«Πολλαπλές» διεξόδους που θα περιλαμβάνουν ακόμη και «κούρεμα» χρέους δίνει στους «κόκκινους» οφειλέτες, νέο νομοσχέδιο του Υπουργείου Εθνικής Οικονομίας. Μεταξύ
άλλων, θα υιοθετείται και ένα νέο σύστημα που θα επιτρέπει ως και την επαναγορά με … έκπτωση από τους ίδιους τους οφειλέτες των «κόκκινων» δάνειων τους. Θέτει ακόμη «κανόνες συμπεριφοράς» στους servicers και τους υποχρεώνει να δέχονται, σε κάποιες περιπτώσεις, τις «ρυθμίσεις» του Εξωδικαστικού Μηχανισμού.
Γράφει ο Βαγγέλης Δουράκης
Και όλα αυτά την στιγμή που είναι στα «σκαριά» και ο Φορέας Απόκτησης και Επαναμίσθωσης Ακινήτων, μέσω του οποίου οι ευάλωτοι δανειολήπτες θα μπορούν να ενοικιάζουν το ακίνητό τους –αφού το «παραδώσουν» στον Φορέα- και να το επαναγοράσουν στο μέλλον, όταν και αν τους το επιτρέψουν οι συνθήκες.
Ανατροπές στον Εξωδικαστικό με μεγαλύτερο «κούρεμα»
Σε κάθε περίπτωση, το νομοσχέδιο του υπουργείου Εθνικής Οικονομίας θα έχει και «καρότα»… αλλά και «μαστίγιο». Βασική προτεραιότητα είναι η ενίσχυση του περιβόητου εξωδικαστικού μηχανισμού που κινείται σε δύο άξονες:
Βελτίωση αλγόριθμου ώστε να προτείνονται ευνοϊκότερες για τους πολίτες ρυθμίσεις
Υποχρέωση των servicers να αποδέχονται το αποτέλεσμα του εξωδικαστικού όταν πρόκειται συγκεκριμένα για ευάλωτα νοικοκυριά
Στις βελτιώσεις που ξεχωρίζουν είναι η δυνατότητα για μεγαλύτερο «κούρεμα» μιας οφειλής, χωρίς να προσκρούει στον όρο ότι το ποσό που θα ανακτήσει ο πιστωτής (τράπεζα ή fund) δεν μπορεί να είναι μικρότερο της εμπορικής αξίας του ακινήτου. Ο όρος αυτός έχει ενσωματωθεί στον μαθηματικό τύπο με βάση τον οποίο προκύπτει η ρύθμιση, αλλά από την εμπειρία που υπάρχει μέχρι σήμερα λειτουργεί ως τροχοπέδη για την αποτελεσματικότερη προώθηση των ρυθμίσεων του εξωδικαστικού. Θα δοθεί η δυνατότητα κάποιος οφειλέτης να αποπληρώσει μέρος της οφειλής με προκαταβολής επιτυγχάνοντας καλύτερη ρύθμιση, κάτι που μέχρι σήμερα δεν προβλέπεται από τον αλγόριθμο του εξωδικαστικού.
Εκτός από τις ευελιξίες που θα παρέχονται για τους δανειολήπτες και οι οποίες θα είναι το «καρότο» για την επιτάχυνση των ρυθμίσεων του εξωδικαστικού, το νομοσχέδιο θα προβλέπει ότι η σύμβαση ρύθμισης που υπογράφεται μέσω του εξωδικαστικού θα μπορεί να είναι εκτελεστός τίτλος για τη διενέργεια πράξεων αναγκαστικής εκτέλεσης, δηλαδή για πλειστηριασμούς. Αυτό εκτιμάται ότι θα λειτουργήσει ως «μαστίγιο» προκειμένου να περιοριστεί το φαινόμενο της αθέτησης της ρύθμισης έπειτα από μερικούς μήνες.
Επαναγορά των «κόκκινων» χρεών με «κούρεμα» από τους οφειλέτες!
