COVID: Τα μυστικά και οι παγίδες για τα ενοίκια : Τι πρέπει να προσέξουν οι ιδιοκτήτες

Κερδισμένοι θα βγουν όσοι ιδιοκτήτες εκμισθώνουν ακίνητα σε επιχειρήσεις που υποχρεώθηκαν με κρατική εντολή να παραμείνουν κλειστές ή να περιορίσουν στο ελάχιστο τις δραστηριότητές τους, λόγω των περιοριστικών μέτρων κατά του κορονοϊού, και έχουν συμφωνήσει να εισπράττουν μηνιαία ποσά ενοικίων άνω των 1.200 ευρώ, σύμφωνα με την εφημερίδα Ελεύθερος Τύπος.
Ωστόσο όσοι ιδιοκτήτες εκμισθώνουν ακίνητα σε επιχειρήσεις οι οποίες παραμένουν κλειστές, με κρατική εντολή, ή έχουν υποχρεωθεί να περιορίσουν στο ελάχιστο τις δραστηριότητές τους και έχουν συμφωνήσει με τις επιχειρήσεις αυτές να εισπράττουν μηνιαία ποσά ενοικίων μέχρι 1.200 ευρώ δεν θα καλυφθούν πλήρως από τις αποζημιώσεις που θα λάβουν για τα μη εισπραχθέντα ενοίκια του πρώτου τριμήνου.
Μεγάλη ζημιά
Όπως έχει ήδη ανακοινώσει η κυβέρνηση, τα φυσικά πρόσωπα που εκμισθώνουν ακίνητά τους σε επιχειρήσεις των κλάδων του λιανεμπορίου, της εστίασης, του πολιτισμού, του αθλητισμού, του τουρισμού, των μεταφορών, καθώς επίσης και σε γυμναστήρια, κομμωτήρια, κέντρα αισθητικής, βιβλιοπωλεία και σε άλλες μη λειτουργούσες ή βαριά πληττόμενες επιχειρήσεις δεν επιτρέπεται να εισπράξουν ενοίκια από τις επιχειρήσεις αυτές για όλο το χρονικό διάστημα Ιανουαρίου-Μαρτίου 2021. Ο λόγος είναι ότι οι συγκεκριμένες επιχειρήσεις έχουν υποστεί πολύ μεγάλη οικονομική ζημία, καθώς έχουν υποχρεωθεί να μη λειτουργούν ή να υπολειτουργούν με σημαντικό περιορισμό των δραστηριοτήτων τους για πολύ μεγάλα χρονικά διαστήματα, εξαιτίας των αλλεπάλληλων καθολικών και τοπικών lockdowns. Η μη πληρωμή των ενοικίων για τους τρεις πρώτους μήνες του 2021, με την επίσημη άδεια του κράτους, θα προκαλούσε όμως τεράστιες εισοδηματικές απώλειες στους ιδιοκτήτες – φυσικά πρόσωπα που νοικιάζουν στις συγκεκριμένες επιχειρήσεις τα ακίνητά τους για επαγγελματική χρήση, αν το κράτος δεν αποφάσιζε να τους αποζημιώσει. Αν δηλαδή δεν αποφάσιζε να τους χορηγήσει από τον Κρατικό Προϋπολογισμό αφορολόγητες αποζημιώσεις, τα ποσά των οποίων αντιστοιχούν στο 80% των συμφωνηθέντων αλλά μη εισπραχθέντων μισθωμάτων των μηνών Ιανουαρίου, Φεβρουαρίου και Μαρτίου 2021.
Οι ωφελημένοι
Από μια προσεκτική ανάλυση όλων αυτών των κυβερνητικών ανακοινώσεων εξάγεται το συμπέρασμα ότι η απόφαση να καταβληθεί αφορολόγητη αποζημίωση ίση με το 80% των χαμένων ενοικίων σε όλους ανεξαιρέτως τους ιδιοκτήτες που εκμισθώνουν ακίνητα στις παραπάνω κατηγορίες επιχειρήσεων θα ωφελήσει πιο πολύ τους ιδιοκτήτες εκείνους που έχουν συμφωνήσει να εισπράττουν πολύ μεγάλου ύψους μηνιαία ενοίκια, άνω των 1.200 ευρώ, καθώς θα υπερκαλύψει κατά πολύ τις εισοδηματικές απώλειές τους. Θα προσθέσει, δηλαδή, πολύ περισσότερα χρήματα στα εισοδήματά τους. Στον αντίποδα, για τους ιδιοκτήτες που εισπράττουν ενοίκια ύψους μέχρι 1.200 ευρώ τον μήνα, η αποζημίωση δεν θα καλύψει το σύνολο των εισοδηματικών απωλειών.
