Την άνοιξη του 2021 θα ξεκινήσει η Μεταφορά Συντελεστή Δόμησης σε Αττική, Θεσσαλονίκη και διάφορα μεγάλα αστικά κέντρα.
Όπως αναφέρει η εφημερίδα “Ελεύθερος Τύπος αυτές θα είναι μερικές από τις περιοχές που θα συμπεριλαμβάνονται στις πρώτες 50 Ζώνες Υποδοχής. Σύμφωνα με τα όσα εξηγούν πηγές, επικρατέστεροι δήμοι είναι αυτοί της Αθήνας, του Πειραιά και του Αμαρουσίου σε πρώτη φάση – χωρίς ωστόσο να έχουν ακόμα κλειδώσει – ενώ αναμένεται αργότερα να ακολουθήσουν και άλλοι. Την ίδια ώρα το υπουργείο Περιβάλλοντος «τρέχει» την ολοκλήρωση πολεοδομικού σχεδιασμού της χώρας, προχωρώντας άμεσα στην εφαρμογή του σχετικού προγράμματος προκειμένου η εκτός σχεδίου δόμηση να αποτελεί σταδιακά παρελθόν και να μπει μια τάξη στην αναρχία.
Η Μεταφορά Συντελεστή Δόμησης είναι μια ιστορία που μετρά δεκαετίες στην Ελλάδα αλλά μέχρι σήμερα δεν έχει καταφέρει να εφαρμοστεί, αφήνοντας όλα τα προηγούμενα χρόνια χιλιάδες ιδιοκτήτες μετέωρους. Συγκεκριμένα, η ΜΣΔ καλύπτει ακίνητα, για τα οποία ο ιδιοκτήτης δεν επιτρέπεται να αξιοποιήσει ολόκληρο τον συντελεστή που ισχύει στην περιοχή. Από αυτές τις κατηγορίες ακινήτων μπορεί να ζητήσει ο ιδιοκτήτης τους την έκδοση τίτλου μεταφοράς συντελεστή δόμησης, ο οποίος θα του δίνει το δικαίωμα να μεταφέρει τον υπόλοιπο συντελεστή του ακινήτου του. Κατά το παρελθόν έχουν εκδοθεί τίτλοι μεταφοράς συντελεστή από διατηρητέα, μνημεία και ρυµοτοµούµενα ακίνητα που αντιστοιχούν σε πάνω από 1.100.000 τ.µ., ωστόσο η διακοπή του θεσμού άφησε σε εκκρεμότητα τίτλους που αντιστοιχούν σε 450.000 τ.µ., η αξία των οποίων εκτιμάται ότι υπερβαίνει τα 185 εκατ. ευρώ και παράλληλα στον αέρα πολλούς πολίτες που δεν είχαν τελικά την ευκαιρία να τους μετατρέψουν σε ακίνητα.
Παρότι για τα βαριά αυθαίρετα μετρά αντίστροφα η προθεσμία νομιμοποίησης τους και κατόπιν τούτου η διαδικασία κατεδάφισης, το ΥΠΕΝ επεξεργάζεται αν πρέπει να δοθεί «συγχωροχάρτι» ή όχι, αν και εφόσον δώσει το πράσινο φως το Συμβούλιο της Επικρατείας. Αυτή τη στιγμή τα δηλωμένα αυθαίρετα της κατηγορίας 5 ξεπερνούν τις 400.000, αντιστοιχούν στο 35% των αιτήσεων υπαγωγών και περιλαμβάνουν περισσότερα από 35 εκατ. τετραγωνικά μέτρα αυθαίρετης δόμησης.
Διαδικασία
Ποια όμως είναι η διαδικασία για να προχωρήσει και στην πράξη η ΜΣΔ; Θα γίνεται μέσω της Ψηφιακής Τράπεζας Γης, η οποία προβλέπεται να αγοράζει συντελεστή δόμησης από τους ιδιοκτήτες των διατηρητέων ή και των χαρακτηρισμένων μνημείων και να τον πουλάει σε αυτούς που έχουν αυθαίρετα με πολύ μεγάλες παραβάσεις. Αυτοί που θα λαμβάνουν τα χρήματα δίνοντας συντελεστή θα υποχρεούνται στην αποκατάσταση των διατηρητέων και αυτοί που θα αγοράζουν τον συντελεστή στη σύννομη τακτοποίηση των παραβάσεών τους. Ταυτόχρονα μέσω της Τράπεζας Γης θα μπορεί ο δήμος να παρεμβαίνει σε εγκαταλελειμμένο ακίνητα, να τα δεσμεύει, να τα αποκαθιστά με χρηματοδότηση από ιδιώτες, που θα αναλαμβάνουν μέσα από διαγωνισμό την εκμετάλλευσή τους για κάποια χρόνια και μόλις αποσβένεται το κόστος αποκατάστασης, να τα επιστρέφει στους ιδιοκτήτες. Αν ενδιάμεσα ο ιδιοκτήτης εμφανιστεί και επιθυμεί να το εκμεταλλευθεί ο ίδιος, θα μπορεί να το κάνει καταβάλλοντας το κόστος αποκατάστασης.
Ανταλλαγές εκτάσεων
Η Ψηφιακή Τράπεζα Γης θα μπορεί επίσης να υλοποιεί ανταλλαγές εκτάσεων οικοδομικών συνεταιρισμών, οι οποίες είναι μπλοκαρισμένες είτε επειδή είναι δασικές, είτε για άλλο λόγο και δεν είναι οικοδομήσιμες, με άλλες δημόσιες εκτάσεις οι οποίες είναι διαθέσιμες και μπορούν να οικοδομηθούν. Παράλληλα θα επιτρέπει σε δήμους να πωλούν συντελεστή από δεσμευμένα αδόμητα ακίνητα, έτσι ώστε να αποκτούν πόρους για να απαλλοτριώσουν επιπλέον οικόπεδα, με σκοπό να κατασκευάσουν κοινόχρηστους χώρους.
