Στην πρόσληψη διεθνούς επενδυτικού οίκου για την εξεύρεση στρατηγικού επενδυτή για το εμβληματικό ξενοδοχείο Grand Resort στο Λαγονήσι προχώρησε ο όμιλος Μαντωνανάκη.
Η εξέλιξη έρχεται λίγους μήνες πριν από την προθεσμία που έχει λάβει ο όμιλος από τις τρεις πιστώτριες τράπεζες προκειμένου να καταβάλει δόση δανείου ύψους 93 εκατ. ευρώ έως τις 31 Δεκεμβρίου του τρέχοντος έτους.
Ο συνολικός δανεισμός του ομίλου, ο οποίος ελέγχει οκτώ ξενοδοχειακά συγκροτήματα, είναι, σύμφωνα με διασταυρωμένες τραπεζικές πηγές, της τάξης των 300 εκατ. ευρώ. Η συντριπτική πλειοψηφία του ποσού αυτού αφορά κοινό ομολογιακό δάνειο που έχουν καλύψει οι Eurobank, Alpha Bank και Τράπεζα Πειραιώς, με το οποίο αναχρηματοδοτήθηκαν παλαιότερες υποχρεώσεις και χρηματοδοτήθηκαν νέες επενδύσεις.
Η επιστολή στις τράπεζες
Σε επιστολή της προς τις τράπεζες με ημερομηνία 20 Οκτωβρίου, η Ανώνυμος Τουριστική Εταιρεία «Ηλιος Α.Ε.», συμφερόντων της οικογενείας Μαντωνανάκη, που λειτουργεί και ως «ομπρέλα» όλων των εταιρειών συμφερόντων του ομίλου, γνωστοποιεί πως η Citigroup Global Markets λειτουργεί ως χρηματοοικονομικός της σύμβουλος, με εντολή την εξεύρεση επενδυτή για την αξιοποίηση του συγκροτήματος στο Λαγονήσι.
Σύμφωνα με άριστα ενημερωμένες τραπεζικές πηγές, «εφόσον βρεθεί στρατηγικός επενδυτής και καταβληθεί μέρος του κεφαλαίου που οφείλεται με βάση το ομολογιακό, είναι δυνατή η αναχρηματοδότηση του υπολοίπου έπειτα και από συμφωνία επί του επιχειρηματικού σχεδίου στην οποία θα συναινέσουν οι πιστώτριες, εφόσον αυτό αυξάνει περαιτέρω τη λειτουργική κερδοφορία». Να σημειωθεί πως με βάση τους τελευταίους δημοσιευμένους ισολογισμούς, που αφορούν όμως παλαιότερες χρήσεις, αλλά και τρέχουσες εκτιμήσεις της αγοράς, η λειτουργική κερδοφορία του ομίλου είναι της τάξης των 20 εκατ. ευρώ και τόσο το 2016 όσο και φέτος ο κύκλος εργασιών του ενισχύθηκε σημαντικά. Υλοποίηση του επενδυτικού σχεδίου στο Λαγονήσι, που παραμένει μπλοκαρισμένο σε δικαστικές υποθέσεις, εκτιμάται πως θα μπορούσε να ενισχύσει έτι περαιτέρω την κερδοφορία. Προσπάθεια επικοινωνίας της «Κ» με τον όμιλο Μαντωνανάκη για το όλο θέμα δεν στάθηκε δυνατόν να ευοδωθεί.
Κύκλοι της αγοράς εξηγούν, πάντως, πως για να επιτευχθεί συμφωνία με δυνητικό επενδυτή, η εξεύρεση του οποίου θεωρείται εύκολη υπόθεση λόγω της αξίας και των προοπτικών του συγκροτήματος, «υπάρχουν πολλά αν». Μεταξύ αυτών το γεγονός πως «θα πρέπει με τους επενδυτές που θα ανακύψουν να συμφωνηθούν και το τίμημα και το ποσοστό που θα δοθεί και η δομή του management».
Σημειώνεται αρμοδίως πως το ομολογιακό μέχρι τώρα εξυπηρετείται ενώ οι ίδιες τραπεζικές πηγές πληροφορούν την «Κ» πως, με βάση τα στοιχεία που αυτές διαθέτουν, δεν υφίστανται ληξιπρόθεσμες υποχρεώσεις προς το Δημόσιο και τα ασφαλιστικά ταμεία. Επιπλέον, ο ξενοδοχειακός όμιλος φέρεται να διαθέτει βεβαίωση ενημερότητας έως και το πρώτο εξάμηνο του έτους και από την Εταιρεία Ακινήτων Δημοσίου (ΕΤΑΔ Α.Ε.) από την οποία και εκμισθώνει με σύμβαση μακροχρόνιας παραχώρησης το ακίνητο στο Λαγονήσι. Τα μισθώματα αντιλογίζονται με αποζημίωση της τάξης των 10 εκατ. ευρώ από την ΕΤΑΔ, που έχει επιδικαστεί στον όμιλο Μαντωνανάκη, πληροφορείται η «Κ».