Ουσιαστικά, τα καθαρά ποσά των αποζημιώσεων που δικαιούνται να λάβουν από το κράτος όσοι ιδιοκτήτες έχουν συμφωνήσει να εισπράξουν πολύ μεγάλου ύψους μηνιαία ενοίκια κατά το πρώτο τρίμηνο του 2021, είναι πολύ μεγαλύτερα από τα καθαρά ποσά ενοικίων που θα έπαιρναν «στο χέρι», αν δεν ίσχυε η πλήρης απαλλαγή των μισθωτριών επιχειρήσεων! Κι αυτό διότι:
» Για τα μεσαία, τα υψηλά και τα πολύ υψηλά εισοδήματα από ενοίκια ισχύει φορολόγηση με κλιμακωτούς συντελεστές φόρου εισοδήματος 15%, 35% και 45%, καθώς και με κλιμακούμενους συντελεστές Ειδικής Εισφοράς Αλληλεγγύης 6,5%, 7,5%, 9% και 10% που περιορίζουν τα τελικά ποσά που μένουν στα χέρια των ιδιοκτητών σε επίπεδα χαμηλότερα κατά 30% έως 55% των ονομαστικών ενοικίων.
» Η αποζημίωση που θα δώσει το Δημόσιο στους ιδιοκτήτες είναι αφορολόγητη και το ποσό της διαμορφώνεται σε επίπεδο χαμηλότερο κατά 20% των ονομαστικών ενοικίων.
Τα παραδείγματα
Η εφημερίδα Ελεύθερος Τύπος παραθέτει παρακάτω κάποια σχετικά παραδείγματα.Αναλυτικά:
1. Όσοι ιδιοκτήτες εκμισθούμενων ακινήτων είχαν συμφωνήσει, για τους μήνες Ιανουάριο, Φεβρουάριο και Μάρτιο του τρέχοντος έτους να εισπράξουν από τους επιχειρηματίες ενοικιαστές τους ποσά μηνιαίων ενοικίων που είναι ίσα ή μεγαλύτερα των 1.200 ευρώ, θα λάβουν ποσά αποζημιώσεων που καλύπτουν μεν το 80% των ενοικίων, αλλά στην πραγματικότητα είναι κατά πολύ μεγαλύτερα από τα καθαρά ποσά που θα εισέπρατταν αν η κυβέρνηση δεν απάλλασσε τους επιχειρηματίες-ενοικιαστές τους από την υποχρέωση καταβολής των ενοικίων. Αν οι ιδιοκτήτες αυτοί εισέπρατταν κανονικά τα ενοίκια που είχαν συμφωνήσει, τότε αυτά θα φορολογούνταν κλιμακωτά με συντελεστές φόρου εισοδήματος 15%, 35% και 45% που προκαλούν συνολικές φορολογικές επιβαρύνσεις υψηλότερες του 18,3%, καθώς επίσης και με κλιμακούμενους συντελεστές Ειδικής Εισφοράς Αλληλεγγύης 2,2%-10%, οπότε εν τέλει τα καθαρά ποσά ενοικίων που θα έπαιρναν στο χέρι θα ήταν «κουρεμένα» κατά 20,5% – 50% περίπου σε σύγκριση με τα συμφωνηθέντα ποσά! Τώρα όμως που, τελικά, οι ιδιοκτήτες αυτοί δεν εισέπραξαν τα ενοίκια των μηνών Ιανουαρίου, Φεβρουαρίου και Μαρτίου 2021 από τους ενοικιαστές τους και ως εκ τούτου δεν θα αναγκαστούν να πληρώσουν επ’ αυτών φόρους που τα μειώνουν κατά 20,5% – 55%, αλλά αντιθέτως θα λάβουν από το κράτος αφορολόγητες αποζημιώσεις που καλύπτουν το 80% των ενοικίων του πρώτου τριμήνου του 2021, τα ποσά που εν τέλει θα τους μείνουν στα χέρια θα είναι πολύ μεγαλύτερα, καθώς θα είναι «κουρεμένα» μόνο κατά 20%! Ενδεικτικά είναι τα ακόλουθα παραδείγματα:
» Ιδιοκτήτης ακινήτων επαγγελματικής στέγης που είχε συμφωνήσει με τους επιχειρηματίες-μισθωτές του να εισπράξει μηνιαία ενοίκια συνολικού ύψους 3.000 ευρώ για καθέναν από τους μήνες Ιανουάριο, Φεβρουάριο και Μάρτιο του 2021 αν εισέπραττε κανονικά τα ποσά αυτά θα αναγκαζόταν να καταβάλει επ’ αυτών φόρο εισοδήματος και Ειδική Εισφορά Αλληλεγγύης συνολικού ποσού 947,17 ευρώ σε μηνιαία βάση ή 2.841,51 ευρώ σε τριμηνιαία βάση, οπότε θα του έμεναν στο χέρι 2.052,83 ευρώ σε μηνιαία βάση ή 6.158,49 ευρώ σε τριμηνιαία βάση. Τελικά, με τη ρύθμιση που νομοθέτησε η κυβέρνηση, ο ιδιοκτήτης αυτός θα εισπράξει αφορολόγητες αποζημιώσεις ίσες με το 80% των ενοικίων, δηλαδή 2.400 ευρώ σε μηνιαία βάση ή 7.200 ευρώ σε τριμηνιαία βάση. Με τον τρόπο αυτό, θα πάρει στο χέρι 347,17 ευρώ περισσότερα σε μηνιαία βάση ή 1.941,51 ευρώ περισσότερα σε τριμηνιαία βάση, από αυτά που θα έπαιρνε αν εισέπραττε κανονικά τα συμφωνηθέντα ενοίκια από τους μισθωτές του!
