Αλλάζουν τελείως οι κανόνες του παιχνιδιού στην αγορά ακινήτων: Το υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών προωθεί ένα σύστημα, το οποίο αντικαθιστά τις αντικειμενικές τιμές με τις εμπορικές. Έτσι, η Εφορία θα κάνει τους υπολογισμούς της για να προσδιορίσει σχεδόν 20 φόρους που βαρύνουν τα ακίνητα με βάση αξίες που -θεωρητικά τουλάχιστον- θα είναι όσο το δυνατόν πιο κοντά στις πραγματικές. Επί της ουσίας, το νέο ηλεκτρονικό σύστημα θα διαμορφώνει τιμές μέσα από στατιστικές μεθόδους διαχείρισης και ανάλυσης δεδομένων.
Γράφει ο Βαγγέλης Δουράκης
Τα πάνω – κάτω φέρνει το νέο φορολογικό νομοσχέδιο και στην αγορά ακινήτων, καθώς προβλέπει την δημιουργία του «Ολοκληρωμένου Γεωπληροφοριακού Συστήματος Μαζικής Εκτίμησης Αξίας Ακινήτων (στο εξής ΟΓΣ-CAMA), στο οποίο θα πραγματοποιείται συγκεντρωτικά μαζική εκτίμηση της αξίας ακινήτων.
Πόσους φόρους θα επηρεάσει η λειτουργία του νέου συστήματος
Επί της ουσίας, πρόκειται για το Μητρώο Ακινήτων, ένα σύστημα που θα καθορίζει τις τιμές των ακινήτων, όπως αυτές θα αξιοποιούνται από την Εφορία, με βάση τις αξίες της αγοράς και όχι με βάση τις αντικειμενικές τιμές όπως συμβαίνει μέχρι τώρα.
Έτσι, το υπάρχον σύστημα μέσω του οποίου επιβάλλονται φόροι μεταβίβασης, φόροι κατοχής ακινήτων (ΕΝΦΙΑ, δημοτικά τέλη κ.λπ.) και συνολικά 20 φόροι που βαρύνουν σήμερα τα ακίνητα, θα καταργηθεί και θα αντικατασταθεί από το νέο σύστημα. Ειδικότερα, το νέο ηλεκτρονικό σύστημα, θα λαμβάνει υπόψη και θα προσομοιώνει τις επικρατούσες συνθήκες στην αγορά και τις τάσεις που διαμορφώνονται, βάσει στατιστικών μεθόδων διαχείρισης και ανάλυσης δεδομένων, σύμφωνα με τις ευρωπαϊκές και διεθνείς βέλτιστες πρακτικές. Στόχος είναι οι όποιες μεταβολές καταγράφονται στις τιμές αγοράς των ακινήτων να μεταφέρονται αυτόματα στις φορολογικές τιμές των ακινήτων είτε πρόκειται για αυξήσεις είτε για μειώσεις.
Από ποιες πηγές θα αντλεί στοιχεία το νέο σύστημα
Το νέο σύστημα, θα αντλεί αυτόματα στοιχεία από διάφορες «πηγές» για τις μεταβολές των τιμών των ακινήτων και συγκεκριμένα από:
Φορείς του Δημοσίου, Ν.Π.Δ.Δ.
Τις κατά τόπους Κτηματικές Υπηρεσίες της Γενικής Γραμματείας Δημόσιας Περιουσίας για τη διεξαγωγή τοπικών εκτιμήσεων και άντληση σχετικών πληροφοριών.
Την Τράπεζα της Ελλάδος η οποία ήδη συγκεντρώνει και επεξεργάζεται τα στοιχεία των τραπεζών για την αξία των μεταβιβαζόμενων ακινήτων, που γίνονται μέσω αυτών, με τη λήψη δανείων. Κάθε τράπεζα εκτιμά η ίδια την αξία των ακινήτων που δανειοδοτεί.
Τους συμβολαιογράφους.
Την πορεία των ενοικίων, οι αυξομειώσεις των οποίων αποτελούν μια από τις ενδείξεις των τιμών αγοράς των ακινήτων.
Την εξέλιξη των τιμών αγοράς των ακινήτων, από τις ιδιωτικές εταιρείες Real Estate.