Εν αναμονή του ΣτΕ
Και κάπου εδώ αρχίζουν τα προβλήματα. Η συμβατική σχέση του ομίλου με την ΕΤΑΔ, που ξεκινάει το 1999, έχει περάσει από 40 κύματα. Ή, καλύτερα, 22 δικαστήρια και διαιτησίες με αντίδικο στις περισσότερες εξ αυτών την ΕΤΑΔ Α.Ε. Αλλά για να μπορέσουν οι τράπεζες, η ξενοδοχειακή εταιρεία και ο όποιος επενδυτής να προχωρήσουν, πρέπει να λήξει η εκκρεμοδικία και να μην αμφισβητούνται η επένδυση και οι συμβάσεις του Λαγονησίου, κάτι που δεν συμβαίνει αυτή τη στιγμή. Συγκεκριμένα, αναμένεται η έκδοση τεσσάρων αποφάσεων του Αρείου Πάγου αναφορικά με αντιδικία μεταξύ του ομίλου Μαντωνανάκη και της ΕΤΑΔ, με τις εκτιμήσεις να τοποθετούν την έκδοσή τους εντός του 2017.
Οπως επίσης αναμένεται και απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας, επί της νομιμότητας της Μελέτης Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων κατά της οποίας έχει κατατεθεί προσφυγή από οργανώσεις πολιτών.
Σε κάθε περίπτωση, αλλά υπό την προϋπόθεση ότι θα αρθούν σε εύλογο χρονικό διάστημα οι δικαστικές εκκρεμότητες, οι τράπεζες εμφανίζονται διατεθειμένες να συμφωνήσουν με τον όμιλο Μαντωνανάκη εφόσον εισέλθει στρατηγικός επενδυτής στην «Αττικός Ηλιος ΑΞΕ» και λάβουν μέρος του κεφαλαίου του ομολογιακού. «Σε διαφορετική περίπτωση, τόσο οι τράπεζες όσο και ο όμιλος Μαντωνανάκη θα βρεθούν ενώπιον πολύ δύσκολων αποφάσεων». Να σημειωθεί πως ο όμιλος της οικογενείας Μαντωνανάκη εκτός από το Grand Resort στο Λαγονήσι, ελέγχει ακόμα μέσω άλλων εταιρειών τρία ξενοδοχεία στο Ναύπλιο και τέσσερα στην Κρήτη, τα δύο εκ των οποίων στην Ελούντα στα οποία απασχολούνται χιλιάδες εργαζόμενοι. Η αναζήτηση στρατηγικού επενδυτή αφορά αποκλειστικά στο Λαγονήσι.
Η αντιδικία με την ΕΤΑΔ και η περιβαλλοντική μελέτη
Τρία νομικά ζητήματα περιπλέκουν την υπόθεση του Grand Resort στο Λαγονήσι. Οι υποθέσεις με την ΕΤΑΔ στον Αρειο Πάγο, με την περιβαλλοντική μελέτη στο ΣτΕ και τα πολεοδομικά ζητήματα.
Η αντιδικία με την ΕΤΑΔ εστιάζεται στο κατά πόσον οι υποχρεώσεις της που προκύπτουν από τη σύμβαση που υπογράφτηκε αρχικά το 1999 και αναθεωρήθηκε το 2003 αλλά και μετά εκπληρώνονται. Με απλά λόγια, αν μπορεί να προχωρήσει το επενδυτικό πλάνο επέκτασης του συγκροτήματος ή όχι. Χαρακτηριστική της πολυπλοκότητας της υπόθεσης και ειδικότερα των υποθέσεων που έχουν φτάσει στον Αρειο Πάγο είναι η σχετική αναφορά στην ετήσια οικονομική έκθεση της ΕΤΑΔ που δημοσιεύθηκε στις 17 Σεπτεμβρίου φέτος: «Η ΕΤΑΔ δικαιώθηκε με αποφάσεις τον Εφετείου Αθηνών που ακύρωσε διαιτητικές αποφάσεις υπέρ του αντιδίκου. Υστερα από αναίρεση του μισθωτή, το Εφετείο Αθηνών, στο οποίο αναπέμφθηκαν οι υποθέσεις, ακύρωσε την αρχικές αποφάσεις και επανήλθαν σε ισχύ οι διαιτητικές αποφάσεις. Εχουν ασκηθεί ενώπιον τον Αρείου Πάγου οι από 21/4/2016 αιτήσεις για την αναίρεση των παραπάνω εφετειακών αποφάσεων. Περαιτέρω, αιτήσεις ακύρωσης των παραπάνω αποφάσεων ενώπιον του Αρείου Πάγου έχει ασκήσει και το Ελληνικό Δημόσιο, η συζήτηση αναιρέσεων έγινε στις 9/1/2017 και αναμένεται η έκδοση αποφάσεων».