» Ιδιοκτήτης επαγγελματικής στέγης σε μεγάλης εμπορικής αξίας περιοχή αστικού κέντρου, ο οποίος είχε συμφωνήσει με τον επιχειρηματία μισθωτή του να εισπράξει μηνιαίο ενοίκιο συνολικού ύψους 10.000 ευρώ για καθέναν από τους μήνες Ιανουάριο, Φεβρουάριο και Μάρτιο του 2021 αν εισέπραττε κανονικά το ενοίκιο αυτό στο πρώτο τρίμηνο του τρέχοντος έτους θα αναγκαζόταν να καταβάλει επ’ αυτών φόρο εισοδήματος και Ειδική Εισφορά Αλληλεγγύης συνολικού ποσού 4.687,58 ευρώ σε μηνιαία βάση ή 9.375,16 ευρώ σε διμηνιαία βάση, οπότε θα του έμεναν στο χέρι 5.312,42 ευρώ σε μηνιαία βάση ή 15.937,26 ευρώ σε τριμηνιαία βάση. Με τη ρύθμιση που νομοθέτησε η κυβέρνηση, ο ιδιοκτήτης αυτός θα εισπράξει από το κράτος αφορολόγητο το 80% των ενοικίων των τριών μηνών, ως αποζημίωση. Θα εισπράξει, δηλαδή, 8.000 ευρώ σε μηνιαία βάση ή 24.000 ευρώ σε τριμηνιαία βάση, που είναι 2.687,58 ευρώ περισσότερα σε μηνιαία βάση ή 8.062,74 ευρώ περισσότερα σε τριμηνιαία βάση, από αυτά που θα έπαιρνε αν εισέπραττε τα ενοίκιά του κανονικά.
2 .Στον αντίποδα, οι ιδιοκτήτες που είχαν συμφωνήσει, για τους μήνες Ιανουάριο, Φεβρουάριο και Μάρτιο να εισπράξουν από τους επιχειρηματίες ενοικιαστές τους ποσά μηνιαίων ενοικίων έως και 1.200 ευρώ, θα λάβουν και αυτοί μεν ποσά αποζημιώσεων που καλύπτουν το 80% των ενοικίων, αλλά τα ποσά που θα πάρουν, τελικά, στο χέρι θα είναι μικρότερα κατά μερικές εκατοντάδες ευρώ από αυτά που θα εισέπρατταν αν η κυβέρνηση δεν απάλλασσε τους επιχειρηματίες-ενοικιαστές τους από την υποχρέωση καταβολής των ενοικίων.
Για παράδειγμα, ιδιοκτήτης ακινήτου επαγγελματικής στέγης που είχε συμφωνήσει να εισπράξει μηνιαίο ενοίκιο 500 ευρώ για καθέναν από τους μήνες Ιανουάριο, Φεβρουάριο και Μάρτιο του 2021, αν εισέπραττε κανονικά το ενοίκιο τους μήνες αυτούς θα κατέβαλλε επ’ αυτού μόνο φόρο εισοδήματος 15%, ενώ θα απαλλασσόταν από την Ειδική Εισφορά Αλληλεγγύης. Θα πλήρωνε δηλαδή φόρο συνολικού ποσού 75 ευρώ σε μηνιαία βάση ή 225 ευρώ σε τριμηνιαία βάση, οπότε θα του έμεναν στο χέρι 425 ευρώ σε μηνιαία βάση ή 1.275 ευρώ σε τριμηνιαία βάση. Με τη ρύθμιση που νομοθέτησε η κυβέρνηση, ο ιδιοκτήτης αυτός θα εισπράξει από το κράτος αφορολόγητο το 80% του ενοικίου, ως αποζημίωση. Θα εισπράξει, δηλαδή, 400 ευρώ σε μηνιαία βάση ή 1.200 ευρώ σε τριμηνιαία βάση, που είναι 25 ευρώ λιγότερα σε μηνιαία βάση ή 75 ευρώ λιγότερα σε τριμηνιαία βάση, από αυτά που θα έπαιρνε αν εισέπραττε το ενοίκιό του κανονικά.
