Nέα έρευνα αποκαλύπτει πως η ολοκλήρωση μιας αγοραπωλησίας κατοικίας στην Ελλάδα χρειάζεται 2 ή ακόμη και 3 φορές περισσότερο χρόνο σε σχέση με άλλες ανεπτυγμένες χώρες της Ευρώπης.
Τα στοιχεία της έρευνας αυτής παρουσίασε πρόσφατα ο διευθύνων σύμβουλος του δικτύου μεσιτικών γραφείων Engel & Völkers Ελλάδος, Γιώργος Πετράς μιλώντας σε σχετική εκδήλωση. Όπως είπε ο κ. Πετράς «στην Ελλάδα χρειάζονται περίπου 250 ημέρες ή σχεδόν 8 μήνες για να ολοκληρωθεί μια αγοραπωλησία κατοικίας, την ώρα που στην Ιταλία απαιτούνται 120 ημέρες.
Αντιστοίχως στην Ισπανία, στη Γαλλία, αλλά και τη Γερμανία δεν απαιτούνται πάνω από 2-3 μήνες. Στη δε Κύπρο, λόγω του σύγχρονου κτηματολογίου που διευκολύνει τις διαδικασίες, μια πράξη μπορεί να χρειαστεί ακόμη και μόλις 3-4 ημέρες προκειμένου να ολοκληρωθεί».
Τα προβλήματα
Το παραπάνω δείχνει το μέγεθος του προβλήματος που έχει δημιουργηθεί από το 2022 και μετά στην χώρα μας με την επιβολή της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου.Και αυτό συνέβη επειδή δεν υπήρχε η απαιτούμενη προετοιμασία σε επίπεδο διοίκησης αλλά και σε ό,τι αφορά την ανάγκη ψηφιοποίησης των αρχείων, τόσο των πολεοδομιών όσο και των υποθηκοφυλακείων – κτηματολογικών γραφείων. Το αποτέλεσμα είναι ότι υπάρχουν πολύ μεγάλα προβλήματα στις περισσότερες πράξεις, ακόμη και μετά τις καίριες παρεμβάσεις και ρυθμίσεις του υπουργείου Ψηφιακής Διακυβέρνησης, ιδίως στο σκέλος της επιτάχυνσης των μεταγραφών των συμβολαίων, που στο παρελθόν ήταν επίσης αιτία πολύμηνων καθυστερήσεων
Συχνά μάλιστα τα προβλήματα είναι τόσο σύνθετα ή χρονοβόρα στην επίλυσή τους, προκειμένου να καταστεί εφικτή μια μεταβίβαση, ώστε οι ιδιοκτήτες απογοητεύονται και συχνά σταματούν κάθε προσπάθεια πώλησης του ακινήτου τους. Πρόκειται δηλαδή για έναν ακόμη παράγοντα που έχει μειώσει κατακόρυφα την προσφορά κατοικιών στην αγορά. Το ίδιο ισχύει φυσικά και για τα δεκάδες χιλιάδες οικιστικά ακίνητα, που έχουν συγκεντρώσει οι τράπεζες και οι εταιρείες διαχείρισης απαιτήσεων και που επίσης μένουν «στο ράφι» για 1-2 χρόνια, έως ότου καταστεί εφικτή η νομική και πολεοδομική τους τακτοποίηση, για να λάβουν στη συνέχεια τον «δρόμο» για την πώληση.
Τι λέει η αγορά
Σύμφωνα με τον πρόεδρο του συλλόγου Μεσιτών Αθηνών – Αττικής, Λευτέρη Ποταμιάνο πολλές αγοραπωλησίες έχουν ακυρωθεί, ειδικά όταν οι αγοραστές είναι ξένοι, διότι δεν πιστεύουν ότι χρειάζεται τόσος χρόνος για να ολοκληρωθεί μια μεταβίβαση και θεωρούν ότι πέφτουν θύματα εξαπάτησης. Το πρόβλημα έχει δημιουργηθεί επειδή η ηλεκτρονική ταυτότητα εφαρμόστηκε χωρίς προηγουμένως να έχει μπει μια τάξη στο «χάος» των πολεοδομιών, αλλά κι επειδή, ανέκαθεν, η ανέγερση κατοικιών στη χώρα είχε δόσεις –συχνά πολύ ισχυρές- «ελαστικότητας» σε σχέση με την αρχική οικοδομική άδεια. Πηγές της αγοράς επισημαίνουν στην εφημερίδα “Καθημερινή” πως ανέκαθεν ήταν λιγοστοί οι κατασκευαστές ή και ιδιώτες που τηρούσαν κατά γράμμα τα σχέδια της οικοδομικής άδειας, ή έστω προχωρούσαν σε επικαιροποίησή της όταν ολοκληρωνόταν η κατασκευή, ώστε να συμφωνούν τα στοιχεία αυτής με την πραγματικότητα.
