Δώδεκα μυστικά για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις ακινήτων τύπου Airbnb θα πρέπει να γνωρίζουν οι φορολογούμενοι που εκμεταλλεύονται ακίνητα αυτής της κατηγορίας ή που σκέπτονται να διαθέσουν ακίνητά τους για τέτοιου είδους μισθώσεις.
Αναλυτικά σύμφωνα με την εφημερίδα Ελεύθερος Τύπος” αυτά είναι τα εξής:
1.Ορισμός της βραχυχρόνιας μίσθωσης
Βραχυχρόνια μίσθωση σημαίνει η μίσθωση ή υπεκμίσθωση ακινήτου διαρκεί έως και 59 ημέρες. Για να ισχύσει αυτό θα πρέπει τα ακίνητα να εκμισθώνονται επιπλωμένα, χωρίς την παροχή οποιασδήποτε υπηρεσίας, πλην των κλινοσκεπασμάτων (εφεξής στο κείμενο βραχυχρόνια μίσθωση).
Άρα, από την 1η Ιανουαρίου του 2024 ο χαρακτηρισμός μιας μίσθωσης ως βραχυχρόνιας ή μη είναι ανεξάρτητος από το αν η μίσθωση συνάπτεται ή όχι μέσω ψηφιακής πλατφόρμας. Διευκρινίζεται, επίσης, ότι το όριο των 59 ημερών αναφέρεται στη διάρκεια κάθε μίσθωσης και όχι στο σύνολο των ημερών που ένα ακίνητο δύναται να μισθώνεται βραχυχρόνια μέσα στο έτος. Δεν εμπίπτουν στον ορισμό της βραχυχρόνιας μίσθωσης:
- Η μίσθωση ακινήτου με διάρκεια 60 ημερών και άνω, η οποία θεωρείται πλέον μακροχρόνια και υφίσταται υποχρέωση υποβολής Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας.
- Η μίσθωση ακινήτου με παροχή επιπλέον υπηρεσιών πέραν των κλινοσκεπασμάτων. Σε αυτήν την περίπτωση, το ακίνητο θεωρείται τουριστικό κατάλυμα και πρέπει να γίνει έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας στην ΑΑΔΕ.
2. Διάθεση ακινήτου
Για βραχυχρόνια αλλά και για μακροχρόνια μίσθωση μπορεί να διατίθεται ένα ακίνητο. Κάθε περίπτωση μίσθωσης θα αντιμετωπίζεται ανάλογα με τη διάρκειά της. Δηλαδή, αν η διάρκεια είναι 60 ημέρες και άνω, θα πρέπει να υποβληθεί στην ΑΑΔΕ Δήλωση Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας, ενώ αν είναι έως 59 ημέρες θα υποβληθεί Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής.
3. Κατηγορίες ακινήτων
Ένα διαμέρισμα ή μια μονοκατοικία ή οποιαδήποτε άλλη μορφή οικήματος με δομική και λειτουργική αυτοτέλεια μπορεί να χαρακτηριστεί ως ακίνητο βραχυχρόνιας μίσθωσης. Σε κάθε περίπτωση, το ακίνητο βραχυχρόνιας μίσθωσης θα πρέπει να λάβει Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ). Ως ακίνητο βραχυχρόνιας μίσθωσης μπορεί να θεωρηθεί και το δωμάτιο εντός διαμερίσματος όταν διατίθεται για βραχυχρόνια μίσθωση μεμονωμένα απ’ τους υπόλοιπους χώρους του ίδιου διαμερίσματος, άρα και για αυτό το δωμάτιο πρέπει να λαμβάνεται ξεχωριστός ΑΜΑ.
4. Οι προδιαγραφές
Από την 1η Οκτωβρίου 2025 τα ακίνητα που μισθώνονται βραχυχρόνια θα πρέπει:
- Να αποτελούν χώρους κύριας χρήσης κατοικιών, βάσει οικοδομικών αδειών, ή χώρους κύριας χρήσης άλλων κατηγοριών κτισμάτων (βιομηχανικών κτιρίων, κτιρίων επαγγελματικής στέγης κ.λπ.), βάσει οικοδομικών αδειών, που όμως μετατράπηκαν σε χώρους κύριας χρήσης κατοικιών και νομιμοποιήθηκαν ως τέτοιοι χώροι.
- Να διαθέτουν φυσικό φωτισμό, αερισμό και κλιματισμό.
- Να διαθέτουν ασφάλιση έναντι αστικής ευθύνης για ζημιές ή ατυχήματα που μπορεί να προκληθούν.
- Να διαθέτουν υπεύθυνη δήλωση ηλεκτρολόγου εγκαταστάτη, πυροσβεστήρες και ανιχνευτές καπνού, ρελέ διαρροής ή ρελέ αντιηλεκτροπληξιακό και ενδείξεις σήμανσης διαφυγής.
