητες διορθώσεις με την υποβολή τροποποιητικής δήλωσης Ε9 και να μεταφέρει τη δήλωση με τα επικαιροποιημένα στοιχεία του προς μεταβίβαση ακινήτου μέχρι και στο επόμενο της μεταβίβασης έτος. Ταυτόχρονα, την ίδια υποχρέωση έχει ο αγοραστής, δωρεοδόχος εάν έχει ήδη δικαίωμα επί του μεταβιβαζόμενου ακινήτου.
Διευκρινίζεται πως εάν γίνεται μεταβίβαση για ένα ακίνητο που βρίσκεται σε περιοχή όπου δεν ισχύει το σύστημα των αντικειμενικών τιμών ζώνη, τότε οι αντισυμβαλλόμενοι θα πρέπει να υποβάλουν μόνοι τους ηλεκτρονικά τη δήλωση Ε9. Συγκεκριμένα αυτό θα πρέπει να γίνει στην εφαρμογή της ΑΑΔΕ, «Δήλωση Ε9/ΕΝΦΙΑ» στην ηλεκτρονική διεύθυνση https://www.aade.gr/dilosi-e9-enfia.
Στις δηλώσεις αυτές ο πωλητής θα πρέπει να διαγράψει από την περιουσία του το ακίνητο που πώλησε και ο αγοραστής θα πρέπει να προσθέσει το οίκημα αυτό στην περιουσία του. Επίσης επισημαίνεται πως στις 31 Ιανουαρίου 2025 εκπνέει η προθεσμία για την υποβολή του Ε9 αναφορικά με τις αγοραπωλησίες ακινήτων που έγιναν .
Πάντως τα δικαιολογητικά που πρέπει να συγκεντρωθούν για την ολοκλήρωση της διαδικασίας μιας μεταβίβασης ακινήτου είναι μεταξύ άλλων εξής:
- Τίτλο κτήσης: Ο συμβολαιογράφος συντάσσει το συμβολαιογραφικό μεταβιβαστικό έγγραφο.
- Αποδεικτικό καταβολής φόρου μεταβίβασης. Αυτό το αναρτά ο συμβολαιογράφος στην εφαρμογή myPROPERTY.
- Αποδεικτικό φορολογικής ενημερότητας.
- Αποδεικτικό ασφαλιστικής ενημερότητας.
- Πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ. Θα πρέπει να υπάρχει έγγραφο που να επιβεβαιώνει ότι την προηγούμενη 5ετία – ή 6ετία έχουν εξοφληθεί όλοι οι φόροι που αναλογούν στο συγκεκριμένο ακίνητο (ΕΝΦΙΑ ή και ΦΑΠ), όπως και ότι τα στοιχεία του ακινήτου είναι σωστά και δεν έχουν απόκλιση τόσο από τα συμβόλαια όσο και τα υπόλοιπα αποδεικτικά έγγραφα. Αυτό ισχύει για τις περιπτώσεις που έχει εκδοθεί το εκκαθαριστικό του ΕΝΦΙΑ του τρέχοντος έτους.
- Πιστοποιητικό Πληρότητας Ταυτότητας Κτιρίου/ Διηρημένης Ιδιοκτησίας.
- Πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης.
- Τυχόν δήλωση υπαγωγής στον ν. 4178/2013 ή στον ν. 4495/2017 για τη νομιμοποίηση αυθαιρέτων και βεβαίωση εξόφλησης του οικείου προστίμου κατά τα οριζόμενα στους ανωτέρω νόμους.
- Σχέδια (κατόψεις) του μηχανικού όπου αποτυπώνεται η υφιστάμενη κατάσταση.
- Τοπογραφικό διάγραμμα και στοιχεία/σχέδια οικοδομικής άδειας (στέλεχος, διάγραμμα κάλυψης, κατόψεις, τοπογραφικό).
- Απόσπασμα Κτηματολογικού Διαγράμματος.
Τι άλλο πρέπει να γνωρίζετε
Επίσης οι πολίτες θα πρέπει να γνωρίζουν τα εξής:
Ο φόρος μεταβίβασης
Ο υπολογισμός του φόρου μεταβίβασης γίνεται με συντελεστή 3% επί της δηλωθείσας στο συμβόλαιο αξίας του ακινήτου ή επί της αντικειμενικής αξίας του, εάν αυτή είναι υψηλότερη από την δηλωθείσα. Η πληρωμή του φόρου θα πρέπει να γίνει εφάπαξ.
Μόλις γίνει η εκκαθάριση της δήλωσης μετά θα εκδοθεί η πράξη προσδιορισμού του φόρου και η Ταυτότητα Οφειλής.