Φτάνοντας στο σήμερα και στην ανάγκη να συμφωνούν όλα τα στοιχεία μεταξύ τους, το αποτέλεσμα είναι ότι στις περισσότερες περιπτώσεις κατοικιών εμφανίζονται αποκλίσεις στα τετραγωνικά ή στις κατόψεις. Πηγές της αγοράς υπολογίζουν ότι σχεδόν μία στις δύο κατοικίες της χώρας εμφανίζει κάποια απόκλιση της επιφανείας ανάμεσα στο πώς είναι αποτυπωμένο το κάθε ακίνητο στα διάφορα έγγραφα (π.χ. κτηματολογική εγγραφή, αρχική σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας, ΤΑΠ, οικοδομική άδεια, Ε9 κ.λπ.) και το ποια είναι η πραγματική επιφάνεια. Αυτό σημαίνει ότι ακόμη και χωρίς μεγάλες αυθαιρεσίες απαιτούνταν εβδομάδες ή 1 και μήνες για να διορθωθούν S τα στοιχεία, διότι χρειαζόταν να γίνει ανασύσταση οριζόντιων ιδιοκτησιών σε όλο το κτίριο και ασφαλώς η συναίνεση όλων των ιδιοκτητών. Πρακτικά δεν γινόταν ή κι αν γινόταν, το κόστος και ο χρόνος για τον ενδιαφερόμενο πωλητή κατέληγαν να είναι μη διαχειρίσιμα.
Αυτήν ακριβώς την προβληματική κατάσταση επιχειρεί να λύσει πρόσφατη διάταξη που ψηφίστηκε στο νομοσχέδιο για το κτηματολόγιο, η οποία παρέχει πλέον τη δυνατότητα στον πωλητή να προβεί σε μονομερή τροποποίηση της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας σε πολυκατοικίες, ώστε να «ξεκλειδώσουν» δεκάδες χιλιάδες πράξεις αγοραπωλησίας ή γονικές παροχές, που σήμερα είναι “κολλημένες”.
Mεταβίβαση ακινήτου: Ποιο είναι το κόστος στην Ελλάδα
Από 5,9% έως και 8% διαμορφώνεται η αξία του ακινήτου για το κόστος μεταβίβασης για τον αγοραστή στη χώρα μας. Το ποσοστό αυτό διαφοροποιείται ανάλογα με το αν πρόκειται για αγορά πρώτης κατοικίας (όπου ισχύει αφορολόγητο όριο για τα πρώτα 275.000 ευρώ) και άλλες επιμέρους παραμέτρους. Κατ’ αρχάς, ο φόρος μεταβίβασης έχει πλέον μειωθεί σε 3% για το ποσό που υπερβαίνει τα 275.000 ευρώ, εφόσον πρόκειται για αγορά πρώτης κατοικίας. Στο παρελθόν, ο φόρος μεταβίβασης ήταν 10% (8% για τα πρώτα 20.000 ευρώ), κάτι που αύξανε σημαντικά το κόστος αγοράς και ασφαλώς ενθάρρυνε την πρακτική αναγραφής της κατά κανόνα χαμηλότερης αντικειμενικής αξίας στα συμβόλαια (και όχι της αξίας στην οποία γινόταν η συναλλαγή).
Τι ισχύει στην Ευρώπη
Το μεγαλύτερο κόστος στην Ευρώπη συναντάται στο Βέλγιο, καθώς κυμαίνεται από 7,2% έως 17,5%, ανάλογα με την αξία του ακινήτου που θα αποκτηθεί. Ακολουθεί η Μεγ. Βρετανία μεκόστος μεταβίβασης έως 15,1% και η Ιταλία με 15%. Η πρώτη δεκάδα συμπληρώνεται από την Ολλανδία (έως 14,9%), τη Γαλλία (έως 14,3%), την Ισπανία (έως 14%), το Λουξεμβούργο (έως 13%), τη Γερμανία (έως 12%), τη Μάλτα (έως 11,5%) και την Πορτογαλία (έως 11,2%).
Η γειτονική Βουλγαρία έχει κόστος έως 10,5%, ενώ η Κύπρος έως 10%. Στον αντίποδα, το πιο χαμηλό κόστος συναντάται στην Εσθονία με μόλις 0,52%-1,3%, ενώ ακολουθούν Σλοβακία (έως 1,5%) και Δανία (έως 2,93%).
Πάντως, με δεδομένο ότι η πρόσβαση στην αγορά στέγης είναι ένα από τα μεγάλα ζητούμενα για σημαντική μερίδα ανθρώπων, ενδεχομένως να έπρεπε να υπάρξει μια συνολική αναθεώρηση της φορολογικής πολιτικής για τα ακίνητα. Ειδικά στο σκέλος της κατοχής, προκαλεί απορία γιατί δεν έχει επιχειρηθεί καν μια «άσκηση» αναπροσαρμογής των συντελεστών του ΕΝΦΙΑ, ώστε να λαμβάνεται υπόψη η παλαιότητα του κάθε ακινήτου.
Υπενθυμίζεται ότι ως «βάση» για τον φόρο υπολογίζεται η τιμή ζώνης της περιοχής που βρίσκεται το ακίνητο, η οποία, ως γνωστόν, αφορά την εκτιμώμενη αξία ενός νεόδμητου διαμερίσματος πρώτου ορόφου στο συγκεκριμένο σημείο.
Στη συνέχεια τίθενται πολλαπλασιαστές επί της τιμής αυτής, με βάση τον όροφο, την πρόσοψη σε κεντρικό δρόμο, που αυξάνουν κι άλλο την τιμή επί της οποίας τελικά επιβάλλεται ο ΕΝΦΙΑ.
στο 