Ο «νομικός κίνδυνος»
Σε δύο γνωμοδοτήσεις (2012 και 2016) μεγάλης ελληνικής δικηγορικής εταιρείας αναφορικά με την παλιά αντιδικία με την ΕΤΑΔ που έχουν στα χέρια τους οι τράπεζες αναφέρεται χαρακτηριστικά πως «…χωρίς να είναι σαφές (ή νομικά σημαντικό) ποια ήταν τα αίτια και οι αφορμές για τούτο, η διαχρονική στάση των ΕΟΤ και EΤΑ έχει υπάρξει και συνεχίζει να αποτελεί μία θεμελιώδη πηγή νομικού κινδύνου, καθώς η ίδια η «αναθέτουσα αρχή» αμφισβητεί τη δέσμευσή της, το κύρος της σύμβασης Παραχώρησης και των όρων της, ενώ έχει ενεργήσει αντίθετα προς τα συμφωνηθέντα»… «Στο παραπάνω πλαίσιο, εάν δεν οριοθετηθεί το πλαίσιο της πιθανής αμφισβήτησης, θα πρέπει να θεωρείται ότι η αναζήτηση διάδοχων επενδυτικών οχημάτων θα αποτύχει».
Το Προεδρικό Διάταγμα
Οσον αφορά στην υπόθεση του ΣτΕ, το ζήτημα εστιάζεται στο κατά πόσον η γειτονική παραλία εμπίπτει στο λεγόμενο «Προεδρικό Διάταγμα της Λαυρεωτικής» (που επιτρέπει ηπιότερη μόνο δόμηση) ή στον νόμο 2160 (που παρέχει μεγαλύτερη πολεοδομική ευελιξία), καθώς αυτό θα καθορίσει αν ισχύει η περιβαλλοντική μελέτη ή απαιτείται νέα. Η υπάρχουσα έχει εγκριθεί από την Περιφέρεια και καθορίζει συγκεκριμένους συντελεστές δόμησης και κάλυψης στο σύνολο της έκτασης με βάση τον 2160, εξηγούν νομικές πηγές. Αν όμως το ΣτΕ κρίνει πως η έκταση εμπίπτει στο Διάταγμα της Λαυρεωτικής, τότε απαιτείται νέα μελέτη με πιο περιορισμένη δόμηση, αναφέρουν οι σχετικές πληροφορίες.
Οσον αφορά στο πολεοδομικό, κύκλοι του Δημοσίου με ενδελεχή γνώση των εξελίξεων αναφέρουν στην «Κ» πως στις αρχές του έτους εκδόθηκε από το υπουργείο Τουρισμού διαπιστωτική πράξη για σειρά κτισμάτων που αναφέρονται στην υπ’ αριθμόν 1225/2003 οικοδομική άδεια, αλλά και κτίσματα που είχαν ανεγερθεί παλαιότερα από τον ΕΟΤ, όταν το συγκρότημα λειτουργούσε ως «Ξενία».
Η διαπιστωτική πράξη εκτιμάται πως ανοίγει τον δρόμο για την τακτοποίηση του θέματος, αν και υφίστανται ακόμα ενέργειες προς ολοκλήρωση από όλους τους εμπλεκομένους, εξηγούν οι ίδιες πηγές.
Πόλος έλξης επενδυτών, αλλά και… υψηλών φόρων τα ελληνικά ξενοδοχεία
Ο ξενοδοχειακός κλάδος σήμερα διαθέτει άριστες προοπτικές χάρη στην ανάπτυξη του ελληνικού τουρισμού, γεγονός που πιστοποιείται και από το ζωηρότατο επενδυτικό ενδιαφέρον από το εξωτερικό αλλά και το εσωτερικό. Πρέπει όμως να γίνουν επενδύσεις και να αρθούν τα εμπόδια στην ανταγωνιστικότητά του.