Η κοινοποίηση αυτών θα γίνει στον λογαριασμό του αγοραστή στην ψηφιακή πύλη της ΑΑΔΕ (aade.gr) προκειμένου αυτός να εξοφλήσει το ποσό που του έχει βεβαιωθεί. Η καταβολή του φόρου θα πρέπει να γίνει είτε μέσω πιστωτικής ή χρεωστικής κάρτας είτε μέσω e-banking. Επίσης επισημαίνεται πως μόλις ο αγοραστής εξοφλήσει τον φόρο μετά θα πρέπει να αποστείλει το σχετικό αποδεικτικό έγγραφο ηλεκτρονικά στον συμβολαιογράφο. Και αυτός με τη σειρά του θα καταρτίσει το μεταβιβαστικό συμβόλαιο.
Τι ισχύει με τα μετρητά
Ο αγοραστής θα πρέπει να καταβάλει το συμφωνηθέν τίμημα με ηλεκτρονικά μέσα πληρωμής ή με τραπεζικές επιταγές προς τον πωλητή ή τους πωλητές.
Διευκρινίζεται πως δεν επιτρέπεται να γίνει εξόφληση του τιμήματος με μετρητά αλλά και η αναφορά του συμβολαιογράφου ότι μέρος του τιμήματος ή ολόκληρο το τίμημα πληρώθηκε με μετρητά επ’ απειλή ακύρωσης της πράξης και του συμβολαίου.
Αφού λοιπόν καταρτιστεί το συμβόλαιο και γίνει η καταβολή του τιμήματος της αγοραπωλησίας, μετά ο συμβολαιογράφος θα πρέπει να επισκεφτεί την εφαρμογή και να καταχωρίσει σε σχετικά πεδία που υπάρχουν στο ηλεκτρονικά συμπληρωμένο και υποβληθέν έντυπο της δήλωσης φόρου μεταβίβασης τα στοιχεία του αποδεικτικού καταβολής του φόρου, τον αριθμό του μεταβιβαστικού συμβολαίου και τον τρόπο εξόφλησης του τιμήματος. Επίσης μπορεί να αναρτήσει στην εφαρμογή σκαναρισμένα το αποδεικτικό πληρωμής του φόρου, το μεταβιβαστικό συμβόλαιο και όλα τα απαιτούμενα δικαιολογητικά και πιστοποιητικά, προκειμένου το ΚΕ.ΦΟ.Κ. ή η αρμόδια ΔΟΥ να ελέγξει πιο εύκολα την ορθότητα, τη νομιμότητα και την ειλικρίνεια της υποβληθείσας δήλωσης.
Για την πρώτη κατοικία
Εάν η μεταβίβαση ακινήτου που προορίζεται να χρησιμοποιηθεί από τον αγοραστή ως πρώτη κατοικία, τότε ο ίδιος ή ο συμβολαιογράφος κατά τη διαδικασία συμπλήρωσης της δήλωσης φόρου μεταβίβασης θα πρέπει να κάνει κλικ σε ένα επισυναπτόμενο κείμενο υπεύθυνης δήλωσης.
Με το κείμενο αυτό ο αγοραστής βεβαιώνει ότι πληροί όλες τις προβλεπόμενες από την ισχύουσα νομοθεσία προϋποθέσεις, για να λάβει την απαλλαγή από τον φόρο μεταβίβασης και ότι δεσμεύεται να αποστείλει ή να προσκομίσει αυτοπροσώπως στην αρμόδια ΔΟΥ ή στο αρμόδιο Κέντρο Φορολογίας Κεφαλαίου (ΚΕ.ΦΟ.Κ.), μετά την κατάρτιση του μεταβιβαστικού συμβολαίου, τα δικαιολογητικά που θα του ζητηθούν για να αποδείξει ότι όντως είναι δικαιούχος της απαλλαγής.
Δηλαδή η απαλλαγή χορηγείται αυτόματα στον αγοραστή. Αυτό γίνεται με ένα απλό κλικ στο κείμενο της επισυναπτόμενης υπεύθυνης δήλωσης οπότε από τη φορολογητέα αντικειμενική αξία του μεταβιβαζόμενου ακινήτου, όπως αυτή υπολογίζεται στη δήλωση θα αφαιρεθεί το ισχύον για την περίπτωσή του αγοραστή αφορολόγητο όριο.
Υπενθυμίζεται πως στα 200.000 ευρώ είναι το αφορολόγητο όριο της πρώτης κατοικίας αν ο αγοραστής είναι άγαμος χωρίς εξαρτώμενα τέκνα ή σε 250.000 ευρώ αν είναι έγγαμος σύμφωνα με την υφιστάμενη νομοθεσία. Το ποσό αυτό προσαυξάνεται κατά 25.000 ευρώ για κάθε ένα από τα δύο πρώτα εξαρτώμενα τέκνα του και κατά 30.000 ευρώ επιπλέον για κάθε εξαρτώμενο τέκνο πέραν του δευτέρου.
στο 