Στο νομοσχέδιο θα υπάρχει και πρόβλεψη για ίδρυση μη τραπεζικών Ιδρυμάτων, τα οποία –θεωρητικά τουλάχιστον- θα δανείζουν ακόμη και τους αποκλεισμένους από το τραπεζικό
σύστημα. Μια τέτοια εξέλιξη, θα επιτρέψει την χρηματοδότηση για αποπληρωμή «κόκκινων» δανείων, τα οποία οι δανειολήπτες θα μπορούν να αγοράζουν έπειτα από διαπραγμάτευση με κάποια σημαντική έκπτωση από τους servicers.
Τον παραπάνω σκοπό, αναμένεται να τον εξυπηρετήσουν επενδυτικά σχήματα που δεν είναι τίποτε άλλο από εξειδικευμένα funds, τα οποία θα προσφέρουν ρευστότητα σε δανειολήπτες που επιθυμούν να προχωρήσουν σε ρύθμιση οφειλής, αλλά δεν έχουν τα χρήματα για να το πράξουν.
Το συγκεκριμένο εργαλείο θα αποκαλείται Discounted Pay Off(DOP) και μέσω αυτού ο δανειολήπτης θα μπορεί να εξοφλεί το χρέος του στον servicer με δάνειο από fund, επιτυγχάνοντας σοβαρό «κούρεμα».
Το εργαλείο αυτό θα απευθύνεται σε ιδιώτες και επιχειρήσεις με «κόκκινα δάνεια» τα οποία συνδέονται ή υπάρχει η δυνατότητα να συνδεθούν με εμπράγματες εξασφαλίσεις.
Οι εξασφαλίσεις αυτές είτε θα αφορούν ήδη υπάρχουσες υποθήκες δανείων που έχουν κοκκινίσει, είτε και άλλες, καινούργιες, αν κάτι τέτοιο κρίνεται απαραίτητο.
Υπενθυμίζεται πως για τις τράπεζες είναι θεσμικά απαγορευτικό να αναχρηματοδοτούν τέτοια δάνεια και οι servicers που μπορούνθεσμικά να υποστηρίξουν μια τέτοια χρηματοδότηση δεν
επιθυμούν να δημιουργήσουν παρόμοιους «κεφαλαιοβόρους» μηχανισμούς και να αναλάβουν τη σχετική ευθύνη.
Μέσω του νέου εργαλείου DPO, ο κάθε servicer σε μια συναινετική λύση θα ζητά από τον δανειολήπτη την εφάπαξ καταβολή του δανείου του, το οποίο θα έχει υποστεί σημαντικό «κούρεμα» σε ό,τι αφορά το ποσό της αρχικής οφειλής (αναλόγως του δανείου και της οικονομικής κατάστασης του δανειολήπτη), ποσό που ο δανειολήπτης μπορεί να δανειστεί από τα νέα εξειδικευμένα funds και στα οποία πλέον θα χρωστά την «κουρεμένη» οφειλή. Το νέο fund θα αναλαμβάνει την οφειλή και την εμπράγματη εξασφάλιση αν υπάρχει.
Με τον τρόπο αυτό, σε κάθε περίπτωση, εκτός από τη χρηματοδότηση ιδιωτών και επιχειρήσεων που δεν μπορούν ναχρηματοδοτηθούν διαφορετικά πραγματοποιείται και ανάκτηση των δανείων από τους servicers οι οποίοι κατακτούν τους στόχους που έχουν θέσει σχετικά.
Οι νέες συμβάσεις στα μέτρα πια του δανειολήπτη ο οποίος βαίνει προς εξυγίανση θα αποτελούν καινούργιο δανεισμό.
Η εκτίμηση είναι πως τα δάνεια αυτά, υψηλότερου κινδύνου, αναμένεται να φέρουν και μεγαλύτερα επιτόκια από εκείνα που οι δανειολήπτες συνάπτουν με τις τράπεζες. Ωστόσο και αυτό είναι θέμα διαπραγμάτευσης και εγγυήσεων.