Τι προβλέπεται στο νομοσχέδιο για το νέο σύστημα υπολογισμού των αξιών ακινήτων
Σχετικά με το νέο σύστημα στις διατάξεις του νομοσχεδίου που τέθηκε σε διαβούλευση προβλέπονται τα ακόλουθα:
«Άρθρο 32 Σύσταση και τήρηση Βάσης Δεδομένων στοιχείων ακινήτων και αξιών
Στην οργανική μονάδα του Υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών που είναι αρμόδια για την εκτίμηση και τον προσδιορισμό των αξιών ακινήτων συστήνεται και τηρείται σε ηλεκτρονική μορφή, Βάση Δεδομένων στοιχείων ακινήτων και αξιών (Μητρώο Ακινήτων), το οποίο σχεδιάζεται, υλοποιείται και υποστηρίζεται από τη Γενική Γραμματεία Πληροφοριακών Συστημάτων και Ψηφιακής Διακυβέρνησης (Γ.Γ.Π.Σ.Ψ.Δ.) του Υπουργείου Ψηφιακής Διακυβέρνησης. Το εν λόγω πληροφοριακό σύστημα συγκεντρώνει, αναφέρει και επεξεργάζεται όλα τα πρόσφορα στοιχεία που διαμορφώνουν και επηρεάζουν την αξία των ακινήτων και φιλοξενείται στην κεντρική γεωχωρική υποδομή της Γ.Γ.Π.Σ.Ψ.Δ..
Στο Μητρώο Ακινήτων συμπεριλαμβάνονται και τηρούνται στοιχεία του Μητρώου Αξιών Μεταβιβάσεων Ακινήτων του άρθρου 79 του ν. 4484/2017 (Α΄ 110), της βάσης δεδομένων «Τράπεζα Αξιών Ακινήτων» που δημιουργήθηκε μέσω του ολοκληρωμένου πληροφοριακού συστήματος «Ψηφιακές Υπηρεσίες Δημόσιας Περιουσίας και Εθνικών Κληροδοτημάτων – Ψ.Υ.ΔΗ.ΠΕ.Ε.Κ.» του άρθρου 127 του ν. 4549/2018 (Α΄ 105), καθώς και όλων των πρόσφορων πηγών δεδομένων ακινήτων από φορείς του δημόσιου και του ιδιωτικού τομέα. Τα δεδομένα, συμπεριλαμβανομένης και της τυχόν άμεσης ή έμμεσης γεωχωρικής αναφοράς, συλλέγονται χωρίς αναφορά σε προσωπικά στοιχεία φυσικών, νομικών προσώπων και νομικών οντοτήτων, τηρουμένων του Κανονισμού (ΕΕ) 2016/679 (ΓΚΠΔ, Γενικός Κανονισμός για την Προστασία Δεδομένων, L 119) και του ν. 4624/2019 (Α΄ 137).
Για τον εμπλουτισμό του Μητρώου Ακινήτων με στοιχεία που παρέχονται από τους φορείς της παρ. 2, το Υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών και οι ανωτέρω φορείς μπορούν να συνάπτουν μνημόνιο συνεργασίας, στο οποίο καθορίζονται οι πηγές και το είδος των στοιχείων που συλλέγονται, προσδιορίζεται και εξειδικεύεται o τρόπος διαβίβασής τους και ρυθμίζεται κάθε άλλο συναφές ζήτημα.
Άρθρο 33 Σύσταση και τήρηση Ολοκληρωμένου Γεωπληροφοριακού Συστήματος Μαζικής Εκτίμησης Αξίας Ακινήτων
Στην οργανική μονάδα του Υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών που είναι αρμόδια για την εκτίμηση και τον προσδιορισμό των αξιών ακινήτων συστήνεται και τηρείται Ολοκληρωμένο Γεωπληροφοριακό Σύστημα Μαζικής Εκτίμησης Αξίας Ακινήτων (στο εξής ΟΓΣ-CAMA), το οποίο σχεδιάζεται, υλοποιείται και υποστηρίζεται από τη Γενική Γραμματεία
Πληροφοριακών Συστημάτων και Ψηφιακής Διακυβέρνησης του Υπουργείου Ψηφιακής Διακυβέρνησης. Το σύστημα του πρώτου εδαφίου λειτουργεί ως ολοκληρωμένο πληροφοριακό σύστημα κεντρικής γεωχωρικής υποδομής, στο οποίο πραγματοποιείται συγκεντρωτικά μαζική εκτίμηση αξίας ακινήτων, βάσει των στοιχείων του Μητρώου Ακινήτων του άρθρου 34 και με την αξιοποίηση κατάλληλων αλγορίθμων, για την ομοιόμορφη και αυτοματοποιημένη εκτίμηση της αξίας κάθε ακινήτου, ευθυγραμμισμένης με την τρέχουσα εικόνα της αγοράς ακινήτων, την
τήρηση ιστορικότητας για τις εν λόγω εκτιμήσεις και την παραγωγή σχετικών στατιστικών στοιχείων».