- Να διαθέτουν πιστοποιητικό μυοκτονίας και απεντόμωσης, φαρμακείο με είδη πρώτων βοηθειών, καθώς και οδηγό με τηλέφωνα πρώτης ανάγκης.
5. Απαγορεύσεις – αποκλεισμοί
Δεν θα επιτρέπεται από την 1η-1-2025 να υπάγονται σ’ αυτό το καθεστώς ημιυπόγεια ή υπόγεια πολυκατοικιών που βάσει οικοδομικών αδειών ήταν αποθηκευτικοί χώροι και μετατράπηκαν μετά τον Ιούλιο του 2011 σε χώρους κύριας χρήσης κατοικιών με σκοπό να διατεθούν για βραχυχρόνιες μισθώσεις.
6. Έλεγχοι συμμόρφωσης
Για τη διαπίστωση της συμμόρφωσης με τις παραπάνω προδιαγραφές προβλέπεται να διενεργούνται από υπαλλήλους του υπουργείου Τουρισμού επιτόπιοι έλεγχοι σε κάθε χώρο που μισθώνεται και έχει δηλωθεί στην ειδική πλατφόρμα της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ). Παράλληλα δύναται να διενεργείται έλεγχος και από μικτά συνεργεία ελέγχου με υπαλλήλους της ΑΑΔΕ και υπαλλήλους του υπουργείου Τουρισμού για την ταυτόχρονη διαπίστωση της συμμόρφωσης με τις κείμενες φορολογικές υποχρεώσεις. Τουλάχιστον δέκα (10) ημέρες πριν από τον έλεγχο θα πρέπει να προηγείται ενημέρωση με κάθε πρόσφορο τρόπο προς τον διαχειριστή του ακινήτου για να προσκομίσει κάθε στοιχείο που επιβεβαιώνει τη συνδρομή των παραπάνω προδιαγραφών. Αν κρίνεται απαραίτητο, οι υπάλληλοι που διενεργούν τον έλεγχο ζητούν τη συνδρομή των οργάνων της Ελληνικής Αστυνομίας για τη διενέργεια του ελέγχου, τα οποία την παρέχουν κατά τον χρόνο και στον τόπο που ζητείται, σύμφωνα με τις κείμενες διατάξεις.
7. Πρόστιμα για παραβάσεις
Αυτοτελές διοικητικό πρόστιμο ύψους 5.000 θα επιβάλλεται από τους ελέγχοντες υπαλλήλους του υπουργείου Τουρισμού στους διαχειριστές ακινήτων αν:
- δεν επιτραπεί η είσοδος στο ελεγχόμενο ακίνητο,
- δεν πληρείται κάποια από τις προδιαγραφές της παραγράφου 6 ή δεν τηρείται η απαγόρευση της παραγράφου 7.
Εάν διενεργηθεί νέος έλεγχος εντός ενός (1) έτους από την κοινοποίηση της πράξης επιβολής προστίμου και διαπιστωθεί παράβαση των προδιαγραφών, επιβάλλεται πρόστιμο 10.000 ευρώ και στην περίπτωση κάθε επόμενης ίδιας παράβασης επιβάλλεται πρόστιμο 20.000 ευρώ.
8. Φορολογικές υποχρεώσεις
Όποιος ιδιοκτήτης ακινήτου συνάπτει βραχυχρόνιες μισθώσεις, ακόμη και εκτός ψηφιακών πλατφορμών, υποχρεούται σε εγγραφή στο Μητρώο Ακίνητων Βραχυχρόνιας Διαμονής της ΑΑΔΕ. Από 1ης.1.2024 και οι μισθώσεις μέχρι και 59 ημέρες που συνάπτονται εκτός ψηφιακών πλατφορμών θεωρούνται βραχυχρόνιες και ως εκ τούτου υπόκεινται στην υποχρέωση εγγραφής στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής και απόκτησης Αριθμού Μητρώου Ακινήτου (εφεξής ΑΜΑ), καθώς και στην υποβολή Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής για κάθε έναν ΑΜΑ.
Επιπλέον, κάθε υπόχρεος ιδιοκτήτης ή διαχειριστής υποχρεούται σε οριστικοποίηση του πίνακα συνδικαιούχων εισοδήματος έως 28/2 του έτους υποβολής των δηλώσεων φορολογίας εισοδήματος.
9. Φορολόγηση εισοδήματος
Από την 1η Ιανουαρίου του 2024 το εισόδημα από «βραχυχρόνια μίσθωση» φορολογείται:
α) είτε ως εισόδημα από ακίνητη περιουσία, με αυτοτελή κλίμακα φορολόγησης όπου οι συντελεστές φόρου ξεκινούν από το 15% για τις πρώτες 12.000 ευρώ του ετήσιου εισοδήματος και διαμορφώνονται σε 35% για τις επόμενες 23.000 ευρώ, δηλαδή για το τμήμα του εισοδήματος από τις 12.000,01 έως τις 35.000 ευρώ και σε 45% για το υπερβάλλον ποσό,
β) είτε ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα, με συντελεστές 9% για τις πρώτα 10.000 ευρώ του ετήσιου εισοδήματος, 22% για τις επόμενες 10.000 ευρώ (από τις 10.000,01 έως τις 20.000 ευρώ), 28% για τις επόμενες 10.000 ευρώ (από τις 20.000,01 έως τις 30.000 ευρώ), 36% για τις επόμενες 10.000 ευρώ (από τις 30.000,01 έως τις 40.000 ευρώ) και 44% για το πέραν των 40.000 ευρώ τμήμα του ετήσιου εισοδήματος.