Στην … «αναμονή» και ο Φορέας Απόκτησης και Επαναμίσθωσης Ακινήτων
Στην «αναμονή» πάντως βρίσκεται και η λειτουργία του Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης Ακινήτων: Τα funds ζητούν κίνητρα, προκειμένου να καταστεί ελκυστική η επένδυση στον
φορέα και να ολοκληρωθεί ο διαγωνισμός για τη δημιουργία του. Το επενδυτικό ενδιαφέρον που έχει υπάρξει μέχρι σήμερα προσκρούει στην περιορισμένη διάθεση από την πλευρά των ευάλωτων νοικοκυριών να προσχωρήσουν στο καθεστώς της παράδοσης του ακινήτου στον φορέα.
Μέχρι σήμερα οι δανειολήπτες που έχουν εκδηλώσει ενδιαφέρον είναι κοντά στις … 100 οικογένειες, γεγονός που σύμφωνα με τους υποψήφιους επενδυτές, δεν δημιουργεί συνθήκες για την προσέλκυση υποψηφιοτήτων στο πλαίσιο των δεσμευτικών προσφορών και την επιτυχία του διαγωνισμού.
Μεταξύ των κινήτρων που ζητούν τα funds που έχουν συμμετάσχει στο αρχικό στάδιο του διαγωνισμού είναι η αύξηση της επιδότησης των 70-210 ευρώ που ισχύει σήμερα, προκειμένου να είναι
προσιτή η επένδυση με δεδομένη την άνοδο των τιμών των ενοικίων, η μείωση φορολογικής επιβάρυνσης για τα ακίνητα που θα αποκτηθούν από τον φορέα και η απαλλαγή τους από τον φόρο ακίνητης περιουσίας, όπως ο ΕΝΦΙΑ ή ο φόρος μεταβίβασης, η απαλλαγή τους από την υποχρέωση νομιμοποίησης τυχόν παρατυπιών που φέρουν αυτά τα ακίνητα και η κρατική εγγύηση για μείωση του κόστους του χρέους.
Αιτήματα που δεν αποκλείεται να περιλαμβάνονται στο νέο νομοσχέδιο. Ο Φορέας έχει «στηθεί» στην λογική του να αγοράζει την 1η κατοικία του ευάλωτου οφειλέτη και να τη μισθώνει στον ίδιο για 12 έτη. Κατά τη διάρκεια της 12ετούς μίσθωσης και μέχρι τη λήξη της, ο Φορέας έχει την υποχρέωση να επαναπωλήσει την κατοικία στον πολίτη με βάση τις τρέχουσες εμπορικές τιμές, με την προϋπόθεση πως ο δανειολήπτης θα είναι συνεπής ως προς την καταβολή του μισθώματος.
«Φρένο» στις ασύδοτες πρακτικές των servicers
Ακόμη το Υπουργείο Εθνικής Οικονομίας επιχειρεί να νομοθετήσει τα … αυτονόητα, σε μια προσπάθεια να «φρενάρει» τις πρακτικές κάποιων Εταιρειών Διαχείρισης Απαιτήσεων (servicers), οι οποίες λειτουργούν πέρα από τα όρια της… ασυδοσίας! Tο νέο νομοθετικό πλαίσιο, «πατάει» πάνω σε συγκεκριμένους άξονες και προβλέπει για τους servicers:
Να ενεργούν καλόπιστα, δίκαια και επαγγελματικά.
Να παρέχουν στους δανειολήπτες πληροφορίες που δεν είναι παραπλανητικές, ασαφείς ή ψευδείς.
Να σέβονται και να προστατεύουν τα προσωπικά στοιχεία και την ιδιωτική ζωή των δανειοληπτών.
Να επικοινωνούν με τους δανειολήπτες με τρόπο που δεν συνιστά παρενόχληση, καταναγκασμό ή αθέμιτη επιρροή.
Να παρέχουν πληροφορίες σχετικά με τα ποσά που οφείλει ο δανειολήπτης με αναλυτική καταγραφή των ποσών που οφείλονται ως κεφάλαιο, τόκοι, προμήθειες κι άλλες επιτρεπόμενες χρεώσεις.
Να παρέχουν πληροφορίες για την πραγματοποιηθείσα μεταβίβαση του δανείου συμπεριλαμβανομένης της ημερομηνίας μεταβίβασης καθώς και τα στοιχεία ταυτότητας και επικοινωνίας του αγοραστή πιστώσεων.
Επιβολή ποινών σε παραβίαση των υποχρεώσεων τους