Οι αντικειμενικές αξίες των ακινήτων θεσπίστηκαν με το άρθρο 41 του νόμου 1249/1982 και ο κυριότερος λόγος που θεσπίστηκαν είναι να μπορεί το κράτος να εισπράττει ένα ελάχιστο ποσό φόρου κατά τις μεταβιβάσεις των ακινήτων.
Γράφει ο πρόεδρος του E- Real Estates, Θέμης Μπάκας
Ένας άλλος λόγος ήταν η ανάγκη να εκλείψει η δυνατότητα καθορισμού της φορολογητέας αξίας από τους υπαλλήλους των εφοριών, αφού η πρακτική αυτή συχνά οδηγούσε σε αυθαιρεσίες. Κύρια λειτουργία των αντικειμενικών αξιών ήταν η αποφυγή της φοροδιαφυγής κατά την πώληση ή δωρεά ακινήτων. Κατά την κατάρτιση των συμβάσεων αυτών οφείλει να καταβάλλεται στην εφορία φόρος ανάλογα με την αξία του ακινήτου, όπως αυτή αποτυπώνεται στο συμβόλαιο.
Με την πάροδο του χρόνου, οι αντικειμενικές αξίες των ακινήτων έγιναν ο βασικός προσδιοριστικός παράγοντας των εμπορικών τιμών. Αυτό είχε ως αποτέλεσμα σε μια καλή οικονομική περίοδο (όπως ήταν η περίοδος 1993-2007) οι τιμές των ακινήτων να κινηθούν ιδιαίτερα ανοδικά. Ταυτόχρονα μην ξεχνάμε ότι η αντικειμενική αξία μέχρι και το πρόσφατο παρελθόν αποτελούσε την τιμή έναρξης στους πλειστηριασμούς, ενώ ήταν και η αξία που πολλές φορές είχε και έχει εξυπηρετήσει πολλές εταιρείες για την τακτοποίηση των ταμείων τους.
Αργότερα, οι αντικειμενικές αξίες, απέκτησαν και άλλες χρήσεις, για τον υπολογισμό φορολογικών υποχρεώσεων των πολιτών. Οι αντικειμενικές αξίες πριν τις πρόσφατες αλλαγές, ως επί το πλείστον δεν ανταποκρίνονταν παρ’ όλα αυτά πάντα στην πραγματική αξία της συναλλαγής, αφού στην πράξη ήταν πάντα χαμηλότερες από την αγοραία αξία του ακινήτου στην προ μνημονίων εποχή και κατά τη διάρκεια της οικονομικής κρίσης σε πολλές περιπτώσεις λόγω της μείωσης των τιμών, οι αντικειμενικές αξίες ήταν υψηλότερες από την αγοραία αξία.
Στις εντός σχεδίου πόλεως περιοχές χρησιμοποιούνται τιμές ζώνης (ανάλογα με τις ζώνες στις οποίες χωρίζεται ένας Δήμος) και στις εκτός σχεδίου τιμές εκκίνησης (που προσδιορίζονται από την εφορία). Σε περιοχές που είναι εκτός σχεδίου πόλεως οι αξίες εκτιμώνται συγκριτικά (από πώληση διπλανού οικοπέδου και σύγκριση των χαρακτηριστικών τους).
Η Κομισιόν έχει ήδη δείξει «κίτρινη κάρτα» για την καθυστέρηση στην ευθυγράμμιση των αντικειμενικών τιμών στα ακίνητα με τις εμπορικές. Το 2019 υλοποιήθηκε η πρώτη φάση της ευθυγράμμισης και, όπως αναφέρεται στην έκθεση μεταμνημονιακής εποπτείας, η δεύτερη φάση θα έπρεπε να είχε γίνει μέχρι τα μέσα του 2019 έτσι ώστε το 2020 να υπάρχει πλήρης ευθυγράμμιση των εμπορικών τιμών με τις αντικειμενικές, κάτι που δεν επιτεύχθηκε λόγω του αόρατου «εχθρού» που έχει έρθει αντιμέτωπος όλος ο πλανήτης.
Εναρμόνιση των αντικειμενικών αξίων με τις εμπορικές αξίες
Το φορολογικό νομοσχέδιο που υπερψηφίστηκε στη Βουλή το 2019, συμπεριλαμβάνει ένα νέο σύστημα αντικειμενικών αξιών που θα είχε υλοποιηθεί έως τον Μάιο του 2020 αν όλα κυλούσαν ομαλά και δεν βρισκόμασταν αντιμέτωποι με την πανδημία του κορονοϊού.
