Τι να κάνουν οι ιδιοκτήτες ακινήτων για να αποφύγουν τον φόρο σε ενοίκια που δεν εισέπραξαν

Γράφει ο Βαγγέλης Δουράκης

Με την υποβολή της φορολογικής δήλωσης την φετινή χρονιά οι ιδιοκτήτες ακινήτων για να μην πληρώσουν φόρο για ενοίκια που ουδέποτε εισέπραξαν θα πρέπει να έχουν στα χέρια τους διαταγή πληρωμής ή διαταγή απόδοσης χρήσης μισθίου ή δικαστική απόφαση αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων ή να έχει ασκηθεί εναντίον του μισθωτή αγωγή αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων και έχει προσκομιστεί πριν από την υποβολή της δήλωσης το κατά περίπτωση ευκρινές αντίγραφο αυτών στη ΔΟΥ.

Τι ίσχυε για τα ανείσπρακτα ενοίκια

Πέρυσι τα πράγματα ήταν τελείως διαφορετικά: Ειδικά για την περασμένη χρονιά και στην «σκιά» των σκληρών περιοριστικών μέτρων λόγω της πανδημίας είχε υιοθετηθεί ένα διαφορετικό «μοντέλο» που επέτρεπε σε κάθε ιδιοκτήτη ακινήτου να μην φορολογηθεί για ανείσπρακτα ενοίκια, προσκομίζοντας απλά μια εξώδικη καταγγελία της μίσθωσης λόγω μη καταβολής του μισθώματος ή εξώδικη όχληση για την καταβολή των οφειλόμενων μισθωμάτων.

Συγκεκριμένα, με τις διατάξεις που είχαν προταθεί πέρυσι τέτοια εποχή, προβλεπόταν ειδική ρύθμιση για το φορολογικό έτος 2020, για τον μη συνυπολογισμό στο συνολικό εισόδημα των ανείσπρακτων μισθωμάτων, προς διευκόλυνση των φορολογουμένων λόγω των ειδικών συνθηκών που επικρατούσαν από την εξάπλωση της πανδημίας του COVID-19.

Οι προτεινόμενες διατάξεις είχαν κριθεί αναγκαίες λόγω των ειδικότερων μέτρων που τηρούνται για την ασφαλή λειτουργία των δικαστηρίων, των περιορισμών που ισχύουν εκ του νόμου στις μετακινήσεις των πολιτών και της πιθανής αδυναμίας προσκόμισης των δικαστικών αποφάσεων και άσκησης αγωγής.

Τι αλλάζει φέτος στα ανείσπρακτα ενοίκια

Όμως, η εν λόγω διάταξη ίσχυσε μόνο για το φορολογικό έτος 2020, ενώ για το φορολογικό έτος 2021 επανήλθαν τα όσα ίσχυαν τις περιόδους της «κανονικότητας».

Έτσι, στο πλαίσιο αυτό και όπως προκύπτει από τα «ψιλά γράμματα» του Οδηγού της ΑΑΔΕ, για τη συμπλήρωση του εντύπου Ε2, τα ποσά των οφειλόμενων ενοικίων τα οποία δεν κατάφερε να εισπράξει εντός του 2021 φορολογούμενος – ιδιοκτήτης εκμισθούμενων ακινήτων δεν θα συνυπολογιστούν στο συνολικό φορολογητέο εισόδημά του και δεν θα επιβαρυνθούν με φόρο εισοδήματος, εφόσον:

• Μέχρι την προθεσμία υποβολής της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος έχει εκδοθεί διαταγή πληρωμής ή διαταγή απόδοσης χρήσης μισθίου ή δικαστική απόφαση αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων ή έχει ασκηθεί εναντίον του μισθωτή αγωγή αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων και έχει προσκομιστεί πριν από την υποβολή της δήλωσης το κατά περίπτωση ευκρινές αντίγραφο αυτών στη ΔΟΥ. Δηλαδή, ο ιδιοκτήτης θα πρέπει, πριν από την υποβολή ή της δήλωσης, να προσκομίσει στην αρμόδια ΔΟΥ ευκρινή φωτοαντίγραφα των διαταγών, δικαστικών αποφάσεων ή ασκηθεισών αγωγών που κατά περίπτωση υπάρχουν. Ειδικά για την περίπτωση που ο μισθωτής έχει πτωχεύσει, αρκεί η προσκόμιση αντιγράφου του πίνακα αναγγελίας χρεών στον οποίο εμφανίζεται η απαίτηση του εκμισθωτή.
• Δηλωθούν ξεχωριστά στο έντυπο Ε2 και στο έντυπο Ε1. Συγκεκριμένα, στο Ε2 τα ανείσπρακτα ενοίκια πρέπει να δηλωθούν στη στήλη 16 της πρώτης σελίδας και στο Ε1 πρέπει να αναγραφούν στους κωδικούς 125-126 του πίνακα 4Δ2 στην 3η σελίδα.

ΠΡΟΣΟΧΗ, λοιπόν: Οι ιδιοκτήτες ακινήτων θα πρέπει να γνωρίζουν πως φέτος τα πράγματα έχουν αλλάξει στο συγκεκριμένο πεδίο και για να αποφευχθεί η φορολόγηση ποσών που δεν έχουν εισπραχθεί από ενοίκια θα χρειαστούν διαφορετικά δικαιολογητικά από τα περσινά.

Στον Οδηγό της ΑΑΔΕ, στην ερώτηση 4, που αφορά στο «Πώς θα δηλώσω τα ανείσπρακτα ενοίκια;» η ΑΑΔΕ απαντά:
«Θα πρέπει πρώτα να απευθυνθείτε στην αρμόδια Δ.Ο.Υ. με τα δικαιολογητικά που Α ορίζονται στις εγκυκλίους ΠΟΛ.1024/2016, ΠΟΛ.1102/2016 και επιπλέον, λόγω των ειδικών συνθηκών του covid-19, αντίγραφο εξωδίκου βάσει της παρ. 11 άρθρου 5 της Α.1118/2021 καθώς και το αποδεικτικό επίδοσης του. Αφού ολοκληρωθεί η διαδικασία από τη Δ.Ο.Υ., θα υποβάλετε το Ε2 συμπληρώνοντας το ποσό των ανείσπρακτων ενοικίων για το οποίο έχει εκδοθεί η σχετική απόφαση. Τα ανείσπρακτα εισοδήματα από εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας που δηλώθηκαν στο προηγούμενο φορολογικό έτος στους κωδικούς 125-126 και εισπράχθηκαν κατά το έτος 2021, δηλώνονται ανά κατηγορία ακινήτου και είδος μίσθωσης στο έντυπο Ε2 του φορολογικού έτους 2021».

Να σημειωθεί πως τα εισοδήματα από ενοίκια φορολογούνται αυτοτελώς με τους ακόλουθους συντελεστές:

• 15% για τα πρώτα 12.000 ευρώ του εισοδήματος
• 35% για τα επόμενα 23.000 ευρώ, δηλαδή στο τμήμα του εισοδήματος από τα 12.001 έως τα 35.000 ευρώ
• 45% για το τμήμα του εισοδήματος πάνω από τα 35.000 ευρώ