ΤΡΙΠΛΗ «ΑΝΑΣΑ» για τα ανείσπρακτα ενοίκια
Απαλλαγή χιλιάδων ιδιοκτητών εκμισθούμενων ακινήτων από τον φόρο εισοδήματος για όλα τα ανείσπρακτα ενοίκια της περιόδου της πανδημίας, χωρίς τις προαπαιτούμενες νομικές διαδικασίες που προβλέπει αυτήν τη στιγμή ο Κώδικας Φορολογίας Εισοδήματος προωθεί το υπουργείο Οικονομικών. Επιπλέον, το υπουργείο προχωρεί στην καταβολή των αποζημιώσεων σε όσους ιδιοκτήτες εξανάγκασε να μην εισπράξουν καθόλου ενοίκια επαγγελματικής στέγης στο πρώτο δίμηνο του 2021, καθώς και σε όσους υποχρέωσε να κάνουν έκπτωση 40% στα μισθώματα του πρώτου διμήνου του τρέχοντος έτους. Παράλληλα, σε όσους ιδιοκτήτες δεν έλαβαν αποζημιώσεις για «κουρεμένα» κατά 40% ενοίκια των μηνών Μαρτίου-Δεκεμβρίου 2020, ενώ τις δικαιούνταν, δίδεται μία ακόμη ευκαιρία να τις κατοχυρώσουν υποβάλλοντας διορθωτικές δηλώσεις COVID.
Δηλώσεις 2020
Σύμφωνα με την εφημερίδα Ελεύθερος Τύπος, ειδικά για τις δηλώσεις φορολογίας εισοδήματος φορολογικού έτους 2020, οι οποίες θα υποβληθούν φέτος, το υπουργείο Οικονομικών αναμένεται να θεσπίσει πλήρη απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος για χιλιάδες ιδιοκτήτες εκμισθούμενων ακινήτων που αντιμετώπισαν την άρνηση των ενοικιαστών να τους καταβάλουν τα οφειλόμενα ενοίκια. Η απαλλαγή θα ισχύσει για ολόκληρα τα ποσά των ενοικίων που δεν εισέπραξαν οι ιδιοκτήτες σε έναν ή περισσότερους μήνες του χρονικού διαστήματος Μαρτίου-Δεκεμβρίου 2020 και θα χορηγηθεί χωρίς να χρειάζεται να έχουν προηγηθεί νομικές ενέργειες κατά των ενοικιαστών που απαιτούν συναλλαγές με υπηρεσίες των δικαστηρίων, όπως η άσκηση αγωγής αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων, η έκδοση διαταγής πληρωμής ή διαταγής απόδοσης χρήσης μίσθιου κ.λπ.
Η ρύθμιση αυτή, την οποία έχει προτείνει στο υπουργείο Οικονομικών η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ), θα αφορά τόσο στους ιδιοκτήτες που εντάχθηκαν στις ρυθμίσεις για τις αναγκαστικές μειώσεις κατά 40% των ενοικίων και δεν έλαβαν από τους ενοικιαστές τους το υπόλοιπο 60% όσο και τους ιδιοκτήτες που δεν εντάχθηκαν στις αναγκαστικές μειώσεις κατά 40% αλλά δεν έλαβαν από τους ενοικιαστές τους το σύνολο ή μέρος των ενοικίων. Η ρύθμιση θα ισχύσει για τις περιπτώσεις στις οποίες οι ενοικιαστές αρνήθηκαν να καταβάλουν τα ενοίκια στους ιδιοκτήτες επικαλούμενοι οικονομική αδυναμία. Για την πλήρη απαλλαγή των ιδιοκτητών από τον φόρο εισοδήματος επί των ανείσπρακτων ενοικίων θα αρκούν η έκδοση και η κοινοποίηση εξώδικης δηλώσεως από τον ιδιοκτήτη στον ενοικιαστή μέσω δικαστικού επιμελητή. Στόχος της έκτακτης αυτής ρύθμισης θα είναι να απαλλαγούν οι ιδιοκτήτες από την υποχρέωση άσκησης ένδικων μέσων που απαιτούν παρουσία σε υπηρεσίες δικαστηρίων, όπως προβλέπουν οι ισχύουσες εδώ και 6 χρόνια διατάξεις για τα ανείσπρακτα ενοίκια, καθώς τα δικαστήρια είναι κλειστά λόγω της καραντίνας και είναι αδύνατη πρακτικά η διεκπεραίωση οποιασδήποτε διαδικασίας άσκησης ένδικου μέσου.