Η ΨΤΓ, που έχει ετοιμάσει και θα λειτουργεί το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδας, είναι επί της ουσίας πλατφόρμα ηλεκτρονικής – απρόσωπης αγοράς και πώλησης δικαιωμάτων δόμησης με χρηματική αξία, με πωλητές και αγοραστές να καταχωρούν τα δικαιώματα τους προκειμένου να προχωρήσουν σε αγοραπωλησία. Ταυτόχρονα λειτουργεί και ως μηχανισμός αποζημίωσης δικαιούχων, χωρίς κόστος για το Δημόσιο ενώ θα δίνει πόρους και για πράσινα έργα. Σε κάθε περίπτωση οι επιμέρους λεπτομέρειες και το αν τελικά το υπουργείο θα δώσει αυτή την ευκαιρία στους αυθαιρετούχους με μεγάλες παραβάσεις θα φανεί στο χωροταξικό νομοσχέδιο που αναμένεται να παρουσιαστεί το επόμενο διάστημα. Πάντως το μόνο σίγουρο είναι ότι στη χώρα μας παραμένουν σε εκκρεμότητα συνολικά 3.837 Τίτλοι Δικαιώματος Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης, οι οποίοι αντιστοιχούν σε 428.602 τ.μ. μεταφερόμενης επιφάνειας. Συνολικά έχουν εκδοθεί 19.763 τίτλοι (έγκυροι και άκυροι). Η συνολική μεταφερόμενη επιφάνεια που αντιστοιχεί στους αρχικούς τίτλους είναι 1.125.815 τ.μ.
Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια
Αρχές Σεπτεμβρίου η προκήρυξη των πρώτων 80 μελετών για 200 δημοτικές ενότητες «Γκάζι» για τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια
Σε φάση υλοποίησης εισέρχονται τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια, αφού στις αρχές Σεπτεμβρίου θα γίνει η προκήρυξη των πρώτων 80 μελετών για 200 δημοτικές ενότητες στη χώρα. Όπως έγινε γνωστό κατά τη χθεσινή συνέντευξη Τύπου στο ΥΠΕΝ, μέχρι τώρα μόνο το 20% των περίπου 1.140 δημοτικών ενοτήτων της χώρας έχει πολεοδομικό σχεδιασμό, δηλαδή Γενικό Πολεοδομικό Σχέδιο (ΓΠΣ) ή Σχέδια Χωρικής και Οικιστικής Οργάνωσης Ανοικτών Πόλεων (ΣΧΟΟΑΠ). Από τα υφιστάμενα σχέδια περίπου τα μισά θεωρούνται παρωχημένα, ενώ για το 23% των δημοτικών ενοτήτων βρίσκονται σε εξέλιξη μελέτες ΓΠΣ ή ΣΧΟΟΑΠ.
Σύμφωνα τον υφυπουργό Περιβάλλοντος Δημήτρη Οικονόμου, με τις πρώτες 80 μελέτες που θα προκηρυχθούν θα αποκτήσει πολεοδομικό σχεδιασμό το 18% των δημοτικών ενοτήτων. Στόχος είναι σε τέσσερα χρόνια να καλυφθεί με Τοπικά Χωρικά Σχέδια το 45% και έως το 2030 το σύνολο της χώρας. Μάλιστα το υπουργείο προσανατολίζεται να ρίξει τη μεγαλύτερη προσοχή στις περιοχές που δέχονται τις μεγαλύτερες αναπτυξιακές πιέσεις, δηλαδή υπάρχει έντονο επενδυτικό ενδιαφέρον. Έπονται οι δημοτικές ενότητες με σημαντικά περιβαλλοντικά προβλήματα.
Διαδικασία
Στο διαδικαστικό κομμάτι, η εκπόνηση θα γίνει σταδιακά δεδομένου ότι δεν υπάρχουν πολλοί επαγγελματίες του κλάδου να τις προχωρήσουν. Έτσι οι διαγωνισμοί θα διενεργούνται ανά εξάμηνο, με το κάθε «πακέτο» να περιλαμβάνει περί τις 200 δημοτικές ενότητες. Συνολικά για τις περίπου 1.140 δημοτικές ενότητες απαιτούνται έξι «πακέτα» μελετών. Για μια μελέτη η διαγωνιστική διαδικασία διαρκεί 9 με 10 μήνες, ενώ η εκπόνησή της υπολογίζεται στα δύο χρόνια.
Ένα από τα σοβαρά προβλήματα που προκύπτει από την μη ύπαρξη πολεοδομικού σχεδιασμού είναι ότι η εκτός σχεδίου δόμηση… ανθίζει. Το ΥΠΕΝ εκτιμά ότι αυτό θα σταματήσει, καθώς με τις χρήσεις γης θα είναι πια κατανοητό που επιτρέπεται και τι. Το πρόγραμμα θα συγχρηματοδοτηθεί από το Ταμείο Παρακαταθηκών & Δανείων και την Ευρωπαϊκή Τράπεζα Επενδύσεων (EIB), χωρίς να αποκλείονται και άλλες πηγές. Με τα σημερινά δεδομένα το πρόγραμμα θα κοστίσει συνολικά περίπου 200 εκατ. ευρώ.