Ως εισόδημα από ακίνητη περιουσία θεωρείται και φορολογείται το εισόδημα που αποκτάται από φυσικά πρόσωπα λόγω βραχυχρόνιας μίσθωσης μέχρι δύο (2) ακινήτων (2 επιπλωμένα ακίνητα χωρίς την παροχή άλλης υπηρεσίας πλην κλινοσκεπασμάτων).
Ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα φορολογείται το εισόδημα που αποκτάται:
- από νομικά πρόσωπα ή νομικές οντότητες (ανεξαρτήτως αριθμού ακινήτων),
- από φυσικά πρόσωπα τα οποία εκμισθώνουν 3 ή περισσότερα ακίνητα.
Απαλλάσσεται από τον ΦΠΑ η βραχυχρόνια μίσθωση από εκμισθωτές (ιδιοκτήτες) φυσικά πρόσωπα που διαθέτουν μέχρι και δύο (2) ακίνητα, ενώ υπάγεται σε ΦΠΑ με συντελεστή 13% η βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων από εκμισθωτές νομικά πρόσωπα, ανεξάρτητα από τον αριθμό των ακινήτων που εκμεταλλεύονται, καθώς και από φυσικά πρόσωπα που εκμεταλλεύονται από τρία (3) ακίνητα και άνω.
10. Ο αριθμός των ακινήτων
α) Φυσικά πρόσωπα με βραχυχρόνια μίσθωση έως δύο (2) ακινήτων:
- Υποβολή δηλώσεων για την πληρωμή Τέλους Ανθεκτικότητας στην Κλιματική Κρίση
- Δήλωση φορολογίας εισοδήματος (Ε1+Ε2)
β) Φυσικά πρόσωπα με βραχυχρόνια μίσθωση τριών (3) ακίνητων και άνω και νομικά πρόσωπα (μόνη παροχή τα κλινοσκεπάσματα και διάρκεια κάθε μίσθωσης έως και 59 ημέρες):
- Έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας
- Υποβολή δηλώσεων για την πληρωμή Τέλους Ανθεκτικότητας στην Κλιματική Κρίση και Τέλους Παρεπιδημούντων
- Υποβολή δηλώσεων ΦΠΑ
- Υποβολή Ε3+Ε1
- Υποχρεώσεις από ΕΛΠ (π.χ. myData)
11. Τέλος Ανθεκτικότητας
Το ΤΑΚΚ αφορά ανεξαιρέτως όλα τα φυσικά ή νομικά πρόσωπα που διαθέτουν ακίνητα μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης. Από την περίοδο Απριλίου-Οκτωβρίου 2025 θα είναι αυξημένο κατά 50% έως 433,33% σε σύγκριση με την περίοδο Απριλίου-Οκτωβρίου 2024. Συγκεκριμένα, θα ανέρχεται σε 8 ευρώ ανά δωμάτιο ή διαμέρισμα και ανά ημέρα. Ειδικά για μονοκατοικίες άνω των 80 τ.μ. που διατίθενται μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης θα ανέρχεται σε 15 ευρώ ανά ημέρα.
12. Τέλος Παρεπιδημούντων
Το Τέλος Παρεπιδημούντων αφορά μόνο όσους έχουν κάνει έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας λόγω βραχυχρόνιας μίσθωσης (ατομικές επιχειρήσεις ή εταιρίες). Υπολογίζεται με ποσοστό 0,5% (ή μέχρι 0,75% με απόφαση του οικείου δήμου) επί του καθαρού μισθώματος, συμμετέχει στον υπολογισμό του ΦΠΑ (δηλαδή επιβαρύνεται με ΦΠΑ) και η σχετική δήλωση υποβάλλεται στην ίδια περίοδο με τη δήλωση ΦΠΑ, μέσω ειδικής εφαρμογής στο site της ΑΑΔΕ.
Τα πρόστιμα
Μάλιστα από την 1η Οκτωβρίου 2025 τίθενται σε ισχύ νέες προδιαγραφές για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις. Αυτές αναμένεται να αποκλείσουν χιλιάδες σημερινούς ιδιοκτήτες βραχυχρόνια εκμισθούμενων ακινήτων. Όσοι αρνούνται να τηρήσουν τις νέες αυστηρές προδιαγραφές θα πληρώνουν “τσουχτερά” πρόστιμα ύψους από 5.000 έως και 20.000 ευρώ.
στο 