Το υπουργείο οικονομικών είχε δρομολογήσει αλλαγές μέσα στο 2020 καθώς πέραν της εξίσωσης η οποία θα γινόταν με τεχνοκρατικούς όρους (δηλαδή με χρήση διαθέσιμων στοιχείων από τις αγοραπωλησίες, πληροφοριών που συλλέγει η Τράπεζα της Ελλάδας αλλά και γνωμοδότηση των ορκωτών εκτιμητών) είχε προωθηθεί και η επέκταση του συστήματος αντικειμενικών αξιών σε 3.000 περιοχές που σήμερα βρίσκονται εκτός σχεδίου. Παράλληλα, το νέο νομοσχέδιο είχε εντάξει στον μεταρρυθμιστικό του προγραμματισμό την αναμόρφωση του πλαισίου προσδιορισμού των αντικειμενικών αξιών της ακίνητης περιουσίας στη χώρα μας. Μία αναμόρφωση μέσα από τη χωρική επέκταση, τον τεχνολογικό εκσυγχρονισμό και την ενίσχυση της αντικειμενικότητας, ώστε να καταστεί η φορολόγηση στην ακίνητη περιουσία πιο αποτελεσματική και κοινωνικά πιο δίκαιη.
Αυτή η αλλαγή με τη σειρά της θα οδηγήσει σε διεύρυνση της φορολογικής βάσης καθώς πολλές περιοχές εκτός σχεδίου βρίσκονται σε ακριβά σημεία, όπως σε Μύκονο, Σαντορίνη, Κέρκυρα, Χαλκίδα, παραθαλάσσιες περιοχές της χώρας μας, ακόμα και στην Αττική ( Άνοιξη, Μαραθώνα, Βάρη, Κορωπί, Κερατέα) οι οποίες παραμένουν μέχρι σήμερα εκτός αντικειμενικού συστήματος, με αποτέλεσμα ακόμη και για βίλες και πολυτελείς εξοχικές κατοικίες να φορολογούνται ελάχιστα μόνο και μόνο γιατί βρίσκονται σε οικισμούς στους οποίους δεν υπάρχουν τιμές ζώνης.
Στόχος η αντικατάσταση του όρου της αντικειμενικής αξίας με την εμπορική
Το άνωθεν νομοσχέδιο προωθεί τη ψηφιοποίηση της διαδικασίας προσδιορισμού των αντικειμενικών αξιών ώστε να αυτοματοποιηθεί η εν λόγω διαδικασία κατά τα επόμενα χρόνια. Αξίζει να αναφέρουμε ότι σε αντίθεση με ό,τι ίσχυε στο παρελθόν, η μεθοδολογία για την εισήγηση των νέων τιμών από τους πιστοποιημένους εκτιμητές είναι τυποποιημένη, ακολουθώντας τα ευρωπαϊκά και διεθνή εκτιμητικά πρότυπα.
Το πάγιο αίτημα της κτηματαγοράς για τη δημιουργία ενός πληροφοριακού συστήματος που θα ακολουθεί τις τάσεις στην αγορά ακινήτων, σύμφωνα με πρόσφατες δηλώσεις του οικονομικού επιτελείου της κυβέρνησης αποτελεί μέρος της δεύτερης μεταρρυθμιστικής προσπάθειας που μέσω του εκσυγχρονισμού του συστήματος αντικειμενικού προσδιορισμού της αξίας ενός ακινήτου, θα αντικατασταθεί ο όρος αντικειμενική αξία με την εμπορική. Η ελληνική αγορά ακινήτων αναμένεται να ωφεληθεί σημαντικά στην προσπάθειά της να ενταχθεί στις ώριμες αγορές και στην προσέλκυση επενδύσεων, ενώ έτσι θα δημιουργηθεί επιπλέον δημοσιονομικός χώρος για την περαιτέρω μείωσης της φορολόγησης της ακίνητης περιουσίας.
Τι συμβαίνει σε αναπτυγμένες οικονομίες
Σε αναπτυγμένες οικονομίες που υπάρχει ο πραγματικός όρος real estate και αξία όπως στην Αγγλία, ο Δήμος μαζί με τους κατά τόπους κτηματομεσίτες και αρμόδιους φορείς μελετούν και καθορίζουν τις αξίες της ακίνητης περιουσίας. Για την μεταβίβαση ακινήτου , υποχρεωτικά βάση του νόμου απαιτείται η παράσταση κτηματομεσίτη. (‘’Κάποιος πολύ εύλογα μπορεί να κάνει πολλούς συνειρμούς, αλλά ο κτηματομεσίτης στην Αγγλία δεν είναι όπως στη χώρα μας. Κάποια στιγμή πρέπει και εμείς νομοθετικά να βάλουμε προδιαγραφές στο επάγγελμα αυτό, απαιτήσεις –υποχρεώσεις και ευθύνες.).
Κάθε χρόνο ο Δήμος αποστέλλει στον ιδιοκτήτη δελτίο όπου τον ενημερώνει για την αξία της περιουσίας του και τον φόρο που πρέπει να καταβάλει. Εάν ο ιδιοκτήτης διαφωνεί, μπορεί να επισκεφτεί την αρμόδια υπηρεσία και να εκφράσει τους ισχυρισμούς του. Για παράδειγμα, ο Δήμος μπορεί να αυξήσει την αξία ενός ακινήτου λόγω του ότι έχει σχεδιαστεί εντός 1-2 ετών να κατασκευαστεί πλατεία, αλλά ο ιδιοκτήτης μπορεί να ισχυριστεί ότι στο συγκεκριμένο τετράγωνο υπάρχει πολύ μεγάλη εγκληματικότητα κλπ.
Ταυτόχρονα, η αξία που καθορίζεται, αποτελεί asset για τον ιδιοκτήτη της που μπορεί να χρησιμοποιηθεί χωρίς αμφιβολία ή επανεκτίμηση τόσο σε Τραπεζικό ίδρυμα όσο και σε κάθε οικονομική του συναλλαγή. Ο πολίτης φορολογείται για τις αντικειμενικές – πραγματικές αξίες που έχει στην ιδιοκτησία του.
Στη χώρα μας υπάρχουν οι ανάλογοι φορείς που διαθέτουν την εμπειρία, τα δικαιώματα και τη γνώση της εκτίμησης, επαγγελματίες κτηματομεσίτες, ορκωτοί εκτιμητές εγγεγραμμένοι στο μητρώο εκτιμητών στο Υπουργείο Οικονομικών όσο και η Τράπεζα Ελλάδος – Διεύθυνση Οικονομικών μελετών – τμήμα Αγοράς Κατοικίας που διατηρεί στοιχεία αξιών ακινήτων. Είναι ευκαιρία σήμερα να προβούμε σε πραγματική χαρτογράφηση των αξιών της περιουσίας μας και να καταβάλουμε φόρους για τις αξίες που πραγματικά κατέχουμε, όπως πραγματοποιείτε και στα δηλωθέντα εισοδήματα του κάθε Έλληνα φορολογούμενου πολίτη.
Παράλληλα, όλοι οι εμπλεκόμενοι του κλάδου των ακινήτων, θα πρέπει να συνειδητοποιήσουμε ότι το ακίνητο έχει μια πραγματική αξία στην οποία θα πρέπει να φορολογείται ο κάτοχός του. Δημιουργείται σύγχυση στην αγορά με τον όρο τιμή πώλησης, πολλοί θεωρούν ότι η τιμή πώλησης αποτελεί την αξία του ακινήτου, κάτι που δεν ισχύει. Ένα ακίνητο έχει μια καθορισμένη αξία η οποία αυξομειώνεται βάση πολλών παραμέτρων. Ένας ιδιοκτήτης μπορεί να έχει στην ιδιοκτησία του ένα ακίνητο αξίας 200.000 €, αλλά για δικούς του προσωπικούς ή οικονομικούς λόγους να επιθυμεί την άμεση πώληση και να μειώσει τη τιμή στις 100.000 €. Αυτό δεν σημαίνει ότι το ακίνητο έχει αξία 100.000 €. Η τιμή πώλησης του ακινήτου αποτελεί το καταγεγραμμένο ποσό στο οποίο πραγματοποιήθηκε τελικά η πράξη αγοραπωλησίας. Επίσης πολλές φορές ο εν δυνάμει αγοραστής εν γνώσει του επενδύει σε ένα ακίνητο σε διαφορετική τιμή από την αξία του.
Εφόσον ως χώρα, ως οικονομία αποφασίσαμε να βάλουμε βάσεις και να ζήσουμε στην πραγματική οικονομία, θα πρέπει να δομήσουμε σωστά την κάθε αλλαγή προσδιορίζοντας σημαντικά κίνητρα για τον ιδιοκτήτη ακίνητης περιουσίας.
στο 