Με τον κλάδο του τουρισμού κατακερματισμένο σε πολλές, συχνά μικρές, επιχειρήσεις και τις υψηλής ποιότητας ξενοδοχειακές υποδομές να μην επαρκούν με βάση την προβλεπομένη ζήτηση, η προθυμία τραπεζών και κεφαλαίων να χρηματοδοτήσουν συμφωνίες στην Ελλάδα είναι υπαρκτή.
Επενδύσεις όπως της Jermyn Street Real Estate Fund στον Αστέρα Βουλιαγμένης και της κοινοπραξίας TEMEΣ Α.Ε. και Dogus στο Hilton Aθηνών, της αμερικανικής Hines στο Αthens Ledra, η έλευση της Wyndham Group Hotel και της Four Seasons, της κοινοπραξία της Oaktree Capital Management με τον όμιλο Ανδρεάδη και την Goldman Sachs και πολλά ακόμη αποτελούν αδιάψευστο μάρτυρα του επενδυτικού ενδιαφέροντος αλλά και της κατεύθυνσης στην οποία αυτό στρέφεται.
Σύμφωνα με στελέχη της PwC που παρακολουθούν τον κλάδο, ο τουρισμός αυξάνεται συνεχώς από το 2011 και δεν καθοδηγείται σε γενικές γραμμές από το ελληνικό ΑΕΠ. Ομως είναι μέτρια ανταγωνιστικός τόσο λόγω της υπερφορολόγησης όσο και εξαιτίας του ότι είναι κατακερματισμένος σε μικρής κλίμακας ξενοδοχειακές μονάδες και μικρές εταιρείες. Σε δείγμα τουριστικών επιχειρήσεων που ανέλυσε ο οίκος τον Φεβρουάριο του 2016 βρήκε πως περίπου 240 ξενοδοχειακές εταιρείες χρειάζεται να αναχρηματοδοτήσουν περίπου 2 δισ. του δανεισμού τους, με τις 114 από αυτές, που αντιπροσωπεύουν το 1 δισ., να παρουσιάζουν ιστορική ανάπτυξη και κερδοφορία. Γύρω στα 600 εκατ. δανείων χαρακτηρίζονται «παγιδευμένα», ήτοι πρέπει να διαγραφούν ή να αναδιαρθρωθούν. Αλλα 2 δισ. δανείων (41% των δανείων του δείγματος της PWC πέρυσι τον Φεβρουάριο) πρέπει είτε να αναδιαρθρωθούν είτε να αναχρηματοδοτηθούν για να επανέλθει η συμβατότητα με τη λειτουργική κερδοφορία.
Μια συνολικότερη εικόνα για τον δανεισμό του κλάδου έδωσε προ έτους η Τράπεζα της Ελλάδος. Σύμφωνα με τον υποδιοικητή Θ. Μητράκο και στοιχεία του Σεπτεμβρίου 2015, από δάνεια ύψους 7,6 δισ. ευρώ που έχουν χορηγηθεί προς επιχειρήσεις του κλάδου, τα μισά περίπου (49,8%) καταγράφονταν ως μη εξυπηρετούμενα ανοίγματα. Από αυτά, το 40% αφορούσε δάνεια που εξυπηρετούνταν μεν κανονικά, ωστόσο είχαν κατ’ εκτίμηση αυξημένες πιθανότητες να εμφανίσουν πρόβλημα. Τράπεζες και επιχειρήσεις είχαν ήδη μέχρι τότε συνομολογήσει ρυθμίσεις για δάνεια ύψους περίπου 2 δισ. ευρώ, για τα οποία μικρό σχετικά ποσοστό εμφάνισε εκ νέου πρόβλημα, ενώ οι τράπεζες είχαν εγγράψει προβλέψεις ύψους 1,2 δισ. ευρώ.
Ενα άλλο χαρακτηριστικό των δανείων προς τον κλάδο είναι ότι στο μεγαλύτερο μέρος τους αφορούν δάνεια ύψους άνω του 1 εκατ. ευρώ, με τις επιχειρήσεις που ανήκουν στην κατηγορία αυτή να ανέρχονται σε περίπου 1.400. Οι επιχειρήσεις αυτές εμφανίζουν καλύτερη συμπεριφορά ως προς την εξυπηρέτηση των δανειακών τους υποχρεώσεων συγκριτικά με εκείνες που έχουν έκθεση σε δανεισμό μικρότερου ύψους. Με άλλα λόγια, οι μικρές ξενοδοχειακές μονάδες και τα ενοικιαζόμενα δωμάτια φαίνεται να είναι πιο ευάλωτα και να εμφανίζουν συχνότερα καθυστέρηση.
Πηγή Πληροφοριών